写字楼市场明年上半年回暖

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当宏观调控“救市”政策今年“拽着”住宅市场在金融危机的阴霾中，急速转弯而火爆异常时，京城写字楼市场呈现了相对平缓的另外一番景象。“由于现在的市场需求很大一部分被一些外在因素所压制，造成需求萎缩的‘假象’，一旦经济形势好转，随着这些被压制需求的释放，写字楼市场会逐渐回暖!”高力国际商业部董事周晓骏骅判断，写字楼回暖的时间节点是明年上半年。

需求正在复苏

不过，从记者的一线调查来看，写字楼回暖前的复苏迹象已经显现。记者从金地中心了解到的信息是，自2009年以来，金地中心新增签约面积超过2万平方米，新增客户包括杜邦中国、上海通用、施华洛世奇、阿特金斯等，原有楼内客户也随着业务的发展，迅速在楼内扩租。

中原地产负责写字楼租售工作的葛先生告诉记者，目前写字楼市场有选址需求、预约看房的客户明显在增多。实际上，需求复苏现象从今年第二季度开始便有所体现。高利国际二季度的数据显示，受益于租金削减和更多非财务性租赁政策的吸引，北京写字楼整体市场净吸纳量环比大幅跃升近1倍。

二季度比较有代表性的市场成交，比如瑞士信贷第一波士顿在金融街中心租用3500平方米，花旗集团在复星国际中心租用1400平方米，国家知识产权局租用优盛大厦20000平方米等。

在高力国际商业部董事周晓骏骅看来，写字楼市场需求还将继续呈现上升趋势。

“现在很大一部分企业并不是没有实力扩张办公面积，改善办公环境，而是由于一系列原因导致自己的扩张改善计划暂时搁浅。例如一些跨国企业，虽然设在中国的分部还在继续赢利，甚至赢利幅度超过以前，但是由于受到总部影响，这些存在的刚性需求只能被暂时压制。这些需求会随着全球经济形势的好转而被逐渐释放。” 周晓骏骅预测。

不过，他认为，目前写字楼市场需求的活跃并没有导致市场整体租金坚挺，因此并不代表写字楼市场已经整体回暖。

与住宅市场不同的是，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，实体经济状况是写字楼回暖的“时间表”。在积极财政政策和宽松货币政策刺激下，中国经济已经开始企稳回升，一些经济学家纷纷预测，随着房地产和企业投资蓬勃发展，中国经济明年可能增长8％左右。

在经济大势好转的基础上，周晓骏骅认为，明年上半年写字楼市场有望回暖，需求回跃，租金呈现上涨趋势。

抄“底”好时机

而在市场仍处于调整期时，很多业内人士认为现在或许正是企业入驻选址的最佳时期。记者从仲量联行得到的信息是，一部分敏感的企业希望利用租金下调的时机进行办公空间的调整。

中原地产负责写字楼租售工作的葛先生分析，今年四季度将是租户的黄金签约期。为应对金融危机带来的需求锐减以及空置率高企，今年以来写字楼市场进行了大规模的策略调整。

从二季度的统计数据来看，CBD、金融街、东二环、中关村、亚运村及望京等北京几个较大商圈的写字楼租金价格都有不同幅度回调。CBD、东二环和燕莎商圈因为外资企业相对集中，因而受到的影响也较大。以CBD为例，仅以国贸大厦为例，其租金对外报价从此前的16元・平方米／天调整到了12元・平方米／天。对于租户及业主来说，现在的租金形势比较有利，很多写字楼租金价格已经形成“底部”，或将企稳回升。

CBD作为北京顶级写字楼积聚的区域，有着不可比拟的区域优势和号召力，国贸、银泰、华贸中心、金地中心等知名项目皆集中在此，而诸多跨国企业进入国内市场的第一站也往往会选择CBD。金融危机阴霾过后，随着国际机构新一轮选址和扩张，区域或将重新进入需求旺盛期。

8月下旬，蜚声海内外的大型日用消费品生产及销售商――美国安利公司北京分公司第10家店铺――朝阳第二分销中心，入驻北京CBD商业核心区。安利大中华行政总裁颜志荣曾表示，下半年安利将在中国加大诸如广告、渠道等多方面的投入。安利(中国)首家雅姿旗舰店也将在年底前亮相于CBD。

“部分写字楼在与租户签订合同时，并不希望合同为期过长，大多数开发商相信未来的写字楼市场一定会回暖，到那个时候租金应该会有所上升。”中原地产负责写字楼租售工作的葛先生说。

而且目前区域扶持政策也给写字楼市场带来了利好。

据记者了解，北京巨资吸引企业总部入驻，自8月6日起，朝阳区商务局开始接受符合要求的总部企业申领各项补贴和奖励申请书，从今年开始每年由区级财政预算安排1亿元用于支持跨国公司地区总部以及现代服务业的发展。而且还将进一步修改制定鼓励各企业的投资政策，具体修改后招商引资政策可能近期出台。这有利于CBD写字楼市场回暖。

当然，与此同时区域供应也呈现进一步扩大之势。根据高力国际预算，预计至2009年和2010年年末，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)的新增供给将分别达到150.82万平方米和8.41万平方米，CBD区域的未来供应最多。今年第四季度，CBD区域侨福大厦80000平方米供应入住；国贸三期87000平方米也预计今年四季度入住；明年一季度，财源国际中心将有10万平方米供应。预计未来三年CBD区域将有74.69万平方米的新增供给，占到总供给的47.17％。

在竞争和利好并存的大势中，商业氛围、交通情况、产品品质等都成为写字楼能否受到市场关注的重要因素。

以CBD的金地中心为例，其今年以来新增签约面积超过2万平方米，遥遥领先于CBD的其他楼盘，租金并未受到金融危机严重冲击，并随着入住率提升延续了稳定上升趋势。与其今年5月底开通地铁――地下一层商业直接和地铁1号线大望路D出口相连，交通优势进一步凸现，同时该项目银行、餐饮等商业配套今年进入集中入驻开业期，商业氛围进一步完善等多种因素有关。

而业内分析认为，金地中心之所以能够在竞争激烈的CBD商务地产市场上取得良好的租赁佳绩，还在于项目从建设之初就采取了差异化的定位，因此赢得了市场先机。与华贸中心将目标客群均锁定于集团大客户不同，金地中心以高知名度跨国公司为主体，同时还面向多元化的企业客户，金融企业、外贸公司、传媒机构等都可以在金地中心找到合适的办公地点，精准的产品定位加之优质的建筑品质，保证入驻企业拥有良好的办公氛围和物业服务，因而受到广大企业客户的青睐。