住宅与商业的融与合

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每个居住小区按规划都要配置商业，它的建设一方面能给本区域的居民生活带来便利，同时也会给开发商带来更多的经济效益。但因为小区居住人口有限，单纯为区内服务的商业往往面临惨淡经营的困境，所以价值高的商业均应集中设在更为对外、人流汇集的位置，并力求在此区创造出更吸引人气的商业气氛。不过商业这种求闹的特性恰恰同住宅居民求静的需求相矛盾，虽然购物方便了，但谁也无法忍受自己门口人流喧杂日夜不断的噪音喇叭。既要便民却不能扰民。最好的办法是在小区外侧一块独立的用地上集中设置，但因为用地容积率的限制，地价又高，没有几个开发商自原作出割让。多数都是把商业与靠近市政路一侧的住宅组合设置。但这样一来，由于建筑的使用性质变得复杂就带来了消防隐患、人流管理等诸多问题。要既保证商业给投资者带来最大的利益，又避免小区真正的主人变成了扰者。必须处理好住宅与商业的关系。

1 前期商业策划

规划给出小区商业的大概位置和总建筑面积，但除了规定了配套必须的商业功能外对其它部分没有明确的定性。开发商需要根据本区域的特点预测出潜在的商机和需求，确定商业将来可能的使用性质，并对应提出商业的布局要求。设计师也应该积极参与前期的策划，深入的了解区域环境，利用自己的经验分析各种可能性，给出开发商更合理的建议。例如广州白云高尔夫花园的最后一个组团，北侧紧邻规划路又靠在小区主入口旁，位置有利于商业的经营。由于小区周边是汽配城，起初开发商计划临路的三层商业裙房将来分割租售做汽配商铺。但设计师了解本区域已经有几个大型的住宅小区，却缺乏大型的集中商业（特别是超市），做汽配商铺降低了小区的档次，建议作大面积集中商业，并且将裙房降低一层，加一层地下商业，因为商业是随着楼层加高贬值的。虽然在住宅底层作大型商业需要解决很多技术问题，增加了设计的难度和建设成本，但开发商最终接受了设计师的方案（在后面的章节将作详细介绍）。大型超市的入驻给周边的居民带来方便也提升的居住小区的价值，高尔夫花园成为了同区域楼价最贵的楼盘。若设计师按照开发商最初的要求简单设计一下，现在的商业裙楼便只是几间满是汽油味的汽配商品铺，上层同临近的商业楼一样都是破烂的空铺，商业价值就低了很多，更不会给小区居民带来什么好处。这就是设计师深入思考所创造的社会与经济效益。

2 居住区设置商业要注意的问题

消防问题：商住楼的消防隐患大于普通住宅，其中商业首先要满足自身的消防要求，进深过大超过疏散距离要求就要相应的增加对外出入口。裙房的设置不能影响住宅的消防疏散，要保证住宅大堂直接对外，并且高层住宅应至少有一长边裙房不能太突出以保留消防扑救面。另外商业搬运货物不能霸占塔楼侧面的消防车道，阻碍消防车通行。（详细规定可查阅《高规》、《商场设计规范》等相应规定）。

安全管理问题：商业要对外经营，住宅要求封闭管理，因此即是不邻街的商业也最好集中设置在靠小区主要出口处，住宅组团仍保证相对封闭，否则外来人能随意通过商业进出组团，就衍生出安全隐患。通常设计将商业出入口面向规划路、小区公共广场或小区主路，而住宅主要出入口面对组团内部中心绿地一侧，这样双方出入口相对独立，避免干扰也方便管理。若为了方便住户可增加一个连通商业的专用出入口，但需用门禁卡控制。有时因为商业面积大、内部超过疏散距离，不得不在靠组团内侧增加疏散出口，必须通过消防联动系统控制此门，不能用于平时进出口，建议还是控制商业进深避免此类情况。

