土地开发一二级联动渐成风气

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从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商，是可以通过一定手段来达到目的的。

位于北京市北三环联想桥附近、地铁13号线旁的大钟寺国际广场是北京市三环以内最大的综合性商业地产项目，总投资约30亿元人民币。

投资开发该项目的中坤集团董事长黄怒波说：“国际广场是一个土地一级开发和二级开发联动的项目。”

上海五合智库总经理邹毅对本报记者表示，在一般的情况下，一二级联动能省开发成本近10%，甚至更多。“在这种情况下，大家都争着做土地市场一二级联动开发是很正常的。”

政策联姻

“其实，在北京像大钟寺国际广场这样由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目并不鲜见。” 中坤集团董事长黄怒波介绍。

除大钟寺外，建外SOHO、北辰绿色家园等，这些有名的楼盘从拿地、拆迁、平整、开发房产都是由一家开发商从头做到尾。

所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。

为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，加快土地上市速度。北京等城市对土地开发一级和二级市场进行了区隔。

事实上，传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。

2004年8月31日之后，土地走向了市场化。过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。土地一二级市场被政府清晰划界。

虽也有“生地”直接进入土地市场交易的情况，但主流市场，尤其是 8月31日大限后，必须先进行一级开发，然后才能进入土地市场。

不过，5月北京土地市场以首批限价地的交易为焦点，本月北京共成交11幅地块，其中有6幅含居住地块，其中石景山金顶街限价地和丰台花乡限价地以及石景山鲁谷居住用地三幅居住地块出现激烈争夺。

最后，占地21.1万平米，规划建面42.7万平方米的石景山金顶街限价地以及占地12.8万平米、规划建面22万平米的丰台花乡限价地均以非最高报价被原土地的一级开发商获得，楼面地价分别达到2921元/平米和3473元/平米。

近日，华高莱斯市场研究中心的《5月份土地市场分析报告》强调：“该月北京土地交易结果预示，北京土地市场新格局的形成，本地国企在获取土地方面具有先天优势，而土地一级开发商也大多能实现项目的一二级联动开发。”

“创造”一二级联动

上海五合智库总经理邹毅称，一二级联动能节省时间、提高效率，减少成本约10%。“对于土地一级开发商来说，只要土地手续齐全，除非它没钱，否则都会想要开发二级市场。”

“土地出让实行“招拍挂”后，很多开发商通过虚增土地成本、设置遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权。实施招标制后，土地一、二级开发市场虽各自独立。不过，通过一级开发实现一二级联动的可能也是不小。”上海五合智库总经理邹毅称。

在采访中，记者发现即使土地一二级市场分开，对一心想要土地一二级开发一起做的开发商来说也并非没有操作的空间。

北京市国际投资发展公司总裁杜猛曾表示，从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商，是可以通过一定手段来达到目的的。

一位业界人士指出，比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。

另外，对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。“这是北京企业惯用的方法。”

万科集团总经理郁亮在接受媒体采访时也表示，如果将来一级开发与二级开发不能联动，万科对土地一级开发市场的兴趣不大。