货币政策和房地产的关系及其影响

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摘要：伴随着国民经济的迅速发展，房地产作为国家的基础建设，很多因素都会影响这房产的价格波动，货币政策对于房地产业的影响有着相当大的重要性，本文主要对于货币政策和房地产之间的关系及其影响。

关键词：货币政策；房地产；房地产价格

1.房地产价格的决定和影响因素

在市场经济条件下，房地产的价格的决定伴随着很多因素的影响，比如：位置、环境、外观等，也有其本身以外的，如：货币供给、利率、人口增长、居民收入水平、家庭结构、产业政策和产业结构等经济、政治、社会因素。这些因素最终都是通过影响房地产市场的供求状况，进而影响房地产价格。可以说，房地产价格是由供求关系决定的，与需求正相关，与供给负相关，其它所有因素只能影响价格而不能决定价格。近年来，随着我国住房制度的改革，房地产逐渐发展成为了关系国际民生的咽喉行业，房地产市场不断成熟的过程同时伴随着巨大的风险，这种风险主要体现在房价的非规律性波动方面，因而房地产价格也成为了政府宏观调控的重点。

2.货币政策变量影响房地产价格的途径

2.1货币供应量

货币供应量是货币政策调控的最主要手段，它对房地产价格的影响主要有两条途径：一是托宾　Q　效应渠道，货币供应量利率托宾　Q　值房地产价格；二是不通过其它变量直接作用于房价，即货币供应量增加，其所代表的土地价格相对减少，价格提高。在我国，由于利率长期受到严格的管制，货币供应量与利率间的联动性差，第一条途径阻塞，因而货币供应量主要是直接作用于房地产价格。此外，货币供应量与产出正相关，与房地产价格负相关，因此依靠货币供应量来平抑房地产价格要以让渡一部分经济增长为代价。

2.2利率和汇率

利率是货币的价格，也是存款的收益，利率作用于房地产价格经由两条途径：一是提高利率，则存款的机会成本减小，储蓄的意愿提高，投资意愿趋弱，从而减少买方市场，房价降低，反之利率的降低刺激购房；二是提高利率，则在一定程度上抑制了贷款需求，从而减少了贷款购房，房价降低，反之，房价提高。可见利率兼有调控需求和供给双重作用，由于这两方面彼此消长，所以利率对房地产价格的最终影响是两种效应相互博弈的结果，但这显然会削弱利率对房地产价格的总体影响程度。

汇率对房地产价格的影响不是特别明显，理论上讲，人民币升值条件下，如果幅度比较小，会鼓励国外游资的进入，推高国内的房地产需求，房价稳定上升；如果升值幅度比较大，则会对房地产外部需求带来冲击，容易引发房地产泡沫。

2.3经济增长和物价水平

事实上，房地产价格与经济增长和物价水平之间互为因果关系。在货币政策传导过程中，货币政策可以通过改变房地产价格进而作用于产出和物价；相反，经济增长和物价水平变动也会对房地产价格造成影响。经济增长必然提高人们的购买力水平，购买力提高潜在增加了购房需求，房地产价格上涨；而物价的上涨使得房地产原料上涨，房地产价格也随之上扬。

3.实证分析

3.1从显在的影响来看

在我国，政府主要是通过利率来调控房地产价格，这在1996年之前表现的并不明显，1996　年开始连续两次降息到　2004年第一次加息和　2005　年第二次加息，货币政策对房地产价格的作用才逐步显现。由于我国对于房地产价格的统计从　1998　年开始，基于此，将房地产价格变动分为两个大的阶段：一是　1998　年以前，二是　1998～2009　年，由于　1998　年以前房地产价格没有统计数据，只能用房地产投资总额和商品房屋销售总额分别反应对房地产供给市场和需求市场的影响，并综合分析对价格的作用。

房地产投资与利率的相关性相对较强，尤其是在　1993　年之后，表现出较强的一致性，这反应出利率能有效地影响房地产供给，同样利率也可以有效影响房地产需求，从影响幅度上看，其供给效应和需求效应程度相似，因而总体来说，利率对房地产价格的作用很小。长期来看，房地产投资和需求与产出、物价具有相同的变动趋势，与汇率的变动相反，相比之下，与产出的相关性高于物价，且在　1993　年之后趋于增强。总体来看，货币政策变量能有效地影响房地产供给和需求，但由于作用方向相反，程度相当，所以可初步判定：1987～1997　年间，货币政策变量对房地产价格的作用弱效。

3.2从现实情况来看

1993　年以前，房地产市场一直没有引起人们的关注，随着　“南巡讲话”的发表，房地产市场逐步繁荣，但经济变量对其影响非常小。1998　年以来的住房制度改革，引发了房地产市场火热的局面，同时也决定了房地产市场应该受到货币市场的影响；加入　WTO　后，我国房地产市场受国际市场的影响也在加强，利率和汇率的作用开始显现。由于货币供应量持续增长带来的压力和人民币汇率的微小上调以及过去成房价一路攀升。房价的持续上升蕴含了泡沫风险，2003　年国家开始了以利率为手段的宏观调控，采取了诸如：上调银行准备金率、加息、实行差别存款准备金制度等一系列旨在抑制房地产虚火的措施，从政策效果来看：一方面，这些政策尤其是加息给房地产市场带来了一定的冲击作用，由于加大了房地产投资者的负担，投资增长速度减慢，市场中不健康的泡沫需求在一定程度上得到了抑制；另一方面，并没有有效地控制房地产需求，居民对住房的需求仍然很旺，这些综合反应在房地产价格上：2004　年　4　月的严厉调控滞后，房地产价格适度下滑，但在　2005　年初又有上升趋势，利率对房地产价格的影响并不明显。这也进一步验证了，单纯的利率调控是一种需求与供给并重的措施，它首先在于调控供给以缓解投资过热，其次为防止调控供给引起房地产价格上扬而调控需求，这种调控会形成新的平衡，从而对房地产价格的影响不大。但总体来看，货币政策变量对影响房地产价格的作用是有效的。国家不断对于房价的宏观调控，出了一系列的房产经济调控政策，为了对于一些炒房机构的遏制，了限购买房，但由于人口基数的不断加大，货币的不断贬值，人民对于构买房产来进行保值，导致房价不断上涨。但一系列的货币政策对于房价还是有很好的作用的。

4.结论与启示

由于最终影响效果是各变量的综合作用，因此有可能造成政策效应的相互冲销，可见对房地产价格实施调控非常复时要以让渡一部分经济增长为代价，因而利率是最常用的调控手段。利率是一种需求与供给并重的工具，双重效应的非一致性，可能会导致政策效果的微效，因此在对房地产价格进行调控的时候，除了运用相关的货币政策变量工具，还必须辅之其它有效的政策手段，比如信贷政策、住房制度、土地政策等。但是，从总体来看，货币政策变量对影响房地产价格是有效的。

参考文献

[1]王家庭、张换兆，《利率变动对中国房地产市场影响的实证分析》

[2]刘传哲、聂学峰，《我国货币政策通过房地产投资的实证分析》

[3]中国人民银行，《2004年中国房地产金融报告》