卫生防疫：在裙房设置餐饮对其上住户影响最大，因此厨房油烟排放必须满足有关部门规定。应将烟道沿着住宅外墙通向塔楼最高的屋面以上，而且烟道必须用保温、防火材料封闭起来。烟道不能影响到住户的采光和视野，同时需兼顾住宅立面尽量设在隐蔽位置。有些地区还规定住宅下一层不得设置餐饮。卫生部门要求商业要配置足够的卫生间，集中商业内要设兼顾残疾人的公共卫生间，小商铺可集中设公共卫生间也可每间商铺预留上下水位，方便将来使用者选择加设。另外进深大的单面商铺在靠组团内的一侧最好能设置可通风的高窗或排气扇，在不影响住户的前提下使商业有良好的环境。

商业配套：设计师往往只重视裙房商业的面积和位置而忽视它所需要的配套工程，除了公共卫生间外，也要考虑足够的停车位。不过在居住区，除非是大型集中商业，为它独立设置停车场是不可能的。但餐应、娱乐、超市等商业服务半径较大必然要给顾客提供停车位，规模大的商业还需要配备员工和货运的专用车位。因为停车需求受营业时间的影响波动很大，可以与住宅共同使用地下汽车库，用活动隔断分隔专用停车区，根据住宅和商业随时间段需求的不同调整范围，使地下汽车库提高利用率。商业和住宅分设汽车出入口，因为两者停车费用不同，也可增加经济效益。

商业广场：在居住小区内似乎中心绿地比商业广场更为重要，但根据市场调查，门前有一块专属区域的商业比近邻路边而设的铺面价值更高。也许面积不用太大，甚至只能叫“场”，但这块拥有特别铺地、绿化、休闲小品的场地创造了商业的氛围，不光给穿行的人流一个停驻的空间，又让喜欢热闹的居民多一个聊天休息的聚会点，无形中也增加了消费潜力。很多大型的居住小区内部的商业区都是这样设置，在靠近主入口的位置围合成商业广场或商业街，店前的景观设计迎合了商业气氛，成为小区的另一个特色标志。紧邻干道的商业裙房更应该适当的退让出场地，避免人流、车流的混杂干扰，特别是大中型商业，从功能上就要求有人流疏散的缓冲空间，同时也要给进出货物提供临时卸货区。

平面布局与结构的选择：即使前期对商业的使用性质作了预测，但也只是个招商的方向，仍无法确定将来的经营者如何布置，而且日后可能因不断的更换业主，功能和布局也会不断地变化，所以裙房的平面设计必须考虑它对自由变换布局的适应性。住宅塔楼落下来的交通核心筒和竖向结构对商业的平面布局及使用都有影响，但不可能为了裙房而改变上面住宅的平面，只能尽量迁就住宅的柱网作分隔。若考虑到将设较大型的商业时裙房可采取部分结构转化，将剪力墙及柱子断面转换的比较规整或者加大彼此间距利于商业的灵活布局。一般来说，柱网越大商业越好布置，大型购物广场柱距离最好在10m以上（同时也要考虑地下停车位），但跨大梁高对层高要求也高，若是做结构转化结构占用的层高更多。18层以上高层住宅裙房做结构转化梁高大多在1500mm以上，造价相应高很多，所以需要在经济与功能之间要找到平衡。设计师应综合考虑各种可能性，结合住宅的平面合理的设置商业，裙房柱网与住宅轴线平行，尽量避免商业的主入口或大空间布置在住宅竖向构件较密的位置。在扩初阶段，住宅的竖向构件布置也要结合裙房布局尽量规整；尽量把空间要求小的辅助、服务用房布置在塔楼投影线以下。还可以进行竖向交通流线设计，让住宅与商业的主要出入口错开，住宅交通筒与商业同层处可尽量缩小（不设门厅），减少对商业平面的影响。

3 裙房商业的类型及与住宅的组合方式

大型和超大型商业：上万平面的大型百货商场及超大型的购物广场。

这种类型的组合商业已经成为了综合楼的主体，住宅反而成为附属的部分，在寸土寸金的市中心这类建筑很长见，许多远在郊区的大型住宅小区也需要这样的商业中心。例如位于广州上下九的荔湾广场，八栋高层住宅楼架在五、六层高的购物中心之上，塔楼贴着裙房边沿布置，保证了住宅大堂直接对外并在此面形成消防扑救面。各塔楼的出入口独立设置在购物广场侧面，与商业的主要出入口避开，减少了人流交叉。不过这样住宅不能集中管理，而且住户能享用的只有裙房屋顶的上绿化空间，这就是选择住在生活便利的市中心的代价（图1）。

