管住房企风险

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经过几十年的快速发展，我国房地产行业迅速崛起，成为我国国民经济产业体系的不可或缺的组成部分，在促进经济社会发展中起到了积极作用。但在快速发展的同时，我国房地产市场也暴露出一系列的问题，其中我国房地产企业核心竞争力低下、整体素质偏低、抗风险能力弱最为明显。

不难看出，受经营产品和服务的特殊性的影响，房地产企业的投、融资金额均较大。资金是企业运作的生命线，一旦发生资金短缺或资金断裂等问题，将不可避免地给房地产企业及其他利益相关主体带来很大的风险。因此，如何有效防范和降低企业的财务风险，实现企业的可持续发展，成为摆在房地产企业面前的一个重要问题。

成因分析

近几年来，我国房地产企业的经营管理正在逐步由粗放型向集约型、细化管理转变，但在快速发展的同时，房地产企业主营业务利润率呈下降趋势，企业经营风险，尤其是财务风险也不断显现。

整体而言，房地产企业经营过程中面临着各种各样的风险。其中，财务风险是指企业在处理各种财务关系和活动中，受各种因素的影响，使企业财务收益与预期收益间存在着差异的不确定性，其结果对企业的生存、盈利和长期发展产生重大影响。概括起来，房地产企业财务风险产生的原因大致可分为外部因素与内部因素。

外部因素

房地产企业作为我国市场经济的重要组成部分，时时受到其外部环境因素的影响，如市场变动因素、社会文化环境、政策变动等，而这些因素的变化很大程度上都是难以准确预测的，必然给房地产企业的财务管理带来直接的影响。

市场因素。房地产企业经营对象的不可移动性、产品的价值量大、资金转移周期长等特点，使得房地产企业要想整体运作成功，实现企业的可持续发展，就需要对市场，特别是当地市场需求的准确预测和把握。但不难看出，当前随着国内外市场环境竞争的加剧，市场竞争环境复杂程度不断加深，我国房地产企业正处于一个相对竞争激烈的市场环境，市场供求关系的变化、房价的调整、房地产市场信息的严重不对称，以及当前市场仍存在的不规范化运作等情况，都极有可能引发房地产企业的财务风险，需房地产企业提升应对风险的管理能力。

政策因素。政策的变动直接导致房地产企业财务风险的产生，具体表现为社会的政治、法律制度及其宏观调控措施等。尤其是近几年来，为抑制通胀和经济泡沫的出现，我国政府通过各种措施加大了对房地产市场的宏观调控力度。如加息政策，不仅大大增加了房地产企业的财务成本、影响企业盈利水平，而且也在一定程度上降低了按歇贷款购房者的购买欲望，无疑给房地产企业带来了极大的风险。另外，国家有关房地产企业在税收、费用方面的政策变动等，都会对房地产企业的资金流产生重大的影响，成为当前影响房地产企业财务风险的重要因素之一。

突发事件因素。房地产企业产品与其他类型的产品或服务相比，具有固定性、不易转移、项目调整能力差等特点。因此，房地产企业产品的特殊性使得房地产企业财务管理受各种突发事件，特别是突发性自然事件的影响较大，如地震、洪水、暴雪等各种难以预料的突发性自然灾害，都会使房地产企业的流动资产和固定资产直接遭受损失，酿成财务危机。

总之，房地产产品销售受各种社会、经济等外部因素的影响，出售成功的时间和金额不确定性较大，项目资金回笼难以得到确切保证，有可能使得房地产企业面临资金短缺或断裂的危机，大大增加了企业的财务风险。

内部因素

经营水平限制。从我国房地产行业的整体运作情况来看，大部分房地产企业起步迟、基础弱、规模小、经营管理水平不高，现代企业制度仍未完善，缺乏现金流量管理观念，对市场的反应和把握能力低，经营管理盲目性大，导致潜在财务风险的产生。同时，房地产市场当前较为火热的市场环境，也使得房地产企业一味地追求快速发展，缺乏风险控制和防范意识，在快速扩张中，房地产企业的财务风险也不可避免地进一步提升。

资金因素。房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金作为保障，而大量的资金需求量仅仅依靠企业的自有资金是无法解决的，需要借助各种金融手段和工具以筹措大量的资金。整体上来讲，我国房地产企业的自有资金比例低，特别是房地产开发企业在企业运作初期，依靠外来融资中的银行贷款比例偏高，资本结构不合理。由此造成，一方面负债率居高不下，资金周转难度大，使得房地产企业存在着到期不能还本付息或资不抵债的可能，财务风险不可避免；另一方面，房地产企业与金融企业的紧密结合虽然为企业经营提供了良好的融资渠道，但也大大提高了房地产企业的财务风险，一旦金融市场中，如利率等因素发生波动，将对房地产企业直接造成影响。另外，我国房地产市场的高风险性特征和运作规范性的欠缺，也使得房地产企业从其他渠道获得融资的难度大大增加，难以在出现财务危机时，及时、足额地筹集到所需资金，影响企业的生存和发展。房地产企业资本结构的不合理和融资渠道单一，导致企业财务风险集中化。

