次贷风暴难拖累香港楼市

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7月25日，欧洲、日本，印度、拉美……全球股市经历了两次大幅下跌。而这一切的原因，竟是美国房奴们不堪重负，从而引发的“次级债按揭危机”。而由此引发的全球风暴，可以作为经济事件引发蝴蝶效应的最好典范。据《洛杉矶时报》报道，加州缴不起房屋贷款的居民创下近十年的新高，更多“美国高利贷房奴”被房贷压得苦不堪言。

美国的次贷问题刚露出苗头的时候，我曾跟朋友提过，危机势将恶化，切勿掉以轻心。但当时不少论者仍认为，次贷问题已受控制，不至于进一步蔓延。现在，美国的次贷风暴已祸及全球，有人甚至担心，香港的楼市也会因此而受牵连。

我觉得这种想法有点过虑。楼宇是不动产，受本地的因素影响比较大，不一定完全受的因素影响，当然，短期的心理冲击在所难免，但这可能是一次难得的入市机会，当众人都恐惧的时候，市场上才会出现价格偏低的楼盘(质优价廉的楼盘)。过去几年，全球资金过剩，资产价格不断被抢高，无论是股价，楼价，还是原材料的价格，都突破历史高位，唯独香港的房地产，除豪宅、写字楼与店铺外，广大的中小型住宅几乎原地踏步。通常，升得多的，跌得也快，但升得少的，下跌的空间也不会多。中小型住宅的价格，之前升得少，因此亦不会被今日美国的次按风暴拖累太多。当心理因素逐步消淡之后，中小型住宅的楼价又可重回原来的轨迹。

我对中小型住宅的信心较强的另一个原因，是它的租赁市场极其活跃。以刚入市的城中站为例，它的租盘很快就被市场消化，而且租金节节上升。完全出乎市场意料之外。一般而言，每当一个楼盘建筑完成入市时，租盘会突然激增，业主为了抢客，常常主动减租。但城中站的，情况刚刚相反，是租客眼见租金愈来愈少，不得不迁就剩下来的业主的愈发苛刻的要求。买方的需求不一定来自用家，但租赁市场不会有投机因素，其需求一定来自用家。因此，租赁市场的兴旺，是楼市根基的最佳显影剂，租金上升是楼价上升的先决条件。

过去两年，中小型住宅的租金其实一直都在上升，只是因为香港人刚尝过九七金融风暴的苦头，对持有不动产及作大额贷款犹有余悸，宁愿租楼也不敢买楼。

然而，这种情况可能因以下因素的出现而有所改变。一、美国联储局可能因次贷危机而提前减息，令供楼显得比租楼更合算；二，工资的上升趋势，令香港人对前景更有信心，较以前更勇于向银行贷款；三、澳门及深圳的楼价上升，令香港的楼价变得相对有吸引力；四，因土地政策造成土地供应不足的后果愈来愈明显，一手新盘会愈来愈少，买家将被迫转向二手市场，令二手市场的价格上升；五，当价格上升的趋势明显时，买楼的意欲就会进一步上升。

次贷问题是美国的问题，香港的问题不是贷款过度，而是贷款不足，因此，次贷问题对香港只有心理影响，该不会扭转中小型住宅市场逐步转旺的大趋势。