如何正确运用设计建造合同

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设计建造合同的特点

据英国官方机构统计，在英国，超过30%的新建工程项目采用了设计建造合同（Design-Build Contract）。设计建造合同如此受欢迎主要是基于它在操作性上的便捷。在传统合同中，业主将设计任务和施工任务分别交给设计团队和施工总承包商来完成，而在设计建造合同中非常简单，业主只需要与设计建造总承包商签署合同，设计和施工任务全部由总承包商来负责。设计建造总承包商雇用设计师和专业承包商进行设计和施工，总承包商可以直接雇用他们，更多的情况是让他们成为分包商，总承包商就整个项目团队向业主承担整体责任。下图反映的是在设计建造模式下的合同关系。

是否需要聘请咨询工程师？

如果业主顾问有足够的知识和经验，则由他协助项目主办人提出详细的描述业主要求的说明书。否则，业主就要聘请建筑师和工程师来完成这样的说明书。该说明书将成为签署设计建造合同的重要基础。建筑师和工程师还会承担对于设计建造总承包商的质量进行控制的工作。业主也有可能聘请工料测量师，他们向业主提供有关工程成本的建议，他们还会承担对于设计建造总承包商的付款要求进行检查的工作。

业主是否决定聘请这些咨询工程师，主要取决于下面这些影响因素：

――工程项目的复杂程度如何？

――在设计建造合同签署之前，业主希望掌握多少设计细节？

――业主打算自己承担多少风险？希望总承包商承担多少风险？

设计建造合同的基础

在设计建造合同签署之前，如果项目主办人既能清楚地描述出业主的要求，又能有把握地预见这些要求不会改变，同时设计建造总承包商愿意承担所有的风险，在这种情况下，业主就不必另外聘用咨询工程师，签署合同的基础是一份描述业主要求的必须完成的工作和预期实现的功能的说明清单。签署合同后，总承包商将基于业主对于建筑物的功能、技术和质量的要求进行设计和施工。

相反，如果业主想在签署合同之前比较几个不同的设计方案，业主就应聘请咨询工程师与自己的项目主办人一起工作。他们将考察一些类似业主期望的已经建成的建筑物。通过深入分析业主的要求，他们首先编制出一份设计大纲，然后利用设计大纲来绘制不同布局、不同外观、不同尺寸的建筑物的设计草图。一旦业主同意某一设计方案，他们将完成平面图、立面图以及对于建筑物主要结构单元和主要系统功能的要求的说明书。这些初步设计文件成为签署合同的基础。签署合同后，总承包商将根据这些资料完成详细设计，然后进行工程施工。

设计建造合同究竟是基于业主要求，还是基于初步设计，主要取决于业主希望参与设计决策的程度，同时还取决于业主是否愿意聘请咨询工程师，与项目主办人和业主顾问一起进行符合业主要求的初步设计。

设计建造合同的优势

设计建造合同最吸引业主的地方是总承包商承担单一责任，即使将设计任务分包出去，总承包商仍要就整个合同向业主负责。设计建造合同的另一大优势是可以缩短整个建设周期，因为在大多数时间里，设计和施工可以同时进行。由于建设周期缩短，工程项目可以尽早交付使用，业主的投资可以提前得到回报。

在进度方面，与传统合同相比，设计建造合同能够加快建设速度，基于业主要求的设计建造项目能提前40%完工，基于初步设计的设计建造项目则能提前25%完工。采用设计建造合同也更能保证按时完工，78%的基于业主要求的设计建造项目会按时完工，70%的基于初步设计的设计建造项目会按时完工，而采用传统合同的同等项目按时完工的比例是56%。

在成本方面，采用设计建造合同的项目与采用传统合同的同等项目相比，成本节约15%。采用设计建造合同也更有利于成本控制，76%的基于业主要求的设计建造项目控制在预算范围内，70%的基于初步设计的设计建造项目控制在预算范围内，而同等的传统项目不超预算的比例是70%。

在质量方面，采用设计建造合同的项目并不明显好于采用传统合同的项目。一般情况下，业主要求的质量标准越高，工程质量表现越好。比较而言，基于业主要求的设计建造项目的质量表现最好，其次是采用传统合同的项目，而基于初步设计的设计建造项目的质量表现是最差的。

设计建造合同的缺陷

首先，采用设计建造合同建成的建筑物一般缺少美观的外形。其次，在传统合同中，施工招标之前设计工作已经完成，几乎所有细节已经全部确定。在施工阶段一般不会出现重大的变更，即使发生一些变更，也比较容易重新估价。然而，采用设计建造合同，业主必须在项目开始阶段明确定义自己的要求，如果业主没有充分明确自己的要求，则会直接危及设计和施工的质量。在设计建造过程中，如果业主改变要求，将付出较高的代价。

哪些项目适合设计建造合同

设计建造合同适用于业主对于建筑物的外观和质量没有过高要求的情形。如果业主希望降低成本，缩短建设周期，按时完工，将成本控制在预算范围内，采用设计建造合同是一个很好的选择。在传统合同中，业主需要与设计师、工料测量师、承包商多方打交道，而如果业主希望简化合同关系，设计建造合同能为业主提供明确的单一的合同责任主体。