财务管理因素。其一，房地产企业财务管理的复杂性对财务人员提出了更高的要求，但我国财务人员综合水平低、风险意识淡薄等现状，都加剧了财务风险的产生。其二，当前我国房地产企业财务管理水平仍处于较低层次的财务核算管理阶段，未能提供用于支持管理和决策的财务信息和数据，财务管理的职能未能得到充分体现。如缺乏财务预算管理，对于即将进行开发的项目缺乏细致的财务预算分析工作及资金使用的整体规划，资金运作具有盲目性；在房产项目的投资方面，由于财务分析功能不足，加上项目环境的复杂性，都使得财务管理状况的不良可能直接导致企业资金的周转出现问题，产生财务危机。企业财务管理的低水平和控制能力弱，严重影响了房地产企业风险控制能力。

对策分析

鉴于房地产企业产品和经营的特殊性，在当前国家宏观调控政策从紧的大环境下，房地产企业更应从企业生存和发展的战略高度出发，重视财务管理，积极采取有效措施以防范和控制企业的财务风险，提高企业财务管理水平，实现企业的可持续发展。

1更新企业财务管理观念，提高风险意识。财务风险存在于企业经营的各个环节中，财务风险的防范不仅仅是财务部门和财务人员的责任，更需要企业全体员工的积极参与和配合。通过形式多样、内容丰富的活动在企业内部宣传财务风险防范的意义，提高全员的风险意识，既为取得其他部门的支持和配合打下基础，也有利于防微杜渐，防止任何环节的工作失误给企业带来的财务风险。

2重新审视和梳理企业现有的业务流程，分析、预见可能发生和存在的各类风险，做好防范措施。同时，提高财务部门在整个组织架构中的位置，更加突出财务管理在房地产企业经济管理活动中的核心地位，并根据市场需求，推动财务部门组织结构的改革，以便能够对市场变动做出及时快速的反应。

3要重视和加强市场调研工作，对不断变化的企业财务管理环境进行认真和深入的分析，从根本上把握其变化发展的规律和趋势，以根据实际情况及时调整策略和改变方法，提高企业财务管理应对风险和突发事件的能力。另外，对于国家的宏观调整政策、法律法规、政策方针等的变化要给予时时关注与了解。

4建立健全财务管理制度，将财务管理理念贯穿于企业生产经营的各个环节，为企业财务的管理和风险的防范提供制度上的保障和支持，实现财务管理的规范化和制度化，以加快财务管理各项基础性工作的完善，保障企业财产的安全、财务信息的真实性、可靠性及财务活动的合法性、合理性。

5建立健全企业财务管理系统，强化并全面实施企业财务管理中预测、分析、监督、控制、服务及评价职能，并逐步向综合管理型财务管理模式转变，以提供有价值的财务信息和数据，提高企业投资决策的科学性和准确性，最大限度地减少因投资决策失误给企业带来的风险。坚持定期检查和考核，通过对资金利用率、销售价格、费用支出等财务指标的深入分析，发现问题并采取措施，以实现企业各种资源的最优化配置。通过对企业的经济行为进行有力约束，发挥财务管理的监督预警作用，防范企业财务风险的产生。

6通过企业财务管理的预算，加强企业资金管理，优化资本结构。将企业运营的整体纳入全面预算体系，实现对企业资金收支、运用、分配等的统筹安排和规范化、科学化运作，以保障企业正常运行对于资金的需求，降低财务风险。在利用传统融资方式的前提下，加大企业融资的创新力度，可通过股票融资、债券融资等渠道来扩充资金，降低企业的资产负债率，同时也有利于企业资产结构的优化和经营的改善。

另外，作为房地产企业财务管理工作的具体操作者，财务管理人员的综合素质水平，直接影响到企业抗风险能力的大小，打造一支高素质的财务队伍是全面提高企业防范财务风险能力的基础。

从国家层面来讲，要建立健全财务人员的后续教育体系，通过后期的培训等方式，实现财务人员知识储备的时时更新，及时了解掌握新形势下财务管理工作的新理念、新方法、新制度规定等；严格财务人员的准入制度，从源头上保障财务队伍的质量。从企业层面来讲，要组织经常性的学习与培训，提高和强化职业技能；加强财务人员的职业道德建设，提高房地产企业财务人员的综合素养，以更好地服务于企业，提高应对新问题、新情况的能力。同时，要鼓励财务人员积极思考、大胆创新，为企业财务风险的防范出谋划策。

（作者供职于南阳德美奥翔置业有限公司）