夕阳事业的朝阳前景

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兼具福利性与盈利性，开始尝试市场化运作的老年住宅建设有望成为资本追逐的下一个热点，并由此撬动一个规模高达数千亿元的银发产业链。借鉴欧美的成熟经验，相关的政策扶持和融资创新将成为吸引民间资本参与其中的关键所在。

在深圳生活了十多年的王先生最近在老家江苏排了两个月的号之后，为父母租下了一套90平方米的公寓，与父母之前买下的普通商品房不同，这套房子位于一处老年住宅内。这个老年住宅实行只租不售的经营方式，出租对象仅限于本市适龄老年人。王先生租下的 公寓，50年租期的费用约在30万元左右，需一次缴清。父母寿终后，王先生在自己达到老年人年龄后可办理入住变更手续自行入住，同样在交纳一定的入住变更手续费后，公寓也可中途退租或转让给其他老人。

尽管王先生很想父母到深圳来安享晚年，可二老并不太习惯深圳湿热的天气，“小住没问题，可每次一长住就感觉有哪不对劲。而且父母的社会关系与同事朋友也多在老家，权衡之下还是决定在老家养老，每年来深圳小住些日子共享天伦。”可是，父母年逾古稀，日常的生活起居总会遇到不便，这便成了王先生租下老年公寓的最初动力。

按照国际上的通行定义，老年住宅是指“专供老人集中居住的、采用居家养老与社区服务相结合模式的住宅”。据王先生介绍，他父母即将入住的老年公寓里有多种房型可供挑选，更重要的是还提供包括图书馆在内的各种公共娱乐设施，以及食堂、商业区和康复中心等生活设施，在正常情况下，老人的生活维持独立，又有一定的社交场所，而一旦有需要，包括贴身护理在内的一切服务近在咫尺，并且老年公寓专属的社康中心与就近的市级医院联网，如有突发或危重病情发生，会在第一时间送往医院。在他看来，“老年公寓为父母的晚年生活提供了形式上和精神上的双重保障”。

与敬老院、福利院不同，老年公寓不属于社会福利设施，而是由社会投资并按市场化运作的商品住宅。随着中国老龄化进程的加快和观念的更新，尽管很长一段时间内，居家养老仍然会是主流，但机构养老的需求势必大幅提升，目前政府主导养老机构建设的模式显然无法满足这一需求，这便为民间资本参与养老产业带来了充分的机会。而且，在待国务院批准的“十二五”31个专项中，基本养老服务体系建设规划首次在列。欧美的成熟经验证明，有相关的政策优惠和融资创新扶持，老年住宅的建设完全可以在福利性和盈利性之间找到平衡点，实现经济效益和社会效益的双赢。

养老床位缺口逾570万张

根据世界卫生组织所制定的标准，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。据此，中国早在2000年就步入了老龄化国家的行列，并且65岁以上老年人口正以平均2.7%的年复合增长率攀升（图1）。全国老龄工作委员会办公室统计的信息显示，截至2009年末，全国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿，占总人口的12.79%。而据联合国预测，2020年中国的老龄人口将达到2.3亿人，到2050年达4.1亿，将占中国总人口的25.8%。整个21世纪上半叶，中国将一直是世界上老年人口最多的国家。

人口快速老龄化的同时，独生子女政策的实施直接导致了眼下“4-2-1”倒金字塔家庭结构的普遍盛行,而人口流动的加强也让老年人家庭空巢化问题日益严峻。《2009年度中国老龄事业发展统计公报》显示，中国城乡老年空巢家庭超过50%，部分大中城市老年空巢家庭达到70%。这些社会因素共同作用直接促使传统的居家养老模式面临巨大的挑战。另一股不容忽视的力量在于，观念的转变也让越来越多的老人和即将迈入银发一族的“准老人”以更开放的心态面对机构养老―不管是出于减轻子女负担，还是维持自身社交生活圈需要的考虑。

由此可见，尽管未来很长一段时间内，居家养老仍然会是主流，但主、客观的双重推动，为机构养老打开了足够的空间。市场需求与日攀升，然而供给却严重不足。

在2010年11月上旬召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部副部长窦玉沛介绍，目前中国已经有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张。现有的养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5-7%的比例，也低于一些发展中国家2-3%的水平。以此推算，即使要达到欧美国家下限的5%水平，养老床位的缺口也超过了570万张。如此大的缺口要由政府建设的养老福利机构一力承担显然极不现实，这就给了各类由社会力量兴建的养老住宅和养老设施以充分的机会。专家预测，以平均每张床位6万元的成本，光床位建设就有接近3500亿元的市场空间，再加上相关的老年用品、餐饮、医疗、康复设施等，还可拉动至少1500亿元的投资。

民资试水，主攻高端

王先生为父母租下的老年公寓正是在这个大背景下诞生的产物。2008年，江苏省江阴市夕阳红康乐中心由外商投资1500万美元兴建，占地109亩，由14栋多层公寓、3栋高层公寓、10栋高级公寓组成，总计可出租的公寓房为500套，床位1000张，此外，还包括了托老部护理床位500张（一级护理每月约2300元）和供小区老人用餐、可同时容纳500人的餐厅。公寓租金和护理收入是夕阳红康乐中心的两大主要收入来源。

