商业地产MALL有多少种模式

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一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类

1.物业型购物中心

定义：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。

特点：面积一般在5万-10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心mall。

2.物业型摩尔购物中心MALL

定义：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。

特点：普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发，建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。面积比购物广场大许多，一般在15万-30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。其代表有：香港时代广场、新加坡义安城、菲律宾香格里拉广场、泰国曼谷世界贸易中心等。

国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。

困境之一：客流不旺。诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。

困境之二：租户难求。纯物业型购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，购物中心建成后常常遇到招商难题，加之我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的选择余地。

困境之三：管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是，购物中心的管理比百货店管理难度大得多。

3.百货公司型购物中心

由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10万-15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。

4.连锁摩尔购物中心MALL

定义：由专业的连锁购物中心集团开发并经营

特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽、深度最深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言，由于国内商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右，购物中心的招租就更难，所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。

但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高，且国内仍没有出现专业连锁购物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。

二、按购物中心的商场面积规模分类

1.巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL

面积在24万平方米以上。如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。

2.大型购物中心

面积在12万-24万平方米之间。如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。

“摩尔”就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展，大多不是一步到位的，而是分步进行投资，分为一期二期工程兴建，因此可以随时进行调整。

3.中型购物中心

面积在6万-12万平方米之间。如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。

4.小型购物中心

面积在2万-6万平方米之间。如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。

三、按购物中心的定位档次分类

真正的“摩尔”由于面积巨大，故定位于家庭（全家/全客层）的一站式购物消费和一站式休闲享受。故商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的高中低比例为352。当然由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。

1.以高档商品为主

如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城。

2.以中高档商品为主

高中低档比例协调（即352左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL、台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。

3.以中低档商品为主

如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场，称不上摩尔购物中心MALL了。

四、按购物中心的选址地点分类

1.都会型购物中心

东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心，位于市中心黄金商圈且连通地铁站。一般楼层较高：营业楼层达到地下2至3层，地面8至12层；地下3至5层为停车场。如马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。

2.地区型购物中心

位于市区非传统商圈，但交通便捷。

3.城郊型购物中心

欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1层，地面2至4层。室外停车场巨大，达到1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SMMALL购物中心较为美式，且同时经营着都会型和城郊型两种购物中心。如马尼拉24万平方米的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17万平方米的莘庄购物中心。

4.社区购物中心

位于大型居民社区内。社区购物中心一般面积较小。

5.依据国际购物中心协会的分类，大型购物中心共分为8类：

（1）按商圈辐射范围分类

邻里型购物中心：建筑面积多在3万平方尺至15万平方尺左右，而占地3-15亩。主铺商一般是超级市场（Supermarket），整体功用及概念为“方便购买日常用品”。

社区型购物中心：建筑面积多由10万平方尺至35万平方尺左右，占地10-40亩。主铺商一般会有三个，包括超级市场、配药店（Drugstores）、家居修建工具店（Home Improvements Stores）等，而且占用一半建筑面积。整体功用及概念为“方便购买家居用品”，兼客源多在六里范围以内。

“区域”购物中心：建筑面积多在40万平方尺至80万平方尺左右，占地40-100亩。主铺商一般起码有数个，包括百货公司、时装店、鞋店等，而且占用一半至七成建筑面积。整体功用及概念为“百货时装”等，客源可远至15里范围以内。

“超级区域”购物中心（业态复合度最高，是真正的“摩尔”）：建筑面积多在80万平方尺以上，而占地60-120亩左右。主铺商一般也会有多个，而且种类规模比区域购物中心还要多，也包括百货公司等，可占用七成建筑面积。整体功用及概念和区域购物中心相近，客源可远至25里范围以内。

（2）按入驻商家的主要业态和行业分类

“时装/专门”购物中心：建筑面积多在8万平方尺至25万平方尺左右，占地5-25亩。主铺商一般可有数个，包括高级时装店等，而且占用绝大部份建筑面积。整体功用及概念为“高级时装或专门店”等，客源可远至15里范围以内。

大型量贩购物中心：建筑面积多在25万至60万平方尺左右，占地25-80亩。主铺商一般只有数个，而且种类多为家居修建工具店，批发价货仓等，可占用3/4建筑面积。整体功用及概念为“有我货品多，没我那么平宜，有我货品平宜，没我那么多选择”，客源在10里范围以内。

主题与节庆购物中心：建筑面积多在8万平方尺至25万平方尺左右，占地5-25亩。商铺一般为食市、餐饮、娱乐、游耍等，而且未必有主铺。整体功用及概念为“娱乐旅游”等，客源较难界定，也可远从别的城市、省份或国家来。

工厂直销购物中心（“品牌专门店”购物中心）：建筑面积多在五万至四十万平方尺左右，占地十至五十亩。这多是由于品牌商自设店铺，整体功用及概念为“有名品牌以有折扣或批发价售卖货品”，而客源可远至75里范围之内。

6.按购物中心的业态复合度的程度分类

（1）业态复合程度极高，如面积又超过12万平方米，即可称真正的摩尔购物中心MALL。如泰国曼谷西康广场/施康广场（Seacon Square）、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。

（2）业态复合程度较低，如只有大型百货公司，而没有大卖场；或只有大卖场，而没有大型百货公司；或没有大型影城就称不上摩尔购物中心MALL。

7.按摩尔购物中心的外观分类

（1）美国式简洁的外立面，粗看如同特大型仓库或工厂：如菲律宾SM MEGAMALL、厦门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。

（2）童话般的欧洲古城堡式外立面：如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS。

（3）华高贵的现代派，如同特大型百货公司：如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、菲律宾香格里拉MALL。

（4）分散的多个商业建筑组成的建筑群：如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场。

（5）购物乐园式的摩尔：如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔（乐天百货集团投资）。

（6）交通综合枢纽――换乘式综合摩尔购物中心，具有内地特色的购物中心。

（7）美国式的小型购物中心：如青岛佳世客JUSCO。

（8）附带写字楼的摩尔：如北京百盛、北京新世界中心。

作者系卓达集团石家庄销售总公司副总经理