15万变300万?“一铺养三代”非神话

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在众多的商铺投资类别里，住宅小区周边的商铺，是大家投资最多，也是最简单的，其唯一的风险在于“会不会买”。

“快过年了， 人们总要买些年货吧！”

林先生惴惴不安的念叨着，一边小心翼翼的算着账……这是茅盾的小说《林家铺子》中的一幕，描写的是日本侵华战争期间，经营着一个百货小商铺的林先生，因为时局混乱，最终店铺倒闭的故事。

“一铺养三代”的说法，在《林家铺子》中非但没有得到实现，反而以悲惨的下场结局。而当今现实生活中，会是一种什么样的情况呢？

“这种说法是有一定道理的。”从1994年前后就开始投资商铺的聂先生在接受《投资与理财》杂志采访时，这样表示。

杠杆原理最重要

严格意义上来讲，商铺投资主要有7种类别：1、商业街商铺投资；2、市场类商铺投资；3、社区商铺投资；4、建筑底商商铺投资；5、百货商场、购物中心商铺投资；6、商务楼、写字楼商铺投资；7、交通设施商铺投资。

“通常来说，大家投资较多的是写字楼和商场以及住宅小区周边的商铺，其中住宅小区周边的商铺是投资者参与最多，也是最大众化的投资。”聂先生告诉记者，因为写字楼和商场的物业管理、水电等费用都是有捆绑限制的，收益相对不高，一旦租不出去，风险较大。而住宅小区周边的商铺，就算一年租不出去，因为水电等费用都是单独的，所以不会产生额外费用。

“1995年我在山西投资商铺时，住宅和商铺价格比是1：2，现在已经达到3到4倍。”他说，根据他多年的投资经验，商铺的价格没有一个特定的规律，因为很多地方是一个店铺一个价，小区位置不同，商铺的价格就不同。

记者调查得知，目前全国大多数城市，每年房租都在稳步上涨。既然如此，为啥不自己投资买一个商铺？

家住山东省德州市的李先生表示，即便是在二线城市，投资商铺动辄也需要几十万甚至上百万元，对流动资金占用量太大，会影响资金周转。

然而，聂先生却给记者举了这样一个例子：2002年他投资的一个商铺，当时是5000元一平米，共150平米，也就是总价75万元。“我选择了10年按揭贷款，首付20%，即15万元，然后每个月还6000多元的本息。而我在购买商铺的当月，就把它给租出去了，收回来的房租除了缴纳按揭还款，还有些许剩余。”

这样算下来，聂先生相当于只花了15万元的本金，就买到了使用期限40年的商铺，而且在10年内能还清贷款。

“今年我打算把租金涨到每年10万元，因为商铺价格上涨了，现在是2万元每平米。”

这也就意味着， 除去租金收益不说，聂先生2 0 0 2 年花1 5 万元购买的商铺， 现在升值到了3 0 0万元，净赚2 0倍，而且以后还有30年的使用期限可以盈利。

“30年后，商铺价格涨到500万也有可能，但我的本金只有15万。所以说，投资商铺很重要的一点，就是要学会如何使用杠杆原理，以小博大。”聂先生如是说。

二线城市收益空间大

“ 在北京这样的一线城市， 地价贵，成本、风险都很大。比如北京的住宅价格3万一平米，商铺也就是4万左右，而且商铺价格上涨相对较慢。二线城市就不同了，住宅价格5000元，商铺价格就是住宅价格的两倍，好的地面甚至达到3倍、4倍，收益空间大。”

聂先生告诉记者，和住宅主要依靠房产本身价格的上涨相比，商铺投资还可以获得稳定而长期的收益。

如何选择商铺？

选择商铺时，需要考虑哪些因素呢？

聂先生表示，要看地段，包括周围的商业环境、停车方便程度、汽车流量、未来发展前景、视觉效果等因素。此外，地域经济也很重要，必须要有一个好的投资环境才行。

“我曾经参与投资一家百货公司，地点在一个小区，大的客流量进不来，最后以失败告终。”

此外，租金也不能太高，炒作性的商铺不能买。根据聂先生的说法，通常商铺不能超过周边住宅价格的1.5倍，最高别超过2倍，在这个价格范围内入手，才会有较大的收益空间。

“还要考虑整体城市的发展走向，选择自己了解的城市。此外，房产投资是长期投资，要有长远的目光才行。”

会不会买是关键

投资商铺有没有风险？有！

聂先生表示：“现在商铺收益率很多都在3%到4%，就看你会不会买，能不能选对地方。除此之外，我看不出有什么风险。中国的房地产市场，尤其是商铺投资这块，才发展十几年，只是初级阶段。更何况40年或者50年的使用期限足够了，而且到期后，只要缴纳一些土地出让金，政府也不会强制收回。”

只买不卖

“ 做房地产投资， 尤其是商铺投资，只有‘只买不卖’，才能持续享受长期收益。而你投资其他领域，赔钱的可能性都很大，唯有商铺地产，现在又没有限购政策，是比较稳定的。”

聂先生告诉记者， 做商铺地产投资时，有个所谓的“铁律”，即1000：100：10：1。具体来说，就是从1000条信息中选出100条有价值的，再从中挑出10条和自己的投资密切相关的，然后再从中选取一条信息去交易。

“ 现在商铺地产投资还是初级阶段，我会继续加大投资的，但只有会买了，才能实现最大化的收益。”聂先生如是说。

10大技巧投资商铺

1 选择适当的行业类别。

2 有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。

3 选取自发形成某类市场的地段。

4 选择独立门面。

5 了解商铺周边民众购买力。

6 看人流量。

7 了解开发商。

8 周边交通便利。

9 看商铺的前景商业环境。

10 把握投资时机。

* 链接投资商铺五要素

1 位置

投资商铺的目的是为了赚钱，位置很重要，有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者，绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。

2 规模

具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，规模大，才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展，如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式就无法展开，同时也限制了人流量。

3 价格

多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是，商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想，在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。

4 回报

投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比，相差无多，但一两年后租金大涨，却是储蓄无法比拟的。

5 使用率

使用率根据开发商对商铺自身的选择而定，一般是55%、65%、85%、98%。