城镇基准地价平衡研究

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编者按：现阶段，我国的城镇基准地价体系是基于土地所处区域内的各项因素评估制定的，很少反映不同地域或城市差异，对土地市场和土地有效利用缺乏引导。如何使基准地价反映不同地区或城镇的经济差异和地价趋势，使城镇间的地价实现可比性？本文提出了城镇基准地价平衡观点，主张通过数理分析和城市间的横向比较，调整本地域的城镇基准地价，实现平衡，使地价与城镇的经济发展水平一致，对土地利用方向和效率更具指导意义。本文以我国29个城市为例，将这些城市地价纳入到同一个体系中进行了实证分析，对地价的制定与管理有一定的指导意义。

城镇基准地价平衡的必要性

城镇基准地价是在各类用途土地法定最高出让年期的前提下，政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。城镇基准地价居于基础地位，是其他地价产生的根源。

然而，现阶段城镇基准地价的评估与确定，都是从本地区或本区域的内部因素出发的，反映的是区域内不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势。由于对外部因素、尤其是其他城镇的情况考虑较少，难以反映不同城镇、不同区域间的经济水平和地价趋势差异。所以，当面对日益扩大和统一的土地市场时，城镇基准地价对土地利用、建设开发的引导功能就受到影响。如何使城镇基准地价既能反映本区域的地价水平，又能反映不同区域的差异，对土地利用更有指导意义？这就需要进行城镇基准地价平衡。

城镇基准地价平衡，简单来说，就是对不同城镇的基准地价进行横向比较，并进行差异调整。它是以土地分等为依据，综合考虑对城镇地价有影响的其他因素，形成各等级城市、县、建制镇的基准地价序位，并通过技术调整，弥合原基准地价与地价序位的差异，使基准地价与城镇序位相一致。通过基准地价平衡，使投资者、土地使用者和土地管理者在更宽的范围内及时了解掌握土地信息，调整土地利用方向和方式，实现土地的有效利用和土地市场的均衡发展。

一个城市的基准地价是否符合当地的经济发展水平，这对于一个城市来说至关重要，若地价太高，则可能影响当地的招商引资和经济发展；若地价太低，则会对调控土地市场带来压力。所以对一个城市进行基准地价定位之前，进行基准地价平衡分析是非常必要的。

但是，由于各城市所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同，必然造成部分城市地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离、不匹配。因此，城镇基准地价平衡不是在不同城市间进行简单的比较，而是要深入进行综合因素的分析，这就是基准地价平衡研究，即通过一定的计算方法分析研究，得出适合当地经济发展水平的基准地价计算结果，即平衡后的基准地价，为城市确定符合本地区实际的基准地价提供有效依据。

所以，地价平衡研究，是通过数学、统计学分析等方式，对一组城市在相同条件下的对比分析，使城市基准地价之间具有可比性，在经过地价平衡研究之后，可以比较准确地对一个城市的基准地价在全国范围内进行定位，可以反映出一个城市的基准地价是不是符合城市的发展水平，对于地价不符合经济发展的城市可以对其地价作出相应调整，实现基准地价平衡。

基准地价平衡及分析的技术准备

（一） 基准地价平衡内涵的统一

城镇间基准地价的平衡，前提是基准地价内涵与基准条件的规范与统一。确定基准地价内涵，是搞好基准地价平衡的基本技术环节。

从理论上来说，土地价格应当是土地资源价格与土地资产价格之和。其中，土地资源价格是真正的地租的资本化，即真正的地租除以利率，相当于基准地价中的土地收益部分。土地资产价格则为土地资产成本价格加上平均利润。简言之，凡是“土地资本”，都应该算在地价内。因此，基准地价内涵必须包含政府出让土地纯收益、城市建设配套费和土地拆迁开发费等，基准地价应是熟地状态而不是生地状态下的价格。本文对基准地价内涵的统一主要从用地年期、评估期日、容积率等方面来进行，具体内容包括：

1.统一基准地价用地类型：基准地价平衡用地类型统一为商业用地、居住用地和工业用地三种类型。

2.统一基准地价用地年期：基准地价平衡价格是指各类用地的法定出让土地最高使用年限的土地价格。商业用地为40年，居住用地为70年，工业用地为50年。

3.统一基准地价开发程度：即具备“五通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯以及红线内场地平整）。

4.统一容积率：基准地价平衡界定的容积率为标准容积率，即商业用地2.0～3.0；居住用地1.5～2.5；工业用地0.5～1.0。

5.统一的商业用地基准地价评估方法。商业用地基准地价全部采用区片价表示。

6.统一的基准地价评估期日：统一为2003年1月1日。

（二） 地价修正

由于各城市的基准地价表示形式（楼面地价、地面地价、平均容积率下的地价、特定容积率下的地价）、年期等有所不同，为使数据具有可比性，统一各城市基准地价的地价内涵，进行地价修正，使各城市的基准地价具有可比性，是地价平衡研究的重要内容之一。