设计师在岭南新世界的商住楼方案中做到了小区的封闭管理，虽然项目规模接近荔湾广场，但用地除三面临规划路外有一侧靠组团绿地，大部分住宅塔楼靠这一侧布置使大堂出到商业背面的架空层内。还有几栋临规划路的住宅，若其大堂下到首层就会占用宝贵的商业店面，也无法实行小区集中封闭管理。设计在首层预留了紧急消防疏散通道保证消防电梯和疏散楼梯的使用（这一侧是消防扑救面），而真正的大堂设在裙房屋面上，住户通过专用电梯先上到裙房顶，再通过连通的架空层进入各自大堂，形成“泛大堂”的概念，这样所有的住宅入口都面对小区内部，并在竖向上形成了功能和管理的分开（图2）。

更为彻底的将住宅与商业在竖向分离就是干脆设大型的消防汽车坡道让车辆直接开到裙房屋面上，深圳有一大型商业中心就是这样将裙房屋面变成了住宅的首层地坪，既满足消防又减少了住宅出入与商业的相互干扰，同时也减少了住宅的公摊面积（核心筒不用下去）。不过这样大手笔的设计前提是开发商能接受坡道所占用的建筑面积及造价的增加，同时设计师也要处理好立面和景观设计，别让住户有一种与地面隔绝的不安。

中型集中商业：一万平米以下的二三层集中商业，一般功能为大型超市、大中型卖场（家具、电器、电信等）、中型百货商场、肉菜市场、餐饮酒楼、娱乐健身型会所等。

这类商业需要连续的开间并且进深较大。但作为住宅的裙房因为至少有一侧要设置住宅出入口，会限制整体的进深。同时住宅大堂会占用首层很大面积，甚至占用宝贵的临街门面（常发生在一梯二户的多层住宅），嵌在裙房平面内住宅交通核心筒也影响了商业的灵活布局（图3）。因为多层住宅无需保留消防扑救面也不用设消防电梯，很多设计会将多栋多层住宅架起来，在其下满铺商业裙房，住宅主要出入口设在裙房屋面，住户入家门前必须爬几层楼梯。这样一来，其下的商业布局就不用受住宅影响，但对于住户显然不够人性化。高层住宅受消防规范的限制必须有消防车到达大堂门口，自然不能简单的架起来，象前面介绍的大型商业一样设上裙房的专用电梯为了这二、三层的商业面积似乎不值得。但让消防汽车上裙房屋面，就要考虑一方面裙房的面积够不够消防汽车的回转空间，另外裙房越高坡道占用的面积和空间越多，同时屋面的荷载加大也会增加成本。如何设置中型商业集中商业必须多方面综合考虑。

餐饮酒楼、娱乐健身型这类商业总面积不太大且对进深要求不高的裙房商业就在住宅平面选型时尽量采用进深较大或核心筒偏向住宅出入口一侧，保证即使首层设住宅大堂临街一侧商业也有足够的进深能灵活的连通（图4）。