随着近两年老龄化进程的加快，尽管仍未摸索出一套有效的运作模式，但民间资本试水的迹象明显提速。2010年3月中，无锡市民政部门向社会首次公开了13个养老机构项目，民间资本可分别以独资、合作、租赁等方式参与建设，推介会当场就有6家企业率先签订了项目合作协议，投资总额达到了5.7亿元。而就在11月，号称北京最大的曜阳国际老年公寓在密云建成，这个由中国红十字基金会与北京城建集团联合建设的老年公寓设有家庭式养老套房425套，可同时供1000位老人居住，是当地首个提供租住式套房的四星级公寓。

与此同时，外资也频频现身中国的老年住宅市场。早在2002年底，由全球最大的老年公寓运作公司美国假日老年公寓集团、美国加州湾区最大地产商之一的西湖集团以及上海安徽裕安实业联合投资的上海假日老人公寓就开始投入使用。随后，德国知名养老机构奥古斯诺（Augustinum）落户上海的消息更是引发了社会的广泛热议。而江阴市澄江街道更是在2009年吸引了港资3.5亿兴建酒店式老年公寓。外资进军中国的老年住宅市场，显然不是单纯“予人玫瑰”的善举，他们所看中的是中国基数庞大并增长迅速的银发人群，而更关键的是，中国的养老市场从福利逐渐走向商业化的过程中潜在的巨大机会。

另一个可以观察到的现象是，目前民资或外资主导的老年住宅项目中有相当高的比例都定位高端。北京曜阳国际老年公寓采用会员制，并实行会员费结合租金的方式，在最低10万元会员费的基础上，月租从4900元至6500元不等，租期最短3个月；而奥古斯诺锁定的则是国内家庭年收入10万美元的高端人士。这样的收费格局显然与老年人群体有限的经济承受能力形成了极大的反差，进一步凸显高成本、高收费与低承受之间的矛盾。全国老龄办针对民办养老服务机构基本状况的调查显示，影响老年人入住选择最重要的因素就是费用。不过，从培养民间资本参与养老住宅建设积极性的角度而言，在一定时期内主打高端市场也未尝不可。毕竟，在寻找“福利”与“盈利”平衡点的过程中，需要一个突破口，而真正实现两者的双赢，既少不了市场化运作，也缺不了政策的扶持，美国的经验就是最好的例证。

美国:福利和商业的双赢

在完善的社会保障体系的支持之下，依靠良好的市场运作，美国的老年住宅在质量、数量以及运营管理上都具备了一定的优势。美国老年公寓及护理业项目投资中心（National Investment Center for the Seniors Housing & Care Industry）的数据显示，美国的老年住宅数量平均每年增长幅度超过10%，稳定运营两年以上的主要老年住宅项目大约近3000个，总计提供接近35万张床位（附表）。他们中既有类似星级宾馆的豪华老年公寓，也有针对中低收入的普通公寓，后者收费灵活，按照老年人收入的百分比收取租金，收入高则租金高，反之亦然，尽可能覆盖老年人不同档次的需求。

与此同时，老年住宅也已经发展成为美国房地产行业的重要分支，并且在前两年的金融危机中，它的市场表现胜过了普通公寓、办公室、卖场等其他房地产种类―不仅出租率的下滑幅度较小，而且是唯一一个租金仍然保持正增长的品种（图2）。

如今，美国的老年住宅市场不仅高中低档次齐备，各种类型的老年住宅种类完备，而且产业链上的各种机构一应俱全，既包括了专业的老年住宅开发商、咨询机构、房产中介和类似物业管理的老年住宅运营管理公司，也囊括了专门办理以房养老“倒按揭”服务的金融公司。成熟的市场不仅涌现出市值从上千万至数十亿美元不等的上市公司，更吸引了包括凯雷等机构投资者投身其中。

以美国规模最大的老年住宅运营公司Brookdale为例，其市值高达23亿美元，在全美35个州运行着565个老年住宅项目，服务的老年人数量约53600名。年报显示，2009年，其年收入超过20亿美元，其中40%来自自有物业，59.7%源自承包他人物业，而剩下的0.3%则是作为第三方代为运营而获得的管理费。

政策助力

不难理解的是，由于老年住宅对配套设施要求高，因此建造和运营的成本都较高，而回报周期又较长，北京太阳城老年公寓仅前期投入就在8亿元以上。在地价高企、缺乏规模效应的现状下，经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后，投资企业难言盈利或者仅仅微利，自然影响了企业参与其中的积极性。美国老年住宅市场成功商业化运作的基础是相对完善的社会保障体系，并且政府通过在土地使用、减免税收和企业融资等各方面提供一定的优惠来鼓励和扶持社会力量兴办养老机构。

对于刚刚由福利性向商业化迈进的中国养老市场而言，这一点显得尤为关键。社会保障体系的改善并非一日之功，相较之下，政策扶持的效果则好得多。在江阴夕阳红老年公寓的例子中，土地由当地政府无偿提供，外商负责投资和建造，产生的一切收入归外商所有，50年后归还土地使用权。而苏州市也从2005年起，对民办养老机构每张床位，根据收住老人生活自理、半护理、全护理的不同情况，分别一次性给予2500、3000、3500元不等的建设经费补贴和50、80、100元/月不等的床位运行补贴。并且，恰当的政策也能引导更高比例的民间资本流向更符合广大老年人承受能力的中低档老年住宅，在解决日益严峻的养老问题的同时，找到福利与商业之间真正的平衡点。■