广州年轻人青睐市中心二手房

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广州二手房往上走的空间大

继今年上半年广州十区一手商品房成交价达到4810元／m2,超过去年同期近400元／m2后，8月份的商品房成交价更上升到5036元／m2,比上半年提升超过200元／m2。自5月份以来一手房价就维持在5000元／m2以上，并有不断提升的趋势。一手房价升幅过急，已很大程度上影响了众多潜在买家的购买力。相比之下，二手房价则较为便宜，今年各月份成交均价都在3000元／m2上下，吸引了不少原来想买一手房的买家将目光转向二手房。因此，一手房成交减少而二手房成交增多就不足为奇了。

广州二手楼市，在地铁等市政基础建设的支撑下，在亚运会申办成功的重大利好作用下，买家的信心空前高昂，由于利好政策不断，多个地区的规划更新，广州二手房市场升值空间进一步加大。

得益于完善的配套和成熟社区气氛，海珠区租赁和买卖都相当活跃。江南西一带是海珠区最成熟的地区之一，因此即使是房改房，楼价也较高，均价3500元／平方米－4000元／平方米。但众多投资客仍热衷于在此地淘金，因为该路段内时常有又便宜又好的楼盘放出。投资者一般会采用快进快出的方式，在一个月内完成买进和卖出交易，进行短期投资。

前不久出台的《环市东中央商务区发展规划》提出把环市东中央商务区定位为集商务办公、金融服务等为一体的CBD，环市东商圈酝酿大变，楼市的升值空间进一步提升。环市东路是一直是广州的重要商圈，汇聚了多个甲级写字楼，众多白领成为租赁和二手房买卖的主要客户群。近期租赁成交最红火的路段集中在淘金坑，成交最活跃的是30平方米－40平方米的小单元，租金约为1000元／月－1500元／月。在销售方面，二手房成交主要以低层无电梯单元为主，低层单元成交价格已达到4000元／平方米。

随着白云机场搬迁，白云新城即将投入建设，白云区的二手房市场深受鼓舞，楼价也在不断上升。成交活跃路段集中在广园中路、机场路和白云大道一带。其中机场路盘源奇货可居，业主纷纷提高楼价，二手房买卖反而较为平淡。

天河、海珠租赁升温

天河、海珠作为广州二手楼市的成交大户，其表现无疑最具“风向标”的意义，升温的主要原因是天河、海珠的诸多高校毕业生为当地带来了更多的租房需求。

天河区的成交热点除一直保持强劲的东圃板块以外，天河公园板块的“上位”令人关注。作为广州东部与市中心连接的前哨站，天河公园板块在地理环境、交通条件等方面优势明显，该板块的二手楼价也因此一涨再涨。目前，该板块的二手成交热门楼盘主要有东逸花园、东晖花园、华港花园、加拿大花园、金兴花园等，从2800元／平方米左右的旧房改房到6000元／平方米以上的二手新货均有成交。租赁方面：当地普通的一房一厅租金大致为800－－1000元／月，二房一厅大致为1200－－1500元／月；而东逸花园、东方新世界等高档社区的租金则要贵得多，80几平方米的二房单位可以租到2500元／月左右。

海珠区的热点比较平均，江南大道中、新港西路、赤岗等地铁沿线板块的二手成交最为活跃。其中江南大道中板块目前的二手成交仍以2500－－3200元／平方米的房改房为主，但是价格在4800－－5300元／平方米之间的商品房成交逐渐增多。此外，由于商业繁荣，当地的房屋租赁市场相当兴旺，因此吸引了不少投资者的目光，例如在江南大道南做饮食生意的冯先生新近就在百利华庭以20万元买了套39平方米的二手房作投资，成交单价5111元／平方米。

广州二手房消费新群体

在广州购买二手房的买家不仅出现了越来越多的年轻人，而且年龄也在日趋年轻――广州二手房消费群日渐趋向年轻化。去年下半年以来，广州二手中介“门店”开始迎来越来越多的年轻购房者，一些二手房买主甚至只有20出头！

