浅谈物业管理在高校后勤社会化改革中的作用
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[摘 要]随着高校后勤社会化改革的逐步深化,高校学生生活区、教工住宅区、教学区和新校区的综合管理工作出现了许多新情况、新问题,使得高校物业管理工作也日显突出和重要,即专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。本文从物业管理在高校后勤社会化改革中的作用以及物业管理公司在高校后勤管理服务中遇到的问题和解决途径等方面作了论述。
随着高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理企业也得到了发展,但仍处于物业管理的摸索、调整、发展的初级阶段,而物业管理自身也还处在发展的初级阶段,没有成熟的市场背景,企业内部的管理经营模式各自为政。高校后勤物业管理与小区物业管理有很大的不同,高校物业的最大特点就是它依托学校,实施范围主要限于校内;起步相对较晚,物业管理理念尚未成熟,物业管理思路和模式尚不清晰。
一、高校后勤社会化改革的意义
高校后勤社会化改革是我国高校管理体制改革的重要组成部分,其目标是把原来计划经济体制下高校办后勤、一校一后勤、用行政管理手段办后勤的方式转变为市场化、企业化、社会化的经营管理方式,把后勤服务同高校办学分开,一方面可以简化管理,集中精力以提高高校的办学效率和办学质量,另一方面,运用市场化手段,可以充分调动和利用社会资源,扩大后勤服务规模,提升服务质量,突破后勤对高校发展的制约,更好地为高校发展服务。
二、物业管理在高校后勤社会化改革中的作用
物业管理行业本身与其他服务行业相比就有其自身的特点:服务范围广、涉及项目多。随着社会的发展,物业管理的内涵也在不断地深化,业主的服务需求不断增长,物业管理服务事项和内容由简单基本的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫等拓展到了家政服务、社区文化、商业、网络服务等,力求满足业主从办公、学习、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等系列需求。物业管理企业已经走向了规范化、市场化、专业化、法制化的发展方向。
高校后勤与物业管理之间存在着许多共性的地方,成熟的物业管理行业参与高校后勤社会化改革是顺应双方改革和发展的必然结果。物业管理公司利用自身的竞争优势在高校后勤服务中寻找切入点,通过市场化运行、契约方式控制服务质量和价格,为高校提供后勤保障,这种模式不仅可以完全实现后勤与学校彻底分离,推动高校后勤社会化进程,而且也是物业管理行业开拓新领域的契机。
作为物业管理公司,要参与高校后勤管理与服务,必须首先认真研究分析高校消费市场,重新认识和确定物业管理公司在这一市场中的经营发展策略和规划,利用物业管理公司自身的优势在高校后勤服务中寻找切入点,这是实现改革成功的关键。
高校后勤拥有庞大和稳定的消费市场,但由于过去后勤一直依托高校扶持、实行福利,后勤本身的经济实力薄弱。同时高校的需求又具有多样性,高校在选择后勤服务企业时,不仅仅靠合同来维系商业关系,企业除了要提供直接满足学校后勤需要的服务,还要不断地开发一些潜在的、隐藏的需求,培育校园消费市场、满足未采的需求。高校后勤管理与服务有其不同于其他消费市场的明显特征,对高校所提供的后勤服务要围绕高校培养人才这个中心,满足高校教育人、培养人的需要。这些需求的多样性必然要求物业管理公司在提供服务时,要在保证社会效益的前提下,通过多种经营、增加服务项目与范围,以优质服务促进经济效益和提高,如果忽视任何一方,都无法满足高校后勤需求的多样性。
三、物业管理公司在高校后勤管理服务中应当遵循的几个原则
1.推进高校后勤社会化,必须从后勤的人事、设施、设备、经费管理等方面进行全面改革。人事管理上,应实行“公开招聘、双向选择、择优录用、竞争上岗”的现代企业人事管理制度和实行“效率优先、兼顾公平”的新工资制度。
2.在经费管理上,高校后勤服务应从无偿或部分有偿服务,转变为有偿服务,实现后勤经费的“拨改付”;学院从甲方的角度对企业的服务做出评价,然后按照一定的服务标准付费,企业通过自己的优质服务获得相应的报酬,以此激励后勤职工工二作的主动性和积极性,使后勤服务从“要我做”向“我要做”转变。这样有助于激发企业努力工作,自觉提高竞争能力,优化服务质量,为自己的生存不断寻找新的服务机遇。
3.在资产处理方面,要明确学校对后勤资产的所有权,企业享有资产的使用权。为了降低服务成本,保持物价和服务价格的稳定,从而给师生员工二提供比市场价格低的优质服务,学校后勤服务设施、设备应全面推行分类租赁给企业的政策。
四、高校物业管理发展的几点思路
1.要找准高校物业管理的定位。就是应秉承以人为本的服务理念,凭借现代化的管理模式和方法,始终坚持“三服务,两育人”的根本宗旨,为师生员工不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好校园环境,让学生满意,让教师满意。
2.建立一种面向社会,适应市场规律,能够有效满足学校发展需要,更好地为教学科研和师生服务的优质高效的新型后勤保障体系。高校物业管理既是高校管理的有机组成部分,也是反映高校管理水平的重要窗口。高校物业管理工作要始终围绕高校育人的中心工作和高校建设、发展的需要,不断提高理论研究水平和实际管理工作水平,努力把握高校物业管理工作的规律性,充分体现高校物业管理工作的时代性,真正实现高校物业管理工作的创造性。
3.只有实现物业管理的专业化和规范化,才能真正提高核心竞争力,实现可持续发展。要做到可持续发展,首先要细分物业对象,加强专业队伍建设;其次是配备专业化物业管理人才。一靠自己培养,有计划的培训,加快技术及管理水平的提高。
随着国家对教育事业的重视程度越来越高,人们对知识的欲求也在日益高涨。但由于计划经济体制的影响,绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式,即学校不顾自身实际发展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率,只要学校存在什么劳务需求,就立即设置一个劳动岗位,工资都是由国家来掏钱。这种“大而全,小而全”的发展模式把学校办成了一个“小社会”,结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班,有的学校甚至还办起了托儿所,这种运作模式非常类似于农业时代的自给自足的自然经济,与现代化发展趋势完全相违悖。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理,由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。
综上所述,随着近几年我国高校的快速发展,许多高教园区的建立,再加上高校新校区的扩建,使高校物业管理成为高校后勤的新兴行业,并受到社会的高度重视。虽然高校物业管理起步晚,但发展速度较快,高校物业管理因其特殊属性,必将在今后物业管理中发挥生力军的作用,同时还有着广阔的发展前景。(编辑/刘佳)