从参与主体角度论房价上涨原因及遏制措施

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摘 要：随着经济高速发展和城市化进程的加快，房价呈现猛烈上涨的趋势，即使在国家大力调控的情况下，房价仍高居不下，日益成为社会问题的焦点。房价高涨的原因多种多样，本文选取了房屋开发、销售等整个过程的参与主体的角度，全面深入分析了房价上涨原因，并结合个人理解浅谈了遏制房价上涨的几点措施。

关键词：房价高涨；社会问题；房屋开发；遏制房价

一、中国房价持续上涨

近几年，中国房地产行业呈现越来越热的现象，房屋均价均是持续上升。房地产行业快速发展，已经迅速成长为国家经济的支柱性产业，给国家经济发展带来了极大助力。但是，房地产行业近几年的发展却呈现出不合理的显现——房价过高。有统计数据表明我国目前房价收入平均值为14-15倍，远远高于国际上4-6倍的标准。高房价超出了消费者特别是中低收入者的负载能力，这不仅事关房地产和国民经济健康发展，同时也影响社会的稳定和谐发展。

二、我国房价上涨原因分析

房地产开发费用的高低除却取决与房地产开发商外，还与些列主体有关——政府部门（土地取得费用、销售税费），银行（利息）。加上房地产的购买者，我们可以将整个过程的参与者划分为政府部门、房地产开发商、银行以及购买者。下面我们将分别分析每个主体对于高房价产生的影响。

1、政府部门推动高房价。

我国的房地产并不是真正的市场经济，主要体现在作为稀缺资源的土地有国家所有兵控制，开放商想要去的土地，必须经过政府部门的批注，并且政府在这一过程中占据主导地位，这就为政府在土地使用权的转让过程中获得了牟利的就会，而“土地财政”就是我国政府财政收入的特色之一。

第一。土地使用权转让收入是财政收入的重要来源。据统计，目前地方政府来源于房地产业的土地出让金等收入占地方财政总收入30%，有的房地产热点城市，其比例甚至超过了50%。中国单纯以GDP作为政府考核标准的制度，无疑加剧了政府对房地产的大力扶持。

第二。与房地产有关的各种税收是政府财政收入的重要组成部分。经过调查资料、收集信息发现，在房地产开发过程中，政府部门除了收取土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费等50多项费用再一次推动了房价的上涨。

2、房地产开发商推动高房价。

首先分析房地产商的开发成本。我们将成本分为材料和人工，随着中国经济的快速发展，中国居民的人均收入大幅度提高自然使得工人工资的大幅度提高，而建筑行业对于各类工人的需求量较大，人工成本的增加使开发成本增加。同时，随着今年大量土木工程的兴建，使对钢筋、水泥等建筑材料的需求增加，根据供求关系决定价格的理论，建筑材料的价格也有大幅度提高。不过需要解释的是，开发成本的上涨并不是房价上涨的主要原因。二是由于房地产开发的建筑部分由开发商外包给建筑企业，而建筑企业竞争度和市场化程度较高，原材料涨价和工人工资提高首先减少建筑企业利润，然后才影响房地产企业。

其次，房地产行业发展加大对开发商对土地需求导致地价上涨，地价上涨导致房价上涨又形成了该行业高速发展的表象，这两个因素相互作用、相互促进，导致了房价、地价接连上涨的恶性循环。

3、银行推动高房价。

开发商先用一小部分的自由资金拍得所需土地，然后以拍得土地向银行进行抵押贷款，最后以贷款所得资金建设房地产等。对于银行业来说，房地产贷款业务是利润增长的重要来源。以前，贷款人要想从银行获得贷款，不仅需要良好的信用记录、经过认真核对的收入状况报告，还需要一大笔预付金；到后来，这方面要求变得越来越低，使贷款业务、房产需求两旺，导致了房地产行业的国度发展，进而促使房价高涨。

4、购买者推动高房价。

对于购买者，我们可以分为两类，一是正常需要的购买者，二是投机购买者。首先是正常需要的购买者。中国人的传统思想是每户人家必须要有一套属于自己的房子，这就形成了对房子经久不息的需求，而随着中国人口主要是城市人口的急剧增加，导致了对住房需求的急剧增长，根据供求关系决定价格的理论，供过于求最终会导致房价的高涨。再来分析投机购买者，投机购房是形成高房价的“牵引”性力量。投机购房是指所购房既不住也不租，只等升值卖出以获取差价。由于炒房人、炒房团大举进入房地产市场，改变了住房需求结构和人们的预期，而正是这种预期成为推高房价最重要的心理因素。

三、房价高涨遏制措施

住房是关系到民生的热点问题，房价过高会很直接影响到社会稳定等，因此国家应该采取各种措施尽可能遏制房价的上涨。

1、矫正政府偏轨行为。

政府多头管理增加了我国房地产价格调控的难度。在我国没有任何一个部门全面拥有调控住房价格的权力。地方政府与房地产之间的直接利益关系是地方政府可以从土地出让以及房地产交易中获得财政收入，这一是现行政府考核体系中的重要政绩。矫正地方政府在房地产调控中的偏轨行为，必须进一步理顺政府与房地产之间在政治、经济层面的利益关系。

2、加强对房地产贷款的监管力度，防范房地产泡沫引发的金融风险。如上述所说，房地产开发具有特殊性，它的资金中高达60%以上来自于银行贷款，因此，必须加强对房地产信贷政策的调整，如规定不能用于购买土地等。

3、健全相关规章制度，防止房地产市场投机行为。

在上面的成因分析中我们已经提到，消费者的投机行为是造成房价过高的因素之一。但是当房屋仅被当作是纯粹的消费品时，那么房子的价格在短时期内就会相对稳定，只会随着人口和收入的增加在较长期内缓慢上升。因此要解决高房价的问题，就必须防止在经济发展过程中把房地产当作投资对象。（作者单位：山东大学）

参考文献

[1] 潘亚男.房地产价格调控的问题及措施分析.经济研究导刊.2011，28

[2] 邵爱莲.基于住房特性的高房价原因分析与对策.山西高等学校社会科学学报.2011，9

[3] 邱晓庆.我国高房价成因及治理对策研究.现代商贸工业.2011，17

[4] 牛军.抑制我国高房价的法律蹊径.前沿.2011，18