肉菜市场、超市百货要求大进深平面，如果同大型商业一样将住宅出入口设在裙房顶上便会让商业平面不受住宅的限制，但又如何减少对住宅的影响呢。前面所提及的广州白云高尔夫花园商住楼项目在设计前期就面临类似的问题，迫使设计师尝试用了新的手法去解决矛盾。组团用地面积不大，要建近万平米的大型超市满铺整块用地还不够，但其上的主体为十层的单元式住宅楼，若设两层以上的裙房就要按十二层以上住宅进行消防设计，增加很多造价；并且住宅大堂就只能象荔湾广场那样贴着裙房的边直间开向小区外的规划路边；若做两层满铺的商业裙房就无法满足规划要求的建筑密度小于35%。设计师提出充分利用地下空间的设想，将一层半的商业满铺并压入地面。首层的商业虽地坪下沉但没有影响其商业价值，面对规划路一侧仍有突出和鲜明的商业入口和立面（入口处做两层高的架空，前面是半下沉的入口广场）。而面对小区内侧，裙房顶完全被绿化覆盖，平缓的坡道让消防车可以开到住宅大堂门口，虽然住户要行走至四、五米的竖向高度才能入户，但设计师所创造出的层层叠落、移步异景的视觉空间丝毫没有让业主出入有不快的感觉，坡道一侧的小溪花径也顺应着起伏的标高变化，这种通过景观引导的运动路线反而给回家者增加了情趣。就这样通过利用地下空间隐藏了相对庞大的商业裙房，将地上的绿化环境留给了小区住户，适当的下沉为商业的层高和竖向的功能分区创造了条件，解决了商业与住宅之间的矛盾，并使两者拥有了符合自己氛围的独立空间（图5）。

零售商业：两层及以下、面积一般不超多300m2的独立商铺，多数为住宅小区的配套服务。功能一般为小吃店、美容、五金、音响书店、便利店、精品专卖、水果店等，店主多数为私营小业主，经营对象基本为小区的住户。

裙房设置的商业网点作为住宅的辅助功能不改变整个住宅楼的性质，项目的防火标准仍可按纯住宅设计。所以小商铺设计的难点不在于是否满足规范，而是能否给买卖双方创造出“商业氛围”。商业场所舒适和便利能吸引更多的消费者，有消费能力的小区商铺才会有经营者入驻，反之空置的商铺越多越显得很败落，业主在独剩下的商业消费缺乏信心（没有竞争物价自然贵），更感到生活的不便利。商铺的租金和卖价远高于住宅，其数量租售对象为私营小业主，他们受经济实力限制对投资更为谨慎，因为住宅小区的消费力毕竟有限，投资必须保证利润。如果建成后的小区，大量的商铺空置，就不能给开发商带来经济价值，也不能给居民带来便利，这必然说明设计存在有问题。

小商铺是否能带来利润，主要取决于位置和面积。早期建设的小区基本将住宅楼首层填满了商业或配套公建，反正首层的住宅是不受欢迎的（除非奉送私家花园）。住宅楼前后左右全是商铺门面，住宅出入口夹杂在其间，小区内一片混乱，商家占用了宅前的活动场地推放杂物，运货的车阻塞了窄小的组团道路，住宅大堂前人员混杂，盗窃事件频发。而且设在小区较偏僻位置的商铺门可箩雀，时常因为经营不下去而异手或者干脆空置在那里，降低了小区的素质。因此设计师应力求将商业设在人流汇集的小区主要出入口旁或靠规划路一侧的组团之下，营业出入口面向小区外侧，通过商业立面的包装设计并对门前的场地做特别的景观处理营造出商业氛围，使之更具有吸引力。而住宅入口面向组团中心对内，即方便管理又避免受商业的干扰（图6）。

小区的商业投资风险大，很多小业主无能力经营过大面积的商铺，根据营销经验，100m2以下、小近深大面宽的商铺最受欢迎。本身进身太大的商铺也面临通风不好、难于疏散等问题。所以将只能做单面商业的大进深住宅塔楼底层全部铺满商铺肯定吃力不讨好，我们应该从多方面考虑充分利用住宅的裙房的空间。一方面南方多雨的气候，临规划路的商业在临街面退让出骑楼会带来更多的商机。另一方面在控制进深不超多15m（疏散最远距离）的同时将面向小区内侧的一边尽量留做架空层，为住户提供一个休闲娱乐的场地。我们设计的广州云山诗意是个比较好的实例，组团沿周边规划路设置连排的商铺，代替围和的封闭院墙，商铺大小多为6x10m五六十平方的规格，也有部分两层的复式商铺，仅占住宅投影的一半进伸。对向组团中心绿地的一侧完全架空，设通透的住宅大堂，向内的架空层围绕着绿地连通在一起，形成了中国传统的庭院空间。这样的设计使商业与住宅互不干扰且互利互惠。

