浅析杭州房地产未来的走势

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摘 要:随着房地产近年来的迅猛发展,房地产业成了国民经济的支柱产业,也与民众的生活息息相关｡在杭州的房地产界,上半年楼市空前火爆,几年前那种排队买房的现象又重现杭城｡同时高房价的现象在近期进一步加剧｡如何出现这样的现象,以及其产生的根源,是探讨的焦点｡对目前普遍存在的高空置与高房价的关系提出看法｡

关键词:杭州;房地产;供求关系;房屋空置率;房价

1 2007杭州楼市新特点

2007上半年,杭州人花在买房上的钱超过300亿元｡根据透明售房网数据的统计,今年1―6月,杭州市区成交一手商品住宅24355套,总销售额达231.8亿元,每套总价大约为95.2万元;其中主城区成交18284套,总金额190.8亿元,套均总价达104.4万元;余杭区套均总价为67.4万元｡此外,二手房成交9806套,总值达71.9亿元｡

2 杭州楼市需求分析

2.1 楼市需求大于供给

(1)从需求方面看｡

近期杭城楼市又重现几年前那种排队买房的现象引发了杭州房地产市场房价有飙升之势｡难道真有那么多人在排队买房?答案是肯定的,的确有那么多人在排队买房｡

房地产的本地需求:杭州2004年市区人口为651.68万人,城市化水平为43.36%,以多项式三次拟合估计,2010年杭州城市化水平将超过60%,未来5年内将有至少新增108.42万人成为杭州城市居民,即使以现有的人均17.8平米住房估计,这部分新增需求的数量至少在1930万平米以上｡改善居住水平的需求总量将达到2815万平米,两项需求合计为4745万平米｡

房地产的国际需求:每一个经济快速发展的国家都经历过货币升值的过程,对人民币升值的预期会吸引国际资金以各种方式进入中国,其中相当一部分将必然投向房地产市场,从而形成中国房地产的国际需求｡央行的《2004中国房地产金融报告》中指出,2004年已有222亿元的资金进入了中国房地产市场,而其主要目标是针对人民币的升值｡其资金主要流向长三角及北京等地,其中也会包括杭州｡经过将近一年时间的政策消化,市场对调控的回应日趋理性,很多观望了一两年的二次置业者终于按捺不住,从年初开始就频频活跃于市场上,加上刚性需求的暴发,使得今年以来杭州住宅市场需求的主导地位进一步巩固｡

排队现象的出现说明房源数量相对购买人来说要少,开发商为了平衡各方,就只能采用排队这一最公平的方法｡需求的集中爆发,有以下几点原因｡

①去年股市暴涨,部分投资者获利颇丰,这些人在这次股市回调中撤出股市,再次投资房产,达到升值保值的目的｡

②杭州的公务员､商人想分散手头资金,提高资产组合中房产比例,加大房产投资｡

③杭州本地的一些刚性需求,在各种压力之下,最后只得买房｡

④浙江其他地区的商人在杭州置业投资,多是为他们子女考虑,迟买不如早买,房价再这些涨下去,这些富人也担心他们的小孩会买不起房,还是趁现在老子建在的时候,给子女买好房吧｡

⑤最近杭州住宅用地地价拍卖的不断创新高,加大了人们预期房价还要涨的信念,现在不买,一年白干,就是一个字“买”｡对于投资客来说,早投资就意味着少些成本,多些收益｡

⑥杭州房地产商在2006年政策宏观调控下,纷纷推出更满足需求条件的户型和软件设备,提高性价比｡如上面提到的套均面积低于120平方米等更人性化的房产｡

(2)从供给方面看｡

房产市场是一个相对充分竞争的市场,其供给量的限制条件不在于房产市场,而在于土地供应量｡土地供应的限制条件有两个:一个是自然条件的限制｡杭州市国家基建占用耕地由1995年的630公顷增至2003年的3149公顷｡据测算,1995-2003年,全市GDP每增加100亿元,平均建设用地增加193公顷｡2003年末,全市人均占有耕地仅为0.42亩,建设用地需求与耕地后备资源不足的矛盾日益凸显｡另一个则是相应国家法规制度的限制｡根据我国现行的有关规定,土地供应实行的是“招拍挂”制度,土地的一级市场是由政府所垄断的｡对于相当多的地方政府而言,政府不可能大量和无限制增加土地供给,而在制度上缺乏提高土地供应量的动力｡

