加快农村社区房屋征收建设的几点思考

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兰山区是临沂市中心城区，辖7个镇4个街道，共有行政村322个，根据山东省、临沂市农村住房和危房改造要求，兰山区于2010年提出了“利用10年左右的时间基本完成农村住房建设”的总体目标，整体工作稳步推进，省、市农村住房建设会议多次在兰山区召开。但是截至目前，农村没有房屋征收法规，征收建设工作还是以居民自治为主，而且各地、各村情况千差万别，房屋征收建设是一项迫在眉睫、任务艰巨的工作。为了探析农村住房建设，引导农村住房征收建设方向，我们对有关社区征收建设进行了调研。

一、基本情况

我们调研了4个镇5个社区，分别是朱保镇葛疃社区、义堂镇小义堂社区和苑朱里社区、枣沟头镇陶庄社区、方城镇诸满社区。以上社区由村集体组织征收还建，已经形成规模，在全区农村住房建设中起着重要的引导带动作用。其中葛疃、陶庄、诸满3个社区是利用土地增减挂政策推进，小义堂、苑朱里2个社区是利用集体积累资金推进。

（一）居民楼建设情况。5个社区立足自身条件，集聚优势，稳步推进征收和建设，成效明显。其中葛疃社区开工建设居民楼16栋，完成12栋，在建4栋，完成征收382户，征收还建率达到90%以上；小义堂社区开工建设居民楼30栋，完成24栋，还建率达到60%以上；苑朱里社区建成公寓楼10栋，入住居民270户，还建率约50%；陶庄社区一期安置区11栋居民楼全部开工建设，已完成6栋；诸满社区20栋楼房已完成手续办理，12栋已开工建设。

（二）征收还建政策。在征收还建过程中，社区充分发挥村民作用，发扬民主，利用上级政策，结合自身实际，制定改造方案，征收还建实行“一村一策”， 对旧房进行打价补偿，对新房成本价销售，力求资金平衡。新旧房打价全部由“四支队伍”（党员、群众代表、理财小组、议事会）研究决定，旧房按照房屋结构打价，新楼户型面积分为多种，依据成本价还建，按照谁先签订征收协议谁先挑楼层和户型，对在规定期限搬迁的每户给予相应的奖励。为了弥补资金不足，充分挖掘各种社区资源，解决资金平衡问题。在居民楼建设过程中，同步建设沿街商业房，收益投入建设；将土地增减挂节余土地指标收益全部用于征收补偿和公共设施配套；通过土地整理发展高效农业，预收承包费用于建设等。

二、存在问题

通过调研，全区农村住房建设已经形成整体推进的框架，发展态势良好，但是也存在着不容忽视的问题。一是认识问题。目前全区农村住房建设运作方式很多，不同方式的资金、政策都有区别，应区分情况，区别对待，选择合适的改造方式，不可能“一刀切”。个别村社区认识上还有偏差，过分依赖政策，对农房建设十年规划目标、农村和农民是建设主体还有模糊认识。必须进行宣传发动，发挥农民积极性，挖掘农民潜力，量力而行，保持资金平衡，保证农房建设健康发展。二是运作问题。部分镇、村缺少改造谋划，不用心算账，缺少发动，工作进展缓慢，特别是对市场运作不熟悉，单纯依靠上级政策，农民出资、企业垫资发挥不够，资金瓶颈问题没有突破。三是规范管理问题。配套建设上，气上楼、暖上楼、污水处理未完全考虑，普及不够；手续的办理上还有差距，有些资料不完备。

三、需要加强的措施和建议

（一）通盘谋划抓布局。坚持统筹发展，坚持政策引导，坚持以民为本，谋划农村住房建设一盘棋，是合理布局、和谐建设、科学发展的基础，必须统一规划、全面组织、整体推进。各镇党委要高度重视，坚持 “以社区、农民为主体，先易后难，典型带动”原则，通篇布局，广泛宣传，深入发动，选择班子强或者经济基础好的社区，从政策上扶持，从力量上倾斜，加快农村住房建设。各镇要抓点带面，对试点工作要在全镇层面上去谋划、推动，帮助争取政策，争取资金，全力支持，聚集各种优势因素，促其发展。社区也要充分发挥自身优势，谋划新农村篇章，利用土地整理政策，挖掘各种潜力，通过开发商业、发展高效农业等方式，拓宽筹资渠道，实行整村改造，为新村建设奠定良好的基础。

