投资公司万通
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1990年代初创立于海南的万通，是市场化的中国房地产业诞生的象征之一。但如果你现在还认为它是一家地产公司，那你的信息可就有点落后了。
现在的万通看上去可以像很多公司，但肯定不是地产公司—它旗下管理着5只基金，资产管理规模36亿元；它正在和10多家像TCL、汇源这样规模的公司谈合作，企图投资运营这些公司的工业物业；它筹划已久的工业地产基金将在今年，这也是中国第一只人民币工业地产基金；它持有的工业物业面积今年将从现有40多万平方米增至100万平方米以上……
这已不再是一家传统地产开发商的行为，它的业务形态正在由制造业向金融业转变。“盈利模式变了，万通现在是一家投资公司。”万通控股副总经理郑沂干脆对《第一财经周刊》这样表示。
郑沂正带领着一支30多人的团队，按照标准的私募基金风格行事。他们向信托、私人银行和诺亚财富这样的第三方理财机构的客群融资，将资金用在工业地产等持有型物业的开发和培育上。除了融资和投资，基金的管理和退出也是他们要做的事情。
但中国的工业地产眼下还处于培育阶段。郑沂觉得在这个阶段，比起租金收益，投资人更看重的是资产增值，所以基金推出更好的方式是上市或者通过REITs（房地产信托投资基金）模式。万通已经找到了学习的对象。在工业地产的商业模式上，它学习的是凯德商用的PE+REITs模式（私募股权投资+房地产信托投资基金）；而在工业物业的专业管理上，它的标准是普洛斯，万通的一些员工也来自这家亚洲最大的工业及物流基础设施服务 商。
从这家公司起家的冯仑、潘石屹，如今已是地产界教父级的人物，当万通的6位创始人聚在一起时，人们习惯统称他们为“万通六君子”。一本名为《披荆斩棘共赴未来》的书中，详细讲述了他们的创业故事。但实际上这6人并未共赴未来，而是开始各自创业，万通仅剩下当年的带头大哥冯仑。而万通的转型，可以从2011年冯仑的退位说起。
2011年3月30日，万通地产原总经理许立接替冯仑，成为这家有着20年历史的房地产公司的董事长，开始让这家公司朝着投资公司的方向发展。冯仑的职位因此改变，由一位开发商转变成了金融公司—万通控股的董事 长。
A股上市公司万通地产成了万通控股的子公司，万通控股持有其51%的股权。“1993年时才刚开始有商品房的概念，而现在已面临产业的转型了，竞争的方式变了，以前地产业的竞争主要是规模，大家圈地，看谁圈的大，但现在变成了比拼‘手艺’，因为整个市场在进步，消费需求日趋多样化。”冯仑对《第一财经周刊》这样表示。与创业时相比，万通现在面临的市场压力显然要大得多。
但他和团队还是发现了机会。
2008年，万通就开始和消费类电子公司TCL合作，它和TCL分别出资55%、45%成立万通新创，对TCL无锡工厂原有的厂房、仓储、宿舍进行翻新，将60%的面积返租给TCL。万通新创还重新招商引入了索尼、美的和速必达物流，一年之内就将出租率由60%提升到了 95%。
在这里，跨国公司和中国本土的大公司们将Logo挂在了属于自己的仓库上，成了体现这座中国三线城市国际化的地方之一。一年后，万通工社·无锡就实现了8%的净运营收益率。依照此模式，去年年初，万通又和果蔬饮料公司汇源开始了合作。
郑沂觉得工业地产就是价值洼地，热衷于靠开发住宅迅速获利的开发商们，还没有几个有耐心去发掘它的价值，而机会就横陈在那里。
在地产咨询服务公司世邦魏理仕北京工业及物流服务部董事胡晓睿的调查中，一线城市物流仓储的投资回报率已经达到了11%，二线城市也能达到7%至8%。如果政府给予政策优惠，投资回报率将高于15%。北京物流仓储的租金水平已从2009年的每天0.8元/平方米，上涨至1元至1.2元/平方米。
因为物流仓储占地大、税收少，地方政府毫无动力将土地规划为物流仓储用地，除非营业额很高的公司愿意将结算中心或注册地放到当地，贡献税收。“现在不管什么公司，在一线城市基本不可能拿到物流仓储用地。”胡晓睿说。它发现仅在北京，工业用地的供应缺口至少是100万平方米。物流仓储租金不断上涨，且供不应求，京东、凡客诚品这类本应轻资产运营的电子商务公司，只得融资圈地、自建仓储。
拿地并不容易，万通控股选择了收购其他公司的既有工业物业，就像当初和TCL合作那样。在郑沂的合作伙伴名单中，已经有了超过10家正在谈判的公司，它们大都从事制造业，一些电子商务公司也在沟通中。
中国仍是世界的工厂。但不断下行的经济让越来越多的公司考虑将这里的工业地产出售。6月，JP摩根全球制造业指数PMI为48.9%，自去年11月以来首次回落到50%以内，创2009年6月以来最低记录。
那些已经上市的制造业公司，需要让它们的财报更好看些。在上市公司的财务指标里，大量沉淀于工业物业的投资无疑会拖累其资产回报率和资产周转率，而在损益表里，每年资产折旧和管理维护费，都是直接的费用和成本，同时还有资金占用造成的巨大机会成本，出售工业地产成了当务之急。
另一些打算上市的电子商务公司，也开始考虑国外资本市场的需求。在那里，企业应将资金集中于主业，将大量资金沉淀于固定资产投资的重资产模式是不受欢迎的，这需要转变思路。“它们在这个阶段都有资产出让的驱动力。”郑沂说。
这两大需求就是眼下郑沂所认为的好机会。不过虽然现在可供郑沂选择的工业物业越来越多，但能符合上市或者REITs要求、达到投资级标准的却很少。万通现阶段一项重要工作就是把其中具有优越地段的物业去进行增值培育或改造，使这些物业达到投资级物业的标准，为这些物业带来更高的资产附加价值。
一家基金管理带动的投资公司—现在的万通，看上去更像是当年的万通六君子之一王功权创立的鼎晖投资。只不过房地产基金要如何推出，整个行业都还在摸索。除了上市，万通更想要的是REITs模式，通过资产证券化，使更多追求稳定租金回报的投资人可以参与到工业地产成熟阶段的投资。
“早在2009年，中国关于REITs就已形成较为成熟的方案，开闸是早晚的事。从历史经验来看，经济减速阶段是推出REITs的最佳时期。”郑沂说。他自2006年回国以来，一直在推进REITs，并参与了证监会关于REITs法规的研究、试点、方案的设计。
但眼下中国政府正在抑制过热的房地产行业，REITs的推出仍无期限，万通能做的也只是等待。