如何破解保障性住房的后期管理难题
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随着大量的保障性住房相继建成投入使用，使广大中低收入住房困难家庭的“住房难”问题得到有效缓解，为构建和谐社会起到了积极的推动作用。但是与此同时，不断增加的保障性住房也给后期管理带来了许多挑战，特别是保障性住房与普通住房相比有其自身特性，如何管理好这些保障性住房，服务好入住保障性住房的群众，是一个全新的课题。相关部门应该结合保障性住房的自身特点，积极探索研究，破解管理难题，加快建立市场运作与政策扶持、矛盾化解相结合的运行机制，为广大中低收入住房困难家庭创造一个良好的居住环境。
一、建立规范有序的市场运作机制
从功能上来讲，保障性住房与其他普通商品住房的本质是一样的，都能满足人们一定的居住要求。近年来，由于各级政府的高度重视，保障性住房的建设品位和质量明显提高，建设标准基本与普通商品房无异。保障性住房与其他普通商品住房在居住功能上的一致性和建设品质上的相似性，决定了两者的后期管理也应该基本相同，即保障性住房的物业管理应该参照普通商品房，以市场化、社会化、专业化的物业管理为主。设想一下，按照商品房标准建设的保障性住房，如果缺乏一个良好的管理，将会使本来的新小区很快沦为老旧小区，与其他商品房形成鲜明的对比，不仅会引起群众的强烈不满，而且会严重损害政府的形象。
保障性住房是以政府为主导、性质较为特殊的住房，其享受对象大多为社会底层和低收入者，本身就缺乏“花钱买服务”的观念。如果过分强调保障性住房的公益性，没有从一开始步入正轨，将会使入住居民一味依赖财政贴补，给后面的管理增加许多的麻烦，导致政府背上沉重的包袱和经济负担，造成“骑虎难下”的局面。所以，保障性住房的物业管理首要的是要按照市场规律办事，与普通商品房一视同仁，按照“等价交换”、“质价相符”的原则，实施规范的物业管理。这也是保障性住房的物业管理享受其他优惠政策、费用减免的基础。
新建保障性住房的物业管理，应该按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业来托管保障性住房小区，以规范物业管理市场行为、促进行业公平竞争、保证保障性住房的管理水平。托管保障性住房小区的物业服务企业，不仅要按照合同约定提供规范化的物业服务，还要根据保障性住房的特点提供个性化的服务，如协助政府相关部门做好相关管理工作，参加保障性住房共用部位和公用设施设备的承接查验，对入住家庭的住房、人口变动状况进行核查登记，监督小区内不得转租和转让的保障性住房是否有违规出租、出售、出借等情况，以及住房有无闲置、改变居住用途等。
二、建立适当倾斜的政策扶持机制
虽然保障性住房与一般的商品住房在居住功能上没有什么不同，但两者还是有一些区别的。在供应对象上，一个是纳入住房保障范围的中低收入住房困难人群，一个是不符合住房保障条件的其他人群；在取得来源和方式上，一个是相当于计划分配，一个是完全的市场化供应；在产权归属上，保障性住房分为完全产权（用于拆迁安置的限价商品房）、不完全产权（经济适用房）和无产权（廉租房、公租房），普通商品房则拥有完全的产权。鉴于保障性住房的不同情况，其物业管理要坚持实事求是、有所区别的原则，在市场化的基础上应该给予一定的扶持帮助，也就是不能实行完全的市场化，不能为“甩包袱”而“一推了之”。
物业管理是一个微利行业，矛盾多、报酬低，而保障性住房的物业管理更面临着诸多的困难。住户觉得物业费贵、承担不起，不愿交费，物业公司觉得收费难、经营困难，不愿托管。如果按照完全市场化运转的模式，最终会走入“死胡同”。所以应该在坚持市场化的大前提下，实事求是地根据保障性住房管理在市场运作中的障碍和问题，建立适当倾斜的政策扶持机制，使市场化的物业管理步入正轨。厦门等地已经对保障性住房物业管理财政补贴进行了有益的尝试，积累了很好的经验，取得了很好的效果。
