用精细化理念探索公租房建管新模式
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2010年以来，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，为了加快发展西宁市公共租赁住房建设，完善住房保障体系，逐步解决城市中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员等“夹心层”群体的住房困难，把解决市民住房困难作为实现科学发展、促进和谐人居的一项重要民生工程加以落实。西宁市住房保障和房产管理局通过健全组织领导、完善政策法规、强化部门职责、推行精细化管理等一系列措施，确保了全市保障性住房建管工作的有序开展，为打造宜居、宜业、宜游、宜人的幸福之城奠定了坚实基础。
一、以“市情”定规模，精细化布局，确保公租房不“空置”
西宁市市辖四区三县，总面积7665平方公里，市区面积556平方公里。“十二五”期间，全市确定棚户区改造13016户；建设廉租住房21500套；建设经济适用住房2100套；建设公租房31500套。到“十二五”末，实现低收入住房困难户住房应保尽保，基本解决人均住房建筑面积在15平方米以下住房困难户的住房困难，住房保障受益面扩大至全市（包括三县）城镇户籍家庭的20%左右。
二、以“土地”保建设，精细化准备，确保公租房项目不“落空”
落实土地供应是保障公租房建设能否顺利进行的关键，因此土地问题在公租房建设当中显得尤为重要。为了及时解决这一棘手问题，确保项目按时落地建设：一是规定“房产部门应将下年度公租房项目用地计划年底前及时报土地部门，土地部门必须将公租房建设项目用地，纳入年度建设用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出”。二是以出让方式取得建设用地的新建商品住房项目，须按照项目总建筑面积扣除回迁安置面积后的10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性住房。三是将公租房建设任务列入各级政府的年度目标责任中，与各项工作同验收、同考核，实现公租房项目不“落空”。四是结合西宁市土地稀缺、征地速度较为缓慢、房屋拆迁难度大等问题，构建了“政府主导、平台运作、社会参与、股权多元”的新模式，实现社会参与，面向公租房需求旺盛的工业园区，劳动密集型服务企业，鼓励他们投资公租房建设，定向为企业职工解决租赁住房。
三、把好关口，精细化运作，确保公租房项目高质量
保障性住房建设是维护社会稳定、促进社会和谐的一项重要民生工程，按照“统一领导、分级实施、综合推进、目标管理”的总体思路，着力把好“六个关口”，保障工程建设质量。一是把好选址布局关。将保障性住房和普通商品住房进行统筹规划、统一布点，在编制城市控制性详规中，提前锁定保障性住房用地边界，在城市用地分类标准中单列保障性住房用地。二是把好规划设计关。按照“经济适用、结构合理、功能完善、环境优美”的要求，通过采取公开招标或设计方案比选等方式，择优选择，无论在户型结构、建筑外观、环境配套等方面都力求精益求精。同时，进行精细化运作，编制保障性住房建设规划及建设方案，创新工作思路，在降低管理成本、提高管理和服务水平上下功夫，今年我市将廉租住房和公共租赁住房并轨建设，让这项工程更好地惠及民生。三是把好工程建设关。坚持先勘察、后设计、再施工的原则，规范保障性住房建设，做到严格履行建设程序，严格实行项目公开招投标，严格执行国家住房建设强制性标准，严格落实项目法人责任制、工程监理制、合同管理制等建设制度，对工程建设实施全过程管理，涉及工程质量、安全、设计变更等问题时，实行设计单位、监理单位、业主单位、造价咨询机构、代建单位五方会签制度。四是把好质量安全关。通过采取“法人监理、专业监理和政府监督”相结合的方式，加强对工程建设质量的监管，组建了西宁市保障性住房建设工作领导小组，不定期对工程建设质量进行检查，从材料进场到建设的各个环节都严格把关，同时，制定了工程竣工验收标准，细化了工程验收的每一个细节，较好地保障了工程质量。五是把好综合配套关。始终把小区配套摆在重要位置，小区水、电、气、通讯、绿化等基础设施均与主体建筑一次性配套建设到位，并统一配套建设物管用房、社区用房、停车位、小区广场等配套设施；对廉租住房和公租房，制定了室内基本装修标准，确保低收入家庭可直接入住。六是把好分配管理服务关。在分配管理过程中，我们严格按照“三级审核，两级公示”的方式进行，严格制定分配方案，保证分配公平公正、阳光操作。
四、建立专业运营机构，精细化安排，确保公租房建设的可持续发展
为了实现平台运作、股权多元化的运作模式， 2011年4月经西宁市人民政府批准，以中央、省专项配套资金、划拨土地作价入股构成作为注册资金，组建了公共租赁住房发展运营公司，成立了西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司，该公司主要经营范围为公共租赁住房的建设与租赁管理等业务。我们将该公司作为融资平台，依托国家和地方政府专项资金以及银行授信贷款，向国家开发银行贷款12亿元，目前已通过青海省分行内部评审会议，待报总行审批。2012年，我们根据现代企业制度的要求，拓展滚动经营方式，不断扩大公共租赁住房建设和供应规模。同时，建立公租房信息管理系统，依托媒体优势，做好公租房宣传工作，做好公租房承租户准入前期工作以及小区物业公司前期介入工作。
目前，西宁市公租房建设工作在市场运作、规范管理等方面已经初步探索出一条适合自身发展的新路子。下一步，将认真落实好国家、省市相关部署，同时，充分借鉴公租房建设方面的好经验、好做法，进一步完善各种措施，确保西宁市公共租赁住房建设工作平稳、健康、有序推进。