不动产司法网拍的困境突破
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摘要：网络拍卖日益成为法院拍卖的新趋势，全省法院纷纷尝试网络拍卖的情形下，如何破解不动产在网拍中屡屡流拍的困境，对充分发挥司法网拍的效果具有决定意义。本文中分析不动产司法网拍流拍原因入手，提出突破困境的几点思路。
关键词：不动产；网络拍卖；流拍
一、问题的提出
随着闽高法〔2014〕121号文件的下达，福建省成为全国第十个实行司法网络拍卖的省份。由于没有前期的充分调研，司法网拍只能在全省执行干警的不断认识和摸索中前行。经过4月至5月的统一部署和精心准备，全省法院于2014年五月底在淘宝网举行集中司法拍卖会，取得了显著成效。首批上线的62件拍品，拍卖成交19件，成交率为30.65%，成交金额3102.8287万元，总溢价率为33.16%。其中，汽车的成交率最高，23件拍品，成交16件，成交率为69.57%；而房产的成交率最低，31件拍品，仅莆田成交1件，其他地区都没有成交。这一结果出乎意料，因为根据以往传统拍卖经验，作为拍品的不动产相比动产而言更容易成交，且溢价率较高，这显然与当前的不动产网拍遇冷形成鲜明对比，值得深思。
二、流拍的原因
1、司法网络拍卖的认可度不高。司法网络拍卖在福建尚属新生事物，以湖里法院首套房产拍卖为例，虽然该院执行局针对本次拍卖已通过各大报纸、厦门电视台、新浪微博等多方渠道进行宣传，但是毕竟是厦门首例住宅司法网拍，知名度还不高，有待公众进一步的认知和认同。
2、公众还不习惯在淘宝网上购买价值较大的标的物。虽然淘宝网的用户已达8亿，但淘宝的主营范围仍集中于中小商品交易，公众也因此养成在淘宝网进行小额交易的习惯。而相比汽车等其他财产，房产价值极大，购买者在购买如此大标的额物品时往往谨慎小心，加上目前公众对网络司法拍卖的认知程度较为有限，疑虑较多，不敢出手。
3、司法拍卖要求全部拍卖款项一次性付清，即使是大额标的物，也需要竞买人在成交后的规定时限内一次性全额缴清拍卖款，对购买者的经济实力要求较高。而目前网络购物群体大多数为年轻人，往往积蓄偏少、购买力有限。
4、近期房地产市场整体低迷，房价普遍处于高位且走势不明，购房者中普遍存在的观望情绪也造成了大量房产的流拍。
三、困境的突破
房产与车辆是法院执行工作中最常处置的两类物品，虽然车辆的网拍成交率较高，但因车辆的本身价值较低，且折旧率较高，加之现在执行案件标的额呈愈发高涨的态势，一个执行案件即使成功拍卖成交车辆，往往仍不足以清偿全部债务，案件仍未全部得以执结。而不动产具有自身价值大的优势，一旦能够通过司法拍卖予以变现，往往对于执结一个甚至几个执行案件具有重大意义。也正因为如此，我们必须创新思路，抓住不动产网拍流拍的主要症结，对症下药，力求突破当前的困境。
1、大力宣传推广司法网络拍卖，提升司法网拍的公信度。福建省的司法网拍工作才刚刚开展一个月，作为一项执行工作新创举，民众的知晓度和参与度必定有限。以湖里法院挂出的厦门首套住宅拍品为例，该拍品在淘宝网上挂出的15日内，围观人数虽达6300多人次，最终却因无人缴交保证金而流拍。对此，要继续通过各种媒介，利用一切可以用到的资源，包括通过官方网站、微博、微信甚至法院的户外显示屏等多种渠道公开拍卖信息，让更多人了解并参与，大力宣传司法网络拍卖的便捷公开公正的优点，增进公众对司法网拍的了解和信任。另一方面，省高院已在闽高法〔2014〕121号文件规定：在全省范围内全面推行司法网络拍卖，目前全省96家法院均已入驻淘宝网；随即，省高院又制订了《关于网络司法拍卖流程的规定（试行）》的通知（闽高法（2014）204号），全面规范司法网络拍卖的流程，要求全省法院规范执行。这两个重要文件为开展司法网络拍卖提供了操作依据和制度保障。随着司法网拍的全面推行和操作流程的不断规范，民众对司法网拍的信任度和参与度也会不断上升。