高举轻落,国五条“地方版”靴子落地
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3月31日，是地方政府公布“国五条”调控细则大限之日。
3月31日下午，北京、上海两特大型城市出台地方版国五条细则。其中北京市政府做出北严格执行个人住房出售所得征收20%个税、北京户籍单身人士限购第二套住房、进一步提高二套住房首付比例等政策，被外界评价为各城市中“最为严厉”的地方版调控细则。
相比之下，南京等城市出台的细则表述相对笼统：海南省则明确除继续严格执行现有政策外，不再出台新的地方落实房地产调控的政策。其他个别城市则对个人售房征收个税的有关政策，未表述详细的执行办法。
北京成“最严厉”版本
5年以上唯一住房免征个税
京籍单身禁购二套房
提高二套房首付款比例
赶在3月31日大限这一天，地方版“国五条”细则全面落地。北京首当其冲出台了“最严厉”版本，上海、广州和深圳则被认为“较保守”，基本为复制国务院政策。京籍单身人士和外地家庭限有1套房，京籍家庭限有2套房。个税按个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的按核定征收方式计征个税；对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，继续免征个税。
值得一提的是，北京是目前唯一明确提出“进一步降低自住型、改善型商品住房价格”的城市。在限购、限贷方面，同样是北京版细则更为严格，对原有限购政策进一步收紧，提出“本地户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；同时对二套房的首付比例进一步提高。”而其他城市的表述则以“继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施”为主。值得一提的是，北京地税局3月31日率先公布“个人住房转让所得征收个人所得税”具体规定，针对不同房源对房屋原值作了具体划分。
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@余英：据说新“国五条”引发了离婚潮，但是我相信北京的细则绝对会让广大年轻人近期加快结婚！
――全国房地产经理人联盟副主席
@贾康：北京新“国五条”细则出台，禁止京籍单身人士购二套房；严格按个人转让住房所得20%征税，出售五年以上惟一住房免征个税。我的解读：1.离婚以单身人士身份购房至多可买一套；2.五年为界区别对待，延续原有政策精神有合理性；3.如何核定“价差所得”似还需有细则。4.尽快出台合理细则是政府责任。
――财政部财政科学研究所所长、研究员、博士生导师
⑥千叶寒985：离婚白离了――立法工作者
上海：强化异地人群贷款审查将严征20%个税
禁发三套房贷款
严征二手房20%个税
调整二套房首付款比例
3月30日，上海国五条细则出台，上海市关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知，通知确定2013年房价调控目标，适时调整第二套住房贷款的酋付比例和贷款利率，二手房交易严格按照转让所得20%征收个人所得税等。实施意见中明确规定”对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征”。
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@杨红旭：沪细则点评：1.房价目标：基本稳定。严于2011年的不超过GDP增幅。当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小，故最易达标。2.二套房贷首付与利率皆可能提高，留有预案，房价不听话则棒落。3.所得税与北京口径一致，能核实原值的依规征20%。4.限购审核更加严厉，上海早就对本地单身限购一套了，比北京狠。
――上海易居房地产研究院副院长
房价涨幅低于收入增幅
非本市户籍连续1年纳税
不能补交限购1套
《实施意见》明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。值得一提的是，广州此次在限购政策上作出进一步严格的措施，规定非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。
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@剑难春：这个细则真够“戏”。
@深圳新浪房产：好多网友抱怨细则太“粗”了，让主页君解答，那主页君就这么解读吧：“广东转发了国务院的国五条，并@了广州、深圳、珠海、佛山四个好友。”懂了没？
深圳：未提20%个人所得税征收细节
关键词：房价涨幅低于收入增幅
20%交易个税并未提及
新筹保障性住房4万套
今年深圳房价增长目标是低于本市人均可支配收入的实际增长速度；人民银行深圳市中心支行可根据深圳年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率；2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量等。记者见到，深圳实施细则只是表示严格执行[2013]17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，但是具体20%个税怎么收，何时收的问题避而不谈。
海南：不出台“国五条”细则
公布了《海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》
调控政策将会执行