对保障性住房的物业管理进行帮助扶持，建立合理的政府财政补贴机制，给予一定期限、一定数额的资金扶持，是由政府的公共服务职能和保障性住房的政府主导性质决定的，可以为小区物业管理的正规化和制度化奠定坚实的基础。具体方式主要有对物业服务企业进行资金扶持，以及对入住居民交纳管理费用进行适当贴补。
对物业服务企业的资金扶持，除前期给予物业公司进场启动资金外，还可以对后期的物业管理实行“以奖代补”的方式，通过对物业服务企业的考核监督，采取定期考核、日常监管、满意度测评相结合的方式，确定物业服务企业的奖励标准。而对于考核不合格、满意率较低的物业企业，实行淘汰、退出制度。另外，针对保障性住房入住居民多为低收入人群，可以根据具体情况给予适当的贴补，按照住户收入经济状况进行分类、分级补贴，可以“先交后退”或者直接减免物业管理费、租金等费用，让低收入家庭不仅“住得进”，还能“住得起”。
三、建立切实有效的矛盾化解机制
保障性住房的管理是一个全新的课题，在实际运作中还有许多的困难和矛盾，如果没有切实有效的措施来积极应对，那么政府投入大量人力、物力和财力建设的保障性住房，有可能因为后期管理的问题使保障性住房小区出现“脏、乱、差”等现象，甚至可能沦为新的“贫民窟”，影响社会和谐。针对这些具体矛盾和问题，我们要坚持特殊情况特殊对待，努力化解这些矛盾，让保障性住房成为困难家庭安居乐业的家园，能够真正体现政府对中低收入群众的关心帮助。
一是着力解决小区管理的“先天不足”。目前，许多地方的保障性住房都在城郊偏远地段集中成片建设，居民生活上有诸多不便，交通、就医、入学、购物等基内能不健全，有的甚至水电气供应都不正常，居民的怨言较多，入住以后将这些问题迁怒于小区的物业管理单位，认为物业公司受政府委托管理小区，就要承担政府的职责，否则以拒缴物业费等方式进行要挟。为尽量避免和减少此类问题的发生，在规划选址时应选择交通相对便利、生活配套基本到位的地段建设保障性住房小区，或与商品住房小区实行无差别混建、配建，兼顾居民的生活方便。保障性住房小区建成后，公建配套设施不到位的不得交付使用。
二是多措并举实现“良性循环”。保障性住房小区居民多为收入较低、经济条件较差的社会弱势群体，有的还要政府救助补贴，他们的收入仅能维持基本的生活，物业服务费用对他们来说是一个经济负担，对“花钱买服务”心有余而力不足。物业企业因为收费困难而步履维艰，无力专注于小区的管理。因此，要根据保障性住房小区的特性，开源节流，除市场化运作和政府贴补外，多方筹措资金，使保障性住房的后期管理能够实现良性循环。例如，可以按照小区总建筑面积的一定比例配建物业经营性用房，允许物业公司进行出租经营，其收入在相关部门及小区居民的监督下，统筹用于补贴物业管理费用，降低小区物业服务收费标准，减轻居民负担。物业服务企业还可以优先聘用部分小区内的下岗失业人员，使他们实现再就业，逐步提高他们的物业服务意识和交费能力。
三是对无人管理的小区实行“托底管理”。一些问题较多的保障性住房小区，物业公司与居民的矛盾比较突出，物业企业由于收费困难，单靠一点补贴难以为继，出现单方撤走、放弃管理的现象，影响了居民居住和生活质量。对于这些无人管理的保障性住房小区，政府相关部门应切实负起职责，可以由街道办事处或乡镇负责牵头、组织、协调，由社区组建物业管理机构，该机构不以赢利为目的，采取补贴的方式维持日常运转，待条件成熟时再实施市场化的物业管理。