刚买的房子“被瘦身”怎么办(一组)
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举案说法
年前，某部卫生助理员小孙与某开发商签了商品房预售合同，购买一套三室一厅的新房。双方在合同中约定，房屋暂测面积为100平方米，按照每平方米5000元的单价，小孙缴纳了全部房款50万元。不久前，开发商安排交房，小孙赶紧休假筹备装修。可新居钥匙放在手心还没有攥热，小孙就听到了一个消息：有购房者反映，房屋实际面积与合同约定的面积有出入，有的甚至相差好几个平方米。于是半信半疑的小孙找来专业公司对新居的实际面积做测量，结果发现，房屋面积比合同约定少了4平方米。“按照5000元的单价，我的房款中有2万元被‘黑心’开发商坑了!”小孙遂向开发商讨要说法。可是小孙磨破了嘴皮子，开发商就回八个字：“退房可以，退钱没门!”小孙夫妻俩一合计，现在同地段的房价都涨到了每平方米7000元，退房肯定不合算，难道房子挨了刀子“被瘦身”，开发商不给退钱只能自认倒霉?房子没装成小孙闷闷不乐地回到部队，找到政治部王律师，看有没有好法子解决。王律师告诉小孙，根据我国《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。小孙作为买房者，与开发商签订的房屋买卖合同已经成立，开发商应当按照合同约定交付房屋，由于房屋实际面积与合同约定面积不符，开发商毫无疑问应当承担违约赔偿责任。
律师点评：以往的民事法律规定在确定当事人损害赔偿责任时是以受害人受到的实际损害为限的，但是由于房屋面积测算的特殊性，一般消费者无法准确掌握，处于弱者的地位，为了保护买房者合法权益，规范房产交易行为，2003年，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。《解释》第14条明确规定：如房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照下列原则处理：(1)面积误差比绝对值在3％以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。(2)面积误差比绝对值超过3％，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
由于小孙购买房屋面积误差比为4％，且又不想退房，则可以主张：一是返还面积误差比3％部分的房价款及利息，即3平方米共1.5万元及同期银行活期存款利息；二是面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还，即1平米5000元的两倍共1万元。也就是说，小孙可以请求开发商赔偿2.5万余元。小孙一听高兴了，心想一次咨询还能多赚5000多块，法律知识的力量就是大!“黑心”开发商让房子“瘦身”，法律就让这些“黑心”开发商的钱包“缩水”。
法制漫话
条令提示：内务条令第一百三十四条 军队单位组织军人参与社会公益活动，应当从实际出发，尊重官兵意愿，不得以社会公益为由侵犯官兵合法权益。
有法必依
土豆已毁，谁的错
文/风起云
驻辽某部组织冬储冬藏，徐助理根据领导指派，远赴黑龙江采购了40吨质优价廉的土豆。他与当地宏达货运公司签订协议，由该公司负责将土豆运回营区。徐助理眼看着土豆一个不少都装上了大型挂式货车，才放心地乘坐火车先行返回，协调卸车和分发、储存等事宜。
按照事先约定，次日中午宏达公司的大货车就能到达营区，可徐助理一直等到太阳落山也没见到土豆的影子。打电话询问宏达公司负责人于经理，对方也没联系上司机。直到第三天上午才得到确切消息，原来货车行至吉林境内一处盘山公路时，由于司机疲劳驾驶，大货车撞上路边护栏后导致侧翻，一车土豆甩得到处都是，损失已经无法挽回。