从海南省住房和城乡建设厅获悉，海南省已决定不出台专门的“国五条”地方细则，但会坚决贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（[2013]17号）精神，并按照国家政策规定执行。
省住建厅新闻发言人表示，近段时间，“国五条”政策备受各界关注，海南省原拟定出台进一步落实“国五条”的地方细则，但经过充分调研后认为，目前海南省关于房地产调控的主要政策，譬如限购等都已落实，若再制定专门“国五条”细则没有新的意义。因此，经过慎重考虑，最终决定不再出台专门的“国五条”地方细则。
省住建厅新闻发言人指出，“17号文”涉及的“国五条”内容中有一条为“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。”在海南省，仅有省会海口市涉及执行这条政策，因此，海口市已在4月1日公布了《海口市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》。
省住建厅新闻发言人最后称，“17号文”规定其他内容，海南省都将会严格执行。同时，海南省还会适时出台关于促进海南省房地产业健康发展的《意见》。
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@李仁君新的“国五条”与此前的调控政策相比差别不大，只是在原有基础上进一步加大了调控力度，主要是保持此前的调控效果。“国五条”对海南房地产市场有小干扰，但影响不大，很多业内人士都已将自己调节适应了。
@邱阳：“国五条”在那么短的时间明确细则，主要是去年年底以来，部分一线城市的调控政策有所松动，房价波动较大所致，政府此时明确调控细则，目的在于预防房价出现剧烈反弹，起到稳定楼市发展的作用。从细则内容来看，新意不多，力度也还有待加强，政府主要是重申调控。
二、三线城市：“一句话调控”无新意
房价涨幅低于居民收入增幅
与北京、上海等一线城市出台较为严格详细的实施细则不同，武汉、南京、西安、昆明等地在各自出台的“国五条”地方细则中，提出了2013年新建商品住房价格控制目标。让“房价涨幅低于居民收入的增幅”成为最多的提法，而对20%个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题则未提及。
其中具有代表性的有合肥市政府2013年新建商品住房价格控制目标“增幅不高于该市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，西安市政府“新建商品住房价格增长幅度须明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”，兰州、武汉、南京等地的地方“国五条细则”均有“房价涨幅低于居民收入增幅”或类似表述。这些城市推出的调控细则如出一辙，字数少、时间以及行文都极其相似。
一些城市的“一句话调控”被调侃“等于一条微博的长度”，“内容不到60字”等。而其“效果’’也十分明显：办理离婚登记和房产交易的人数明显下降。因细则没有太大新意，一些城市此前忙着离婚过户的人被嘲笑是“白忙活一场”。
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@浙江大学沈坚：不扰民，不折腾，符合新中央精神。――浙江大学教授
@FM95主持沈亮：果然是“细则”――FM95财富广播主持人
@liudeke：杭州的新“国五条”细则，最大程度地化解了新“国五条”中那些违反市场逻辑的行政干预，突出强调了真正有利于稳定市场的两点，即保障房和加大商品房土地供应量。在顸层设计不变的情况下，加大土地供应量是楼市纾困的唯一出路。值得一提的是，杭州更是把保障房的新开工和建成套数落实到了个位数……
摸底评估
在全国各主要城市均赶在“大限”之前陆续出台国五条地方执行细则之后，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住房和城乡建设部（下称“住建部”）已经开始汇总地方出台调控细则的情况，并在评估之后向国务院进行汇报。
目前，住建部正在使用各种方式对地方落实国五条细则的情况进行“摸底”和“调研”。但尚未最终确定是否向地方派出国务院联合督察组。对于北京等大型城市出台的地方调控细则，住建部初步认为较好地落实了中央精神，而对于部分城市出台的政策，住建部则持有“保留意见”。
汇总材料和摸底的重点是“按照住房类型、行政区域统一完善限购政策”和“按照有关政策，对个人售房收入征收20%个人所得税”两项中央政策的落实情况。
对于个人售房收入按规定20%个税的落实情况，住建部在摸底汇总当中，也占有重要地位。在这一领域中，住建部将有望划分“明确执行标准、办法”和仅强调“执行国务院有关政策”两类。
对于个别二三线城市和房地产热点城市出台的房地产调控政策，住建部持“保留”态度。
在汇总各地方政府出台落实中央调控政策情况的同时，住建部正在对地方政府落实政策的力度、有效性等进行“分类评估”工作。在这项工作完成后，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部将向国务院提交有关汇报。
事实上，除北京等特大型城市在2013年度房价控制目标中明确提出房价“保持平稳”外，多数地方政府均将房价控制目标与人均可支配收入增长幅度挂钩，实际上仍对房价预留了“上涨”的空间。
“对于地方政府落实中央房地产调控的政策的力度，我们也会进行分类的评估，17号文件中已经明确了，要落实地方政府对房地产调控的责任制。”住建部官员表示，虽然并未透露具体信息，但他强调，按照国务院的规定，住建部有视情况约谈地方政府主要行政负责人的权力，必要时，也可联合监察部对地方行政官员进行问责。
专家意见
赵晓：国五条执行环节的暧昧
有部电影叫《失恋33天》，而新国五条从国办2月26日正式颁布到3月31日各地方版细则的正式出台，恰好也是33天。电影多少有些理想主义色彩，但现实往往是冰冷的。随着地方版细则的面纱陆续揭晓，本轮调控的靴子总算是真正落地了。
