基于目标管理理论的房价控制研究
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摘要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，房地产市场是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。文章在房地产经济学和管理学的基础上，分析我国当前房价上涨过快的深层次原因，并结合目标管理理论对抑制房价上涨问题做初步探讨。
关键词：房地产；房价；目标管理
一、研究背景
我国的房价一直持续上涨、居高不下，已成为政府亟待解决的首要问题和人民十分关注的问题。从全球范围来看，房地产价格普遍上涨有其深刻的背景，根源在于世界经济的失衡。例如，从欧美国家来看，大量进口的来自发展中国家的廉价的工业品改变了居民的消费结构，引发了公众的财富效应，刺激了个人和机构投机房地产；从日韩等国来看，大量的贸易顺差是刺激国内房地产市场高涨的主要拉动因素；从我国的情况看，国际资本流动、城市化和居民收入增长是大多数人看好房地产市场的关键外在因素，内在因素则在于地方政府、开发商和众多以获利为目的的投机需求。
近几年来，国家出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，然而，从2007年下半年到2008年上半年，全国房价上涨之势依旧强劲。正确认识这些问题，更有针对性地加强调控，对症下药、加大力度，遏制房价上涨势头，这既是广大群众的强烈呼声，也是关乎国民经济又好又快发展的重大问题。
二、我国房价上涨的原因分析
2007对于盼望房价走低的众多消费者而言，无疑是十分失望的一年。这一年，全国各地房价涨势惊人，引起百姓痛恨、总理忧心。表1充分说明了我国房价的走势。
据国家发展和改革委员会、国家统计局的最新调查显示，2007年10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，北京、深圳等城市房价继续以两位数的速度攀升。到底是什么因素影响我国房价的走势？
目前我国的房屋价格已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，是不正常的。究其原因，既有房地产供给结构的不合理、市场需求增加、土地资源稀缺等内在原因，也有市场上大量游资与投机者对房地产价格的炒作、开发商哄抬房价等外在原因，情况是复杂的，造成房屋价格飞涨的原因是多方面的。
（一）供需矛盾造成房价上涨
从住房的供给情况看，近年来，房地产投资虽然仍在增长，但增速有所回落。住房供给相对较少，而从需求来看，我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。人们对住房的需求日益增长，使得供求关系失衡，必然会形成供需矛盾，使住房的价格因需求而上涨。改革开放以来，随着经济的繁荣，大大刺激了人们对住房的需求。一是国民经济的发展，人们收入的增长，激发了城镇居民对住房的新需求。从近些年的房地产市场可以看出，许多居民改善住房的需求在不断增长，小居换大居，旧房换新房，许多居民在积极地改善自己的住房条件和居住环境。据调查，有相当多的居民、特别是一些年轻的居民有购房打算，他们称，如果有可能的话，是准备购买住房的。此外，城市改造拆迁，涌现出大量无房居民，所有这些都对新住房提出了需求。二是流动人口的增长对住宅产生巨大需求。在市场经济条件下，大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买产生了巨大需求。
基本住房需求、改善性住房需求和被动住房需求的叠加，形成了难以遏制的刚性需求，这是房价上涨的基本动因。
（二）土地价格上涨导致房产价格骤升
对于房价与地价的关系，国内外学者进行过相关探讨，部分学者认为房价决定地价：Smith从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系。OpSullivan从传统的一般均衡理论出发，运用引致需求分析框架研究了房价与地价的关系，得出结论，高地价是高房价的结果而不是原因。相反，另一部分学者认为，房价是由地价决定的：Dowall和Landis分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统地影响新建房屋的价格。
由于我国人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的买卖竞争愈来愈激烈，导致土地价格不断攀升。从近几年的土地、房屋市场价格来看，土地出让价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度。在现实中我们往往可以看到，当一块土地要出售时，往往会有十几个甚至几十个土地购买者参与竞拍。有的地块在经过一番激烈的竞拍之后，有时竟能拍出一个天价来，而这些地价款必然要摊入房屋的价格中。此外，近年来，建筑材料的增长也增加了房屋的成本。
（三）社会分配失衡
房地产行业目前是暴利行为，有的开发商搞一个小区即可成为亿万富翁。经过很多典型测算，我国房地产开发利润方面，普遍在10%以上，中高档房地产的平均利润率一般高达30%-40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，高的也只有6%-8%，远远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率。如果房地产业平均利润率下降一定幅度，那么房价也将随之降低。
目标管理目前已经风行全世界，很多著名企业诸如海尔、通用电气公司等都利用目标管理方法实现了有效的管理。我国企业中实行的指标层次分解的经济责任制，可以说也是一定意义上的目标管理，其成效也是十分显著的。
众所周知，随着2008年“两会”的召开，相比较新建的“住房和城乡建设部”和过去的“建设部”，“住房”被提到了前所未有的重要位置。这样的名称变化正体现了中央政府对住房问题的重视。住房和城乡建设部密切关注、研究房价的问题及住房政策实施当中产生的问题。从某种意义上，这也意味着国家目标的分解，责任的落实。而目标管理理论的核心内容就是分解目标和落实目标，责任到人、责任到部门。两会的召开，国家机构的调整，预示着党和中央已经将住房和房价问题提高到了一个新的高度，对其解决也必将加大力度。
基于此，笔者针对目前我国房价问题仅从目标管理理论角度提出几点看法：
第一，国家通过机构调整，将老百姓住房问题提到了重要议程。毋庸置疑，各地区、各部门需配合中央，加大实施力度，国家有关职能部门应该根据国务院常务会议的要求，拿出落实的具体措施。税务、央行、土地、工商等部门，应该按照区别对待的要求，充分发挥税收、信贷、土地的杠杆调节作用。
第二，制定一个符合我国目前社会经济发展阶段，符合我国人多地少、资源有限这一实际情况的住房政策体系。而该体系结构应以经济手段为主，行政手段为辅，切实做好城市中低收入家庭，也就是大多数市民住房问题的规划和政策的制定。地方政府应该自觉从解决百姓最为关心的民生问题的高度，切实落实好国务院常务会议的精神，在调整住房供应结构，发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房等方面应该有所作为。
第三，房价不仅仅是供求两个方面的因素，还有人们心理预期的问题。因此除了增加供给，需求上也要在引导人们心理预期上努力采取措施。争取群众的配合，抑制投机商的不法行为，限制开发商们的自然垄断地位，提升消费者的谈判能力， 使两者成为平等的市场主体，保证房地产业的良性发展。
参考文献：
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4、李龙,张英等.浅析影响我国房地产价格上涨的因素[J].哈尔滨商业大学学报(自然科学版),2004(8).
＊本文为基金项目：教育部人文社会科学研究规划基金（07JA670035）和安徽省2008年高校自然科学研究项目（KJ2008B136）的阶段性研究成果。
（作者单位：安徽财经大学管理学院）