房价这次不是“假跌”了

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陈思进

某国际金融财团全球投资部风险管理资深顾问，现定居多伦多。

曾任瑞信证券投资部助理副总裁、美银证券公司副总裁、宏利金融财团资深顾问等职。

最近在《非诚勿扰》节目中，听一个从北京来的小伙子说，他10年前买下的一套住房，没想到10年间竟然上涨了近10倍，于是他“怕”了，便把房子卖了，现在租房而住。

这个小伙子真够精明！为什么这么说？因为自政府对房价实行宏观调控政策以来，全国楼市成交量持续走低，在监测的35个城市中有29个城市成交量同比下降，9个城市的成交量降幅在50%以上，房价松动迹象也开始由新房向二手房，由一线城市向二、三线城市蔓延。这小伙子在房价行将大幅回归合理价位之前获利了结，可谓市场中的高手。

前不久回国探亲时，我观察到北京、上海的房价已远超多伦多，可以和纽约媲美了。每每和亲友谈及房市，他们都说现在买得起的人都早有房子了，甚至拥有多套，而买不起房子的人，哪怕房价再跌一半也还是买不起。从这个情况来看，北京、上海的房价走势只有两个可能，要么继续上涨，要么下跌，很难持平。

我有一些享受了多年因房市泡沫带来暴利的亲友们，似乎都不相信房价真会跌。尽管我反复告诫说这次真的不一样了，别再期望房市“假跌”之后再猛涨。

其实，纵观全球经济形势，再看看中国的状况，房价已没有继续上涨的基础了，跌一下回归理性是很正常的，从长远来看对经济也是有利的。

首先，据媒体报道，近来济南、南京和成都等城市纷纷出现土地流拍，低价成交成为了“主流”。随着土地成本的降低，以及建材价格降到了历史低点，地产商再用高成本推高房价的借口，已经越来越站不住脚。

其次，有人认为房子有刚性需求，房价会因此而只涨不跌。但是对绝大多数民众来说，买衣服是为了自己穿，买粮食是为了自己吃，买车是为了自己开，人们会根据自己的能力量力而行，买最适合自己的。如果大家买房子也能像“吃、穿、行”那样，买来只是自己住的，而不是等房价高了卖的；并量力而行，买每平方米价格不超过自己月收入的房子，那房市将永远是春天。

最近网上讨论房价会跌多少，各种数字都有。事实上从长线来看，一个地区的房价最终是和这个地区的收入成比例增长，房价增幅不该超过收入增幅的。而一旦超过的话，就是泡沫，必然会下跌回归到收入的增幅点。比如10年里，收入增长一倍，而房价上涨两倍，那么房价最终将会跌回到收入的增幅。

以日本为例：1985年，日本迫于美国压力提高了日币对美元的汇率，而由于出口面临压力，日本银行不得不采取宽松货币政策，希望提升房市来支撑经济，为出口产业争取时间转型，结果引发房市大泡沫，东京帝国大厦地价一度比美国加州地价还高！可惜“好景”不长，到了上世纪90年代初，迫于通胀，日本银行不得不加息，令房市泡沫破灭，经济一蹶不振影响至今。

而如今，全球的经济大环境比上世纪80年代要糟糕得多，欧债危机愈演愈烈，美国经济也尚未复原，日本正经历走向“失去三十年”的痛苦煎熬。有鉴于此，为了保证国家经济的可持续发展，中国政府必然会想办法让房价回归合理价位。