广州年轻买主开始青睐二手房，因为年轻人的生活尤其是夜生活极为丰富多彩，很多年轻人经常呼朋唤友玩至凌晨。此前很多年轻人喜欢购买郊区楼房，但住在郊区毕竟不是很方便。更重要的是，虽然郊区商品房相对市中心区商品房价格较为“便宜”，但动辄也要三四千元一平方米，而市区内的二手房，每平方米3000多元者比比皆是，还有不少售价平方米仅2000余元，一套70平方米的二房一厅单位，20万元左右便能轻松“拿下”，显然，其置业“门槛”远低于购买郊区房。由于年轻人经济实力普遍不强，首次置业追求“一次到位”往往会加重生活负担，正因此，近期很多年轻人开始“理性消费”，将首次置业目光转向总价不高的二手房。

如今人们的居住观念业已发生改变，人们不再像以前那样一辈子固守着一套房子终老，换房率越来越高，现在的年轻人今后一生可能会多次换房，甚至可能拥有多套房屋，因此，首次置业先“量体裁衣”，选购一套总价不高的二手房，待日后经济条件改善再换取更好的居所，开始成为目前广州相当部分年轻人理性置业选择。

越来越多的年轻人开始青睐二手房，将首次置业目光瞄准二手房，待日后经济条件改善后再换取更好的居所，这种置业思想符合“梯级消费” 理念：富豪住豪宅，家庭经济条件较好者住好房，年轻人尤其是刚出校门不久、工作时间不长、经济实力不强的年轻人选择居住条件并不优越的二手房，待日后富裕起来后再改善居所，这种做法值得肯定。

老城区高价盘成交渐多

虽然目前老城区2800?4100元／平方米的中低档房依然唱主角，但是随着时间的流逝，前几年开发的新商品房部分开始进入二手市场，高价二手房的成交也将会越来越多。

据了解，目前老城区已经进入二手活跃期的中高档楼盘有荔湾区的富力广场、东浚荔景苑、恒宝华庭等。地铁上盖物业恒宝华庭，由于靠近北京路步行街，各种生活配套完善，极受买家追捧，二手楼价也持续走高。其开盘时均价只有6500元／平方米，但现在二手楼价不跌反升，不少业主还在待价而沽，等待市场的高位再抛售，目前大部分单位的成交价在7000元／平方米以上。富力广场的新一期单位，低层楼价由5500元／平方米起，朝向与景观较好的单位还高于6000元／平方米，虽然售价相当高，但依然吸引了大量有西关情节的荔湾人购买。康王路、世纪路已改建完成，荔湾区市政改造也初有成就，随着市政建设的不断完善与发展，荔湾区楼市也将更引人瞩目，有业内人士甚至乐观地认为荔湾区会成为旧城区中的新贵。

东山区高价楼盘综合质素良好，不但占据优越地理位置，还占据了名校地段，而楼龄都只有三四年以上的，因而成为二手成交热门物业。例如东风路的东风广场、锦城花园，以及淘金一带的淘金家园、恒福阁和华侨新村。记者了解到，锦城花园目前的最低成交价也还需要5500元／平方米以上，已经出售的一套159平方米的名盘还要120万元，每平方米高达7500多元。淘金路一带的二手房价成交价大多数在4800－5200元／平方米之间，相比周围一手市场的6000元／平方米确实有很大的吸引力，不少置业者冲着淘金路齐全配套而来。

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买二手房要看“生产日期”

在目前众多置业者当中，除了考虑房屋本身所处的地段、小区环境、交通状况、周边配套设施等一系列因素外，房龄问题也应该成为大家重视的一个置业因素。

房屋作为不动产，在人们长期的使用过程中，即使原有的房屋实物形态并不会发生很大的变化，但由于受到自然损耗和人为损耗的双重作用，房屋的内在价值也应该会逐年降低。同时房屋作为一种特殊的商品，不可能永无止境的可以用来消费，决定了房产有其自己的一个“保质期”，当房屋折旧到一定程度的时候，其价值就会变得微乎其微了。