地价修正是通过一系列地价修正公式实现的，主要包括对估价期日的修正和年期修正等。通过地价修正,统一地价内涵,使进入分析的城市地价内涵一致。

（三）城市土地质量分等和排序

城镇土地质量分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇土地质量进行量化，对每个影响因素及因子赋以权重，评定城镇的等级。

本文主要依据2002年实施的《城市土地质量分等定级规程》中城镇土地质量分等的影响因素来分析，概括起来有：城市区位、城市集聚规模、城市基础设施、城市用地投入产出水平、区域经济发展水平、区域综合服务能力和区域土地供应潜力等7个因素。同时，我们在研究中选择了7个方面共19项指标，采用特尔菲法对每个影响因素赋以相应权重，建立了多因素综合评价指标体系。

本文选择了我国的29个城市进行分析。根据分等结果散点分布，29个城市土地分等排序结果如下：

一等城市：上海 广州 北京

二等城市：宁波 青岛 深圳 南京 成都 天津 杭州 大连 沈阳

三等城市：长沙 济南 哈尔滨 武汉 西安 厦门 重庆 太原 长春

四等城市：兰州 昆明 南宁 贵阳 西宁

五等城市：银川 乌鲁木齐 呼和浩特

基准地价平衡

（一）初次平衡

在对各城市进行土地分等及基准地价排序以后，将各城市土地分等序位所在的某类用地某一级别基准地价与原基准地价的算术平均数作为该城市此类用地此级别的基准地价初次平衡值。目的是在土地分等的基础上，消除由于样本点选取不同而造成的误差。然后将各城市初次平衡值进行排序， 得到某类用地某级别基准地价初次平衡的序位。初次平衡结果见表1～表6。

（二）再次平衡

在初次平衡的基础上，对照土地分等结果，根据对各城市发展状况的了解，找出基准地价水平与土地分等排序趋势及实际情况相符合的城市为基准地价平衡的控制点。如：商用最高级别基准地价平衡计算的控制点为广州、沈阳和呼和浩特；住宅最高级别基准地价平衡计算的控制点为上海、长沙、太原和呼和浩特；工业最低级别基准地价平衡计算的控制点为上海、重庆和呼和浩特。然后以控制点最高或最低基准地价为标准，根据各城市的土地分等得分情况，对各个城市最高或最低级别基准地价进行平衡。对没有前控制点或后控制点的城市，仍按照其初次平衡后的基准地价和城市土地分等位序所在的地价做算术平均求得（如：商用最高级别基准地价平衡计算中，北京市初次平衡后的地价最高，而在城市土地分等结果中位于第三位，没有前控制点，按照上述方法进行二次平衡）。平衡公式为：

Vi=Vo-(Vo-Vn) Ni/(No-Nn)

其中，Vi：表示某城市某用途最高级别基准地价平衡值；

Vo：前控制点某用途原最高级别基准地价；

Vn：后控制点某用途原最高级别基准地价；

Ni：与前控制点分等分值的差；

No：前控制点的城市土地分等分值；

Nn：后控制点的城市土地分等分值。

经过初次平衡计算和再次平衡计算后，计算结果如下（以北京、上海、重庆、成都、西安、太原为例）：（见表1～表6）

地价平衡结果分析

从表1～表6可以看出，一般情况下，城市等级越高，其相同土地类型相同级别的土地基准地价相应也就越高。就某一城市而言，由于商业用地一般占据比较繁华的地段，其基准地价一般高于住宅用地和工业用地基准地价。住宅用地由于住户对周围环境的要求较高，而工业用地对环境基本上要求不高，所以住宅用地地价一般要高于工业用地地价。

在经过地价平衡之前，从基于土地分等的基础上来看，很多城市的基准地价水平和该城市等级并不相符，需要经过调整地价作出平衡，从而使该城市基准地价符合城市发展状况。

以西安市为例：从城市土地分等结果看，西安市位于第十七位，属于三等城市，从土地分等位序和基准地价排序结果来看，不管是商用、住宅还是工业用地都有不同程度的背离。总体来看，商用地基准地价远低于相同等级城市的平均水平，平衡后最高级别基准地价约为原地价的两倍；住宅用地基准地价与同一等级城市平均水平基本保持平衡，平衡后最高级别基准地价与原地价基本保持一致；工业用地基准地价高于同等级城市基准地价平均水平，平衡后最高级别基准地价约为原地价的一半。平衡后的结果弥合了原基准地价与城市排序及土地质量的背离与差异，反映了本区域的真实经济水平和地价趋势。