事实证明，在率先实行司法网络拍卖的省份，如浙江省、江苏省、河南省等，因为实行全省范围内的司法网拍多年和宣传到位，均有大标的额的不动产成交记录。如海宁浙江宏昌制革有限公司破产企业国有工业出让土地使用权、厂房、附属设备、设施2013年3月30日以1.59亿元网拍成交；余杭区中泰乡石鸽社区的杭州上佳房地产开发有限公司的国有土地使用权于2013年12月18日以1.707亿网拍成交；台州市府大道350-2至354综合楼以及北面商业办公楼于2013年5月29日以5804万网拍成交等等。这些不动产网拍成功的案例无一不是标的数额巨大，之所以能够顺利成交，与当地法院不遗余力的宣传，司法网拍的理念已经深入人心密切相关。只有公众了解了司法网络拍卖的全部流程，认可了司法网络拍卖的运作模式，才能消除疑虑，对淘宝的交易平台产生信任，继而放心将大额款项支付到支付宝作为拍卖保证金，参与司法网拍。
2、设置专职的网络拍卖管理员，全面负责司法网拍工作。依据传统委托拍卖行公开拍卖的做法，法院通过摇珠选定拍卖公司后，看样、询价等一揽子事项都交给拍卖行，法官只需监督拍卖过程是否合法公正有效即可。实行网拍后，由于省却了委托拍卖行环节，在获得“零佣金”优势的同时，法院不得不对原本委托拍卖行负责的诸多事项亲力亲为，这就要求经办法官要有多方面技能，比如把标的物制作成商品挂上淘宝店，并制作拍卖公告和拍卖须知，在淘宝网上进行公示和宣传，还得带人上现场看样等等。对此，许多执行法官都无奈的表示：“现在的执行法官，就像物业中介。”一方面执行案件数量激增，执行法官长期在外东奔西跑，对这些新增的工作真的有心无力；另一方面各种咨询看样电话蜂拥而至，消耗了法官大量的办案精力，也打乱了平时办案节奏。因此，设立专职的网络拍卖管理员，专人负责网络拍卖的全面工作势在必行。特别是对于不动产这种大标的额物品，买家必然会对权属证件、贷款按揭情况、房屋坐落朝向、各种权利设定、物业管理费、水电费、过户费用负担等诸多方面问题进行咨询，并且往往要求实地看样。如果能有网拍管理员专职负责，从一开始拍品的网络上传、接受咨询、联络接待到现场看样以及成交后的手续办理，一条龙的为潜在购买人提供服务，及时解答其存在的疑惑，沟通必然会更加通畅，不动产网拍也会更有效率。
3、积极创新拍卖手段，提升潜在买家对不动产的购买能力，提高不动产网拍成功率。为提高执行效率，及时保障申请执行人的权利尽早得以兑现，我国现行执行相关法律规定，司法拍卖物品，买家必须在成交后短时间内全额缴清拍卖款。而面对淘宝网现有买家普遍存在大额标的购买力不足的情形，如果法院能像拍卖行一样，提供相应配套的银行金融服务，比如买受人与银行签订抵押意向合同，在买受人取得法院拍卖不动产产权证的同时，在法院的监督下，买受人遵照先前订立的抵押意向合同，以该不动产向银行办理抵押按揭手续，由银行先行向法院支付拍卖款项，而后由买受人分期陆续向银行偿还按揭款。如此一来，一方面保证了申请执行人的债权能尽早得以实现，另一方面对于那些有着稳定收入来源，具备一定经济实力但却缺乏现有购买力的买家，无疑会从很大程度上提升其购买不动产的欲望。当然，这些想法是否能够顺利实行，仍需进一步的实践探索验证。此外，笔者也建议，在目前公众对于司法网络拍卖还不熟悉的情形下，对于网拍流拍的不动产，可以由合议庭经过合议，采取传统拍卖方式委托拍卖行同时进行降价拍卖，以保护申请执行人的权益及时实现。
四、结语
不动产已经成为法院司法拍卖的主要物品，而网络拍卖也因其公平公正便捷高效的特点成为司法拍卖的必然发展方向，法院只有掌握网络拍卖的内在规律，创新执行工作方法，才能逐步突破不动产司法网拍的困境，不断提升执行的效率，实现执行的法律效果和社会效果相统一。
参考文献：
[1] 网易新闻：《福建96家法院全部入驻淘宝网 网络司法拍卖启动》2014.5.28
[2]福建日报：《福建网络司法拍卖：围观的多，下手的少》2014.6.7
（作者通讯地址：厦门市湖里区人民法院，福建 厦门 361005）