决定是否采用设计建造模式

认真思考下列问题，可以帮助业主决定是否采用设计建造合同：

能否清楚描述出我们想要的建筑物？我们的要求是否不会改变？

描述业主要求的说明书是否包括所有对业主来说都非常重要的内容？

是否清楚切合实际的工程成本是什么？

是否愿意与承担设计和施工整体责任的总承包商共事？

已经确定的完工日期是否合适？

如果在设计建造过程中发现需要改进的地方，是否应当先让总承包商完成原设计建造合同，然后再与其另外签署一份新的合同？

应当遵循的主要原则

为了保证项目成功，在运用设计建造合同时，业主应当始终牢记一些原则，这些原则与讨论如何正确运用传统合同时确立的基本原则是完全一致的。

业主应当做好的工作

一旦业主决定采用设计建造合同，下面介绍的内容可以帮助业主充分利用设计建造合同，进行最佳的项目管理实践。

一、在项目开始阶段应当做好的工作

如果业主和总承包商愿意采用基于业主要求的设计建造合同，合同应当明确规定一系列阶段，以便让项目主办人有机会审查、修改和批准总承包商的设计建造建议书。合同建立在总承包商承诺按照规定的时间和价格完成项目的基础上，在设计建造过程中，业主不再面对总承包商提出额外的时间和费用的要求。

基于初步设计的设计建造合同适用于业主希望对于待建建筑物的外观、空间、布局、功能、与场地的关系有较为深入的了解的情况。这样在签署合同之前，业主就可以确认项目是可行的。完成初步设计的另一大好处是向当地政府申请规划许可时，业主能够提供充足的信息和资料。

项目主办人和业主顾问负责选择设计建造总承包商。选择的标准主要基于总承包商以往类似项目的履约记录，需要考察总承包商的设计质量和管理水平，同时还要确认该承包商能与业主和咨询工程师在一起很好地共事。这些标准将与价格一起统筹考虑，至于质量和价格应分别各占多大权重，下表提供的数据是比较合适的。

在选择结束的时候，业主应当对于下列关键问题已经有了清楚的答案：

――总承包商是否具有良好的财务状况？是否具有完成项目所需的经验和能力？

――在项目过程中，哪些时机可以用来检查设计和施工是否符合业主的要求？

――能否确信工程质量将会达到业主的期望？

――项目什么时候能够完工交付使用？

――建筑物总的工程成本是多少？

――运行和维护的成本是多少？

――能否确信设计建造总承包商将与业主及咨询工程师很好地合作？

――如果与该承包商签署设计建造合同，业主将面对哪些风险？

二、在设计建造阶段应当做好的工作

首先，列举总承包商必须完成的工作和预期实现的功能的说明清单构成了项目大纲，这份清单具体说明业主要求的质量标准以及运行和维护费用，该清单还包括规定的完工日期和项目预算。

其次，总承包商需要完成初步设计（或者在选择总承包商时初步设计已经存在了）。项目主办人将与业主顾问和设计师一起讨论不同的设计方案，最终决定采用其中哪个设计方案。在业主批准初步设计之前，必须确认初步设计全面考虑了业主的所有要求。

接下来，设计建造总承包商将利用自身的知识和经验做好详细设计。项目主办人要检查总承包商的设计团队是否由称职的专业人员组成，是否充分理解业主的各项要求，是否制定了有条理的工作计划。有时候，总承包商会聘请业主的设计师来协助完成详细设计。这种做法的目的在于保持设计的连续性，然而，角色的改变往往造成思维的混乱，在实践中这种做法的效果是令人失望的。因此，业主不能允许设计建造总承包商聘请自己的设计师来进行详细设计。

进行详细设计的同时，设计建造总承包商应当选择合适的施工方法，编制总体的施工计划，该计划要充分考虑到与直接在现场施工的专业承包商之间的合作。在总体施工计划的框架内，专业承包商进一步具体安排自己的施工活动。

项目主办人要做好资金、许可、保险方面的安排，他还要保证施工场地的可获得性，让设计建造总承包商能在施工场地上集中力量管理好各种施工活动，让专业承包商能充分利用他们的劳动力、材料和机械设备来创造最大的效益。

对于专业承包商而言，最佳的做法是由他们自己负责质量控制，同时接受总承包商不定期的现场检查。在详细设计阶段使用过的成本和进度控制体系将在施工阶段继续发挥作用，以保证工程项目按时完成，保证成本控制在预算范围内。通过现场巡视，查看记录以及当面提问，项目主办人和业主顾问检查专业承包商的实际工作情况。如果有任何疑虑，他们将向总承包商进行询问，直至他们确信工程进展情况良好。

三、在项目结束阶段应当做好的工作

建筑物交付使用之后，业主最好举办一个最终研讨会来总结项目取得的经验和教训，这种做法在上期讨论如何正确运用传统合同时已有介绍，在此不再赘述。