2004年杭州市竣工住宅面积为512.85万平米,以此速度估计5年内可以竣工2564万平米,从这个角度上来看,杭州住宅供应的缺口为2181万平米,但这只能是理论上的估计,由于受市民可支配收入水平以及高企房价的限制,潜在需求有相当大的一部分无法转化为实际需求｡在供给的住宅产品中,由于户型偏大而产生的结构性供应不足导致总体供应缺口进一步扩大,这个供应缺口的存在必然阻止了中低价位住宅价格的下跌可能,房产价格的上涨将抑制这部分需求,而价格一旦下跌,这部分需求将转为实际有效需求,从而形成对住宅价格的支持｡

2.2 房屋空置加剧供求不平衡｡

目前杭州市场空置率与开发空置率有所提升｡目前政府加强宏观调控,投资客担心房价即将达到临界点,因此将前几年购进的房源抛售｡银行加息后,客户的还款额随着利息的提高而增加,在一定程度上抑制了投资行为,一些性价比不合理楼盘的开发空置率将进一步提升｡

由于政府控制建房用地,开发商为了赚钱,就一窝蜂地建高端住宅｡结果,高端房老百姓买不起,而买得起的又没得卖,所以整体上,国内房市还是供不应求｡

要追问的是,高端房过剩,为何价格也不降?原因有三:一是普通住房短缺;因为中低档房供不应求,需求则拉动房价上涨,于是高端房也就水涨船高;二是消费者买涨不卖跌｡开发商清楚,若让房价下跌,消费者必会持币观望,这对原本过剩的高端房,是雪上加霜,所以开发商宁愿空置,也不肯降价;三是人们对买房有乐观预期｡几乎是普遍看法,认为房产将来会增值｡既然收益看涨,房价被高估也就在情理之中｡

3 结论

(1)杭州房产不能确认为一定是泡沫｡

统计结果表明,杭州市区房产平均挂牌售价为8988.9元/平方米,租金挂牌价格平均为21.23元/平米/月｡这只是一个杭州楼市价格现状的表达,并不能由此来判断楼价的高低和是否存在泡沫｡对于是否存在泡沫的判断,按通行标准要从三个方面来判断:收入与房价比､租售比､空置率｡

收入与房价比主要是衡量本地居民对于当前房价的承受能力｡世界银行认为,合理的房价与收入比的标准是5∶1,联合国的标准是3∶1;在美国,这个比例是3∶1,日本是4∶1｡1997年房地产泡沫破裂前的香港,房价收入比是11∶1｡从当前的数据来看,杭州的房价与收入比(11.15以上),已超出了本地居民的承受能力｡但客观地讲,房价是受诸多因素所影响的,单一的指标并不能就确认产生泡沫｡

租售比是房屋租金与售价之比,相当于股票中市盈率的概念｡租售比的国际标准被认为是1%,低于这个标准被认为是存在房产泡沫,而国内在租售比等于1.43%时,租房收益等于折旧额,即无收益,低于1.43%意味投资的亏损｡从租售比的数据来看,无论以国际标准还是国内的实际标准来衡量,都可以说杭州楼市还没有产生过大的泡沫｡

(2)期待杭州房产价格大幅度下跌是不现实的｡

市场经济下商品的价格是由供求双方所决定的｡判断杭州楼市的价格走向,必须要对供需双方的力量进行分析,才有可能得出相对正确的判断｡从需求来看,影响需求最主要因素有两个:一是城市化过程人口增加所带来的需求;第二是外资流入所带来的需求｡而这两个需求所带来的影响各不相同,在其它影响因素不变(主要是供应因素)的情况下,内需将阻止价格的下跌,而外需一旦大规模出现将拉动房产价格迅速上涨｡杭州房产的内需和潜在外需都极为强烈,而对这种强烈的需求形成抑制的只有供给量｡但是基于土地供应的两个限制条件:自然条件的限制和国家法规制度的限制｡土地供给是不可能大量和无限制增加的｡

从上可以得出一个基本的结论:尽管杭州房产价格处于较高水平,并较大程度地超出了普通市民的承受能力,但由于城市化进程所带来的需求､人民生活水准的提高而导致的对住宅产品的需求､人民币升值预期所带来的对于杭州房产的潜在国际需求所构成的需求和潜在需求量巨大,而供应量却受到诸多自然条件与制度限制无法大幅度相应提升,供需之间存在着巨大的潜在缺口｡因此,期待杭州房产价格大幅度下跌是不现实的,而政府更需要对房产价格上涨做好应对的政策思考与准备｡房地产价格问题带给政府的挑战并不是已经结束,而很可能才刚刚开始｡

参考文献

[1]郭觐. 房屋空置率居高是危险信号 全国房价将长期上涨. [J]国际金融报. 2006-04-26

[2]陈晨. 怎样看当前杭州房产价格. [J]浙江经济. 2005,(23)

[3]虞晓芬､陈多长. 论政府调控杭州房地产市场的理论依据与现实必要性. [J]中国房地产. 2004,(7)