层高高的裙房让商业使用有了更多选择，特别是5m以上的层高让经营者有条件加建夹层，夹层可用来存货、办公、员工休息甚至也做营业空间，这些额外奉送的增值空间深受投资者喜爱。所以早先的裙房商业都尽可能加大层高，若是上面是没有电梯的多层住宅，住户常会为上一层楼等于爬三层而抱怨。新的住宅规范为了避免裙房层高过高带来的消防扑救和住户使用不便（按12层楼设计的消防实际建筑总高相当于14层）提出了折算层数的概念。这样在总层数或住宅退缩高度有限的情况下裙房层高越高就要牺牲住宅的面积（减少了层数），这让开放商左右为难。因为住宅塔楼的高度计算是从住宅主入口的一侧地坪计起，若将组团内侧的地坪垫高或将商业一侧地坪降低就可解决这个问题。考虑到小区的雨污排放，本身区内的地坪标高就应高于周边规划路，适当的结合地库和绿化覆土就可在不加造价的前提下加大和利用这个内外的高差（图7）。能利用天然的地势高差来争取竖向的空间自然更好，这需要建筑师和景观设计师密切地配合。特别是一侧临水的项目，设想一下拾阶而下，一边在亲近水岸的景观路上漫步一边可欣赏商业的橱窗，感受浪漫的购物环境（图8），这无形更提高了商业的价值。若遇到没有天然的地势高差也不需要开挖地库的住宅项目，也可以尝试在商业裙房一侧故意降低做以一个半下沉的空间，这样既为商业争取了更多的竖向空间，又通过地的变化创造了向心的视觉空间，设计师在这里可以通过整体立面、景观小品去营造独特的商业气氛。

4 其它细节处理

在设计裙房商业时还有很多细节问题需要设计师认真考虑。

很多设计师很重视立面设计却忽略了商铺招牌安装的位置，没有住户喜欢自己的阳台栏板上张贴广告和招牌（除非是自家的商铺），更不能忍受自己的景观视线被商家的招牌遮挡。实在没有合适的地方、必须设在裙房顶的檐口上，就应将住宅的窗边或阳台边退缩一段距离，中间做花池或公共平台，减少争议或管理的不便。

临街面将上侧住宅面适当的退缩也有安全的考虑，管理再好的小区都难免发生高空坠物的状况，因此在垂直紧贴住宅窗口或阳台商铺门口上侧要考虑防坠物雨蓬，虽然本身直接临街（无骑楼）的商铺出入口就要做挡风雨的雨蓬，同时也可兼顾高空坠物，但若时下设计流行的玻璃雨蓬上堆积着撒落的杂物不免有失大雅，所以最好的在做法就是檐口出挑或住宅后退一点。

另外商业空调室外机位置的问题也是设计师容易忽视的，若事先没考虑好，运营后商家不是随便将它挂在室外墙上破坏完整的立面，就是放在门口地上对着行人吹，更恶劣的是放在裙房屋顶上住户的窗边，这种噪音和热气让业主无法忍受又无处哭诉。开发商只要卖完房子就撒手不管了，而物业管理对此也是无可奈何。其实若事先就考虑办法有很多，设计师可以将空调室外机设置在招牌旁或骑楼吊顶处，并结合立面设计。较大型的空调系统室外机，特别是中央空调室外机应考虑一个集中设置的位置，因为水气或噪音对住户影响非常大，不是五六米的距离就能消减的。能在塔楼以外的独立设置最好，比方附近的垃圾站等独立的小公建屋顶上，但如同设置在住宅屋顶上一样需控制距离不能太远，否则造价会增加而且会折减功效。若条件有限只能与主体建筑结合设计时，放在裙房屋面上需选择远离住宅塔楼的位置，并且将面向住宅的一侧用矮墙花架尽量遮挡起来。不能拉开十米以上的距离，就应该牺牲一些商业面积，将裙房最上层临空一侧部分掏空做架空，把室外机组镶嵌进去，以减少对住宅的干扰。