事后徐助理同该部法律顾问孙律师与宏达公司交涉赔偿问题。于经理上来就强调车辆肇事绝非公司和司机故意所为，此事纯属意外事件，意欲推卸责任，“免责免谈”。徐助理反驳对方，根据法律规定和协议约定，承运人对于运输过程中货物的毁损、丢失承担赔偿责任，除非其能证明损失是因不可抗力、货物本身的自然属性或者合理损耗以及由于托运人、收货人的过错造成的，才不承担赔偿责任。司机违章作业疲劳驾驶酿成事故，导致货物损失，根本不在免责范围内。于经理眼看“虚晃一枪”没能奏效，马上转变态度，表示愿意以土豆的收购价格进行赔偿。
购买租住的房屋需要注意哪些问题
我和媳妇两年前在孩子学校旁边租了一套小户型房子。最近房主张某说他做生意着急用钱，已经贴广告要把房卖了。房子我们住的挺好，我和媳妇商量也打算买。请问从租到买要注意哪些问题？ ――某部装备处宋助理员
陆律师： 房子你们租住了两年，对其产权、质量等问题想必都已经充分了解，这里主要谈一谈承租人的优先购买权问题。首先，你们夫妻作为房屋的承租人享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，你们应及时向张某主张优先购买。其次，优先购买权是在同等条件下享有的，但实际交易中，同等条件并非仅限于价格因素，有的出租人因各种原因可能会对所卖房屋限定用途，或有的承租人是部分租住，而出租人要全部出售，等等。再次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。如果出现上述情形，就可能难以行使优先购买权。最后提示一点，如果你们和张某达成了买（售）房意向，应订立一份内容完备的合同，并依法办理付款缴费、转让过户、登记备案等手续，切莫因怕麻烦、图省事而省略必要环节。
士官找对象结婚有新规定吗
我听说允许士官在部队驻地或部队内部找对象了，有这回事吗？ ――某通信总站士官小王
陆律师：随着社会经济的快速发展，有关部门着眼青年官兵婚姻问题呈现出的新情况、新特点，在确保部队战备训练要求的前提下，对士官婚姻管理的政策法规及时加以补充和完善，更好地适应了时展和广大青年官兵的婚恋需求。2011年12月28日，民政部、总政治部联合下发民发〔2011〕219号文件，对士官婚姻管理有关问题以通知的形式进行了明确。士官符合下列条件之一的，经师(旅)级以上单位政治机关批准，可以在驻地或者部队内部找对象结婚：(一)中级士官；(二)年龄超过28周岁的男士官或者年龄超过26周岁的女士官；(三)烈士子女、孤儿或者因战、因公、因病致残的士官。
通知要求，军队政治机关负责对士官在部队驻地或者部队内部找对象结婚的条件进行审查，符合条件的按有关规定出具《军人婚姻登记证明》。婚姻登记机关依据军队政治机关出具的《军人婚姻登记证明》，为士官办理婚姻登记。
军嫂可以加入工会吗
我妻子年初应聘到一家大型合资企业担任质检员，最近企业工会干部动员她加入工会，请问军嫂可以加入工会吗？工会在维护职工权益方面有什么职能？
――某部三营刘副营长
陆律师：可以。维护职工合法权益是工会的基本职责。《工会法》、《劳动法》、《劳动合同法》等法律规定，工会应当帮助、指导劳动者与用人单位依法订立和履行劳动合同。工会与用人单位建立集体协商机制，代表职工与用人单位签订集体合同，并对用人单位履行劳动合同、集体合同的情况进行监督。用人单位如违反劳动法律、法规和劳动合同、集体合同，工会有权提出意见或者要求纠正、重新处理。用人单位如存在克扣职工工资、不提供劳动安全卫生条件、随意延长劳动时间、侵犯女职工和未成年工特殊权益等情形，工会还应当代表职工与用人单位交涉，要求其改正。对拒不改正的，可请求当地人民政府依法作出处理。法律还明确规定，用人单位处分职工，工会认为不适当的，有权提出意见。用人单位单方面解除职工劳动合同时，应事先将理由通知工会，工会认为用人单位违反法律、法规和有关合同，要求重新研究处理时，用人单位应当研究工会的意见，并将处理结果书面通知工会。用人单位设立劳动争议调解委员会的，应有工会代表参加，主任由工会代表担任。地方劳动争议仲裁委员会也应有同级工会代表参加。职工认为用人单位侵犯其劳动权益而申请劳动争议仲裁或者向人民法院提讼的，工会应当依法给予支持和帮助，等等。综上，各级工会组织在维护职工权益方面发挥着十分重要的作用。