商品房预售制度的完善

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇商品房预售制度的完善范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘 要：随着房地产行业的兴起，商品房预售也成为了一种售房的机制，但是在我国现行房地产法律制度不够完善的情况下，在预售的过程中也出现了很多的问题，尤其是预购人权益保护的问题。本文从商品房预售制度本身出发，阐明预购人权益侵害的几种情况，剖析商品房预售存在的一些缺陷，试图寻求保护预购人合法权益的机制。

关键字：商品房预售；预购人权益保护；制度完善

一、商品房预售制度的概念

（一）商品房预售的概念

商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。

（二）商品房预售的条件

我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

（2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

（4）已经同金融机构签订预售款监管协议。

（5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

二、预购人权益保护的必要性

（一）预购人权益侵害的种类

1.开发商重复预售商品房，或者将已经预售的商品房进行抵押，或者将已经抵押的商品房预售，使得购房者的合法权益无法得到保证。

2.开发商为了牟取暴利偷工减料，建造的商品房质量不达标，甚至出现豆腐渣工程，为商品房的质量埋下了安全隐患。

3.开发商为了套取资金欺骗大众，在筹到钱之后逃匿，给购房者留下了一栋空房，使得购房者房财两空。

（二）保护的必要性

在商品房预售过程中，预购人相对于财力人力雄厚的开发商来说处于弱势地位。因此法律对此作出规定不仅可以保护预购人的利益而且可以维护公平正义原则，维护法律的权威，震慑恶意的开发商。对于预购人权益的维护，也有利于稳定我国的房地产市场的秩序，进而促进房地产业的发展；而且在预购人权益得到保护之后，可以减少由此造成的纠纷，节约我国的司法资源。

三、保护预购人权益的商品房预售制度的完善

（一）预防措施

1.建立商品房预售的市场准入制度

建立商品房预售的市场准入制度，加强市场监管，防患于未然，保护预购者的合法权益。首先政府部门事前应该对开发商的资金、信用度以及实力状况进行审查，严格把关，控制好门槛；其次政府部门应该在商品房建设的过程中监督检查，防止出现房屋延期交付等情况；最后，在交房时，有关机构应该督促开发商交出达到质量标准的房屋。

2.加强政府的监管力度

首先，应该专门设立一个机构来管理商品房的预售款项，防止开发商转移、逃匿、挪用资金；其次，政府应加强对商品房建设过程的监管，使商品房销售透明度更高，房屋风险更小；最后，政府应该加强对商品房的验收检查，减少安全隐患，更好的保护预购者的人身财产安全。

3.保证金的适用

首先，建立保证金制度可以加强房地产开发商的信用，促进房地产行业的发展与繁荣；其次，建立保证金制度可以减少预购者的风险，分担预购者的损失，可以用保证金来弥补给预购者所造成的损失；最后，建立保证金制度可以给开发商增加一定的经济负担，使其能够注意自己的行为，遵守合同、协议，不违背诚实信用原则。

4.完善我国的预售合同登记制度

首先，应建立建立商品房预售合同强制登记制度。《物权法》的预告登记制度实行的是自愿登记制，这使开发商往往利用其强势地位选择不予登记从而为开发商恶意侵害预购人权益打开了方便之门，因此，建立商品房预售合同强制登记制度是完全必要的。其次，明确预售人告知“预告登记”的义务。最后，应该明确预告登记的法律效力。

（二）惩处措施

1.适用《消法》保护预购人的权益

首先法律就应该确立商品房预购者以消费者的地位，当开发商存在欺诈行为侵害了预购者的合法权益时，可以适用《消法》第49条的双倍赔偿责任，这样一方面可以减少预购者的损失，另一方面也可以警戒开发商，逐渐减少欺诈行为，维护一个平等、自愿、合法、诚信的市场环境。

2.建立惩罚机制

首先，法律法规应明确规定惩罚的标准与措施，并适当的加大惩处的力度，严惩在商品房预售过程中的欺诈现象，做到有法可依，尽可能的保障消费者的合法权益；其次，应明确实施惩罚权的主体，并建立相应的监督机制，防止权力的滥用，真正的保护预购者的利益；最后，应该完善相应的救济制度，当预购者的利益受到侵害时可以及时寻求公权力的救济，减少不必要的损失。

四、结语

在房地产行业迅速发展的今天，预购者的权益更容易受到不法开发商的侵害，保护预购者的利益就显得非常重要。一方面，保障预购者的权益可以减少诉讼纠纷，节约诉讼资源；另一方面，有助于建立一个健康的房地产市场，促进经济的发展。将保护商品房预购者的措施与预购者的具体权益紧密结合，突出消费者的主体地位，是国家立法、行政、司法及其他部门不可忽视的任务。

参考文献：

[1]符启林：《房地产法（第三版）》[M]，法律出版社2002年版

[2]王泽鉴：《民法学说与判例研究》[M]，中国政法大学出版社1998年版

[3]周小桃：《商品房预购人权益的物权法保护》[J]，载于《江西科技师范学院学报》2009年8月第4期

[4]周茜、贺林森：《对完善商品房预售制度的思考》[J]，载于《广州行政学院学报》2004年第6期

作者简介：丁雯雯，女，1993年10月生，河南商丘人，中国财经政法大学法学院2011级法学本科生。