从整个房产市场来看，近年来土地升值幅度基本要高于房子的折旧率，在房价一路攀升的情况下，很少有购房者会理性地去考虑房屋折旧的问题。一般5至10年的房屋价值是最高的，因为整个小区配套设施、绿化、居住氛围逐渐形成需要5至7年的时间；而10年之后，房屋价值就会大大降低。

但很多出售者并没有意识到这个问题。从一些登记房源信息统计显示，同样地段的二手房，同样层次的装修条件，建于上世纪80年代的二手房报价与90年代建的二手房报价几乎完全一样。众多的出售者只考虑地段，如果同一位置、面积相近，其价格就应该差不多，对房龄价差并没有形成认识。而在二手房市场发展较成熟的上海，二手房交易已经开始讲房龄价差，一般相差两年左右的房龄，其价格就要相差1000元／平方米左右。

消费者在二手房交易过程中，一定要将房龄的因素考虑在内，尤其是二手房投资人士。一方面可以避免因为折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高而造成的损失；另一方面就是可以避免因为房龄问题引起的贷款不顺畅所造成的成交受阻，从而减少自己购房过程的一些无用功。

二手房买卖下定金的步骤

从法律上讲，定金应是“上家卖房、下家买房”的担保，上家违反约定不卖房应向下家双倍返还定金；下家违反约定不买房无权要求上家返还定金。目前二手房交易中，定金的交付多数是由下家交给中介公司，再由中介公司转交上家。由于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确，这极容易引发二手房交易上下家之间的定金纠纷。为此，购房者在下定时遵循下面步骤：

要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

慎选“问题”二手房

在到二手楼市中看楼选房的过程中，下面这类二手房应谨慎选择原则，即使要选择这房子，以下也可以作为杀价的筹码：

“天井梯”式住宅楼。所谓“天井梯”即是在广州一些较旧式的住宅楼，这些楼宇围合着楼梯而建，楼梯间顶部可以看到天空，形成了类似于井口的格局，这种房子的问题在于大多把厨房窗口开在“楼梯井”中，每天晚上下班回家时，家家户户正热火朝天地炒菜，而所有厨房的味道都排出聚集到楼梯里，饭菜飘香固然有生活气息，但混合了辣椒味、油烟味等等却常使人在回家的路上熏出一把鼻涕一把眼泪。

非框架结构楼宇。买二手房肯定面临要重新装修，如果是早期非框架结构楼宇，装修则十分不便，从安全性来说，框架结构楼宇也更好。

出租屋太多、居住人群太杂的住宅楼。在不少二手楼中，存在原业主搬了新房，旧房出租的情况。结果三天两头有人搬进搬出，租客往往也是三教九流、鱼龙混杂，有安全隐患，即使租客素质都很高，但人来人往，起码不利于自住的人建立良好的邻里关系。当然如果买二手楼是为了投资出租，那么租赁越旺越好。

低层住宅楼五层以上的物业。在市区九层以下无电梯住宅楼中，一般四层以下是由自来水公司自然供水，五层以上则用的是楼顶蓄水池供水，而楼龄较长的楼宇中，一方面水池可能很久都没清理一次，供水质量较差，甚至有时候蓄水池或水管干脆“罢工”了，那就将面临断水的危机。所以最好选第三、第四层的住宅，因为一、二层采光不太好，首层还可能较潮湿。

楼梯不通楼顶的物业。有些二手旧楼没有通向楼顶天台的楼梯，或者通向楼顶的楼梯已完全封死，这种楼一旦发生火灾，人们则无法逃向楼顶求援。虽然这种情况极少发生，但不怕一万就怕万一啊。