从各地出台的细则来看，基本上可以分为两大类：北京版和非北京版。北京版确实有从严的杀招，而且在已公布的众多城市中，北京是唯一一个有明确执行时间的城市，其他城市都避而不谈。此外，单身限购一套的政策确实能在一定程度上减少需求，并不是每个人都会为了购房而选择离婚。再反观其他城市，一般均只公布房价控制目标，而且这一目标还含糊不清，对统一限购标准、20%差额所得税等政策却懒得提及。杭州细则的全文连标点符号一共才35个字，被戏称为最简洁版的地方版国五条。而南京细则也仅仅“相当于一条微博”。不难发现，多数城市的地方版国五条相当于拳头打在棉花上，被化解于无形之中。面对各地方版细则，中央不表态其实也是一种态度。
叶檀：坐等房价再翻番
国五条地方细则变成地方对盼望房价平稳的普通购房者的再一次戏弄，此次国五条细则是地方政府土地财政的大暴露，房地产作为“救生产业”的现状显现无遗。
随着截止期限的到来，武汉等多个城市纷纷选择在3月最后一天公布，大多只有一句话：房价增幅低于人均收入增幅。从大部分城市概述性的调控内容来看，均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。除了京沪等重点城市对关键点有所涉及外，地方政府甚至懒得对国五条表示礼貌性的致敬。
我们可以把目前的国五条细则视为两届政府经济政策空窗期间，地方政府的心声流露。
顾云昌：三四季度逐步稳定
各地公布的房价控制目标大致与其楼市热度相呼应，北京、上海等一线城市偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等城市较为温和。一二线城市政策力度之大超出预期。预测今年房价总体将表现为一季度偏高，二季度停滞，三四季度逐步稳定。分类来看，二手房成交二季度将遇冷并呈直线下降趋势，三四季度逐步稳定；新房价格波动将相对较小，但也没有大幅上涨的可能。
朱大鸣：地方架空国五条 房地产还是无冕之王
地方实施细则落地给人们一个印象：国五条尚未实施，已被架空。同时传递出一个信号：房地产仍然是国民经济的无冕之王。
首先，价格控制目标模糊不清，就算有的地方称不得高于收入增长，表面上看来还算清晰，但实质上来看，收入增长的幅度真实性值得怀疑。更多地方细则表述是保持“稳定”，到底是涨多少才算保持稳定，语焉不详。总而言之，尽量给自己的目标定得低一些，不费什么事都能完成那是更好的。定得模糊一些，没有标准检验最终完成任务会更好。
第二，大家最关注的20%的个人缴纳问题，中央调控已经大打折扣。北京版本是“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。不能核实房屋原值的按交易额全额的1%征个税，这个例外性的政策，让看似最严厉的个税调控，失去了原有的威力，上海的政策与此差不多。
第三，唯一能让人感到欣慰的是抑制投机性政策方面，各地还算有所“创新”。北京的政策是继续严格执行商品住房限购措施。自3月31日起，京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。亮点是限制单身购房，目的是针对假离婚规避限购政策。广东的直接将限购政策局限在广州、深圳、珠海、佛山市几个城市。二套房贷款政策，没有更严厉，像广东甚至都没有提这个政策。上海版本的亮点是“严禁发放第三套及以上购房贷款”。
第四，各地版本细则基本特点是空话套话多，口气严厉但本质上是骨质疏松。很多地方在期限最后一天才不情不愿地出台，拿出来后又让人看出诚意不足。国五条尚未实施，从这些地方细则来看，其很可能就在婴儿期夭折。
贾康：尽快界定价差所得合理细则是政府责任
对北京国五条细则出台有几点解读：1、离婚以单身人士身份购房至多可买一套；2、五年为界区别对待，延续原有政策精神有合理性；3、如何核定”价差所得”是还需有细则。4、尽快出合理细则是政府责任。
易宪容：“国五条”能遏制住房投资投机吗？
可以说，由于形势紧迫，“两会”匆忙出来了“国五条”，其目的就是要稳定市场预期，让上涨房价稳定下来，根本目标就是要遏制住房投资投机。
从“国五条”出台的方式来看，还是沿袭了前十年老路，即“国五条”作为一项涉及国内每一个民众利益的重大政策，不是通过广泛的公共决策的方式来制定及获得，并通过这种方式来平衡各阶层民众的利益关系，而仍然是由少数政府职能部门拍板来决定。这样的政策出台不仅无法体现“国五条”的公共性，无法来平衡各阶层之间利益关系，从而使得其政策要实施执行会增加很多困难，甚至于地方政府会采取不同的方式来化解（从一些地方政府出台的实施细则来看，该问题就十分明显）。
“国五条”宏观调控表面上的宗旨是坚决抑制房地产投机投资需求，鼓励住房消费需求，并希望住房市场性质真正出现根本性转变。不过，要国内住房市场性质真正转向到消费为主导的市场来，就得去除住房市场的赚钱功能。对此，政府希望通过限购、信贷政策及税收政策来实现。但是，如果不通过有效的经济杠杆，光靠行政的限购政策，所起到作用的十分有限。而“国五条”所强调的经济杠杆，比如信贷政策及税收政策，无论事前限制还是事中和事后限制的力度十分有限。
对于当前国内住房市场，要让它健康持续地发展，最为核心的问题就是要去除住房的赚钱功能，挤出住房的投资投机需求，并让住房市场真正成为一个消费为主导的市场。这样才能把绝大多数居民的住房消费需求释放，让绝大多数人的住房条件得以改善。要达到这一点，政府就不能够再走前十年老路，而是要对当前房地产宏观调控政策进行全面反思，在此基础上，通过公共决策的方式制定保护绝大多数人利益的《住宅法》，并通过事前政策（信贷），事中及事后（税收政策）对住房投资投机进行全面限制，真正地让住房赚钱功能退出市场。否则，现有的房地产宏观调控既不利于真正的住房消费者，也不可能让居民住房消费需求释放出来，让国内住房市场走向健康发展之路。