（二）加强领导抓推动。农房建设涉及千家万户，涉及村民切身利益，是系统工程，必须有强有力的组织推动做保证。各镇党委、政府必须把农房建设放到加快城乡发展、改善城乡居民生活的大局去组织推动，必须强化各级责任，层层谋划，全面发动，逐村研究，重点突破，着力研究各种运作方式，加快工作进度。在农村住房建设过程中，要严格规划，严禁私自翻建，保证人口聚集，利于配套，方便生活生产。镇党委、政府要专门安排一名镇级领导帮助社区工作，来鼓舞社区的改造积极性。各个社区都要在镇委、镇政府的坚强领导下，坚持阳光政务，坚持民主决策，坚持村干部、党员带头，坚持早签协议早受益，加大限期征收资金奖励力度，对上楼住户给予一定的减免水费等优惠政策，加快征收；同时采取“政策补一点，集体投一点，村民筹一点，企业借一点，施工方垫一点”等各种方式筹措资金，保障农村住房建设的顺利进行。

（三）坚持开发抓效益。农村住房建设整村迁建，先建后拆，资金需求量大，结合配套设施建设，进行必要的开发，是筹措资金、减轻农民负担的双赢之举。村社区在改造过程中，要本着配套服务的原则，坚持边建设边开发，借鉴“以地生财”经验，想方设法引进开发商业，扩大资金来源。在居民楼建设过程中，开发沿街商业建筑或集贸市场，优先出售给本村村民，其它实行社会销售，将开发收益投入建设；同时对公共服务设施实行市场化运作，由社会企业垫资建设，缓解资金难题，减轻农民负担，实现村社区、企业、居民共赢。

（四）因村制宜抓成效。农村住房建设，主体是农村、农民，要坚持“财力有限，民力无限”和 “保本求平衡”的原则，实行“一村一策”，不搞“一刀切”， 和政府收储开发相区别，通过群众合理负担等方式筹集资金，算好明细账。各村要按照区政府《全区农村住房建设分类推进规划》，实施分类推进，本着“量力而行，适度超前”的原则，制定最佳改造方案，合理排出开发时序，分年度实施，逐步改造，以强带弱，以快促慢，重点发展，整体推进。要以民为本，制定一系列的优惠政策，按照“旧房打价补偿、新楼成本销售，互找差价”等原则，广泛征求民意，对原有房屋和设施合理打价，让利于民；选择合适还建户型，成本价还建，维护村民权益。要发挥村民自治作用，加大组织推动力度，争取村民支持，加快建设。

（五）统筹资金抓平衡。征收建设，资金是关键，要坚持向市场要资金，灵活运用村企合作、自筹自建等方式，确保资金来源，确保资金平衡。要积极融资，加强策划和包装，引导外商投资开发，加快征收还建；要通过集体投一点、村民筹一点、银行贷一点、开发企业预付一点、施工方垫一点等方式筹措资金，弥补资金不足问题；按照“统一规划，分期建设”的原则，逐步改造，滚动发展，形成良性循环。要加强资金核算，从规划设计、勘察、建设到征收，每一个环节都要投入资金，要精打细算，按照合同约定拨付资金，要按照征收协议补偿资金，按照还建入住结算资金。加强资金使用管理，坚持阳光政务、阳光财务，自觉接受上级监督和群众监督，确保每一分钱花在刀刃上，确保花最少的钱建工期最快、质量最优的楼房。

（六）强化监管抓安全。要按照《兰山区公共投资建设项目招投标工作暂行办法》、《兰山区镇街道村社区公共投资建设工程管理办法》、《关于加强全区建设工程质量安全管理的通知》要求，实行“政府监督、社会监理、镇项目责任人、村民代表”四支队伍齐抓共管，加大工程管理。还建工程要严格招投标程序，面向社会公开招投标，杜绝应招未招、违法分包、肢解工程、围标串标等行为。社区要成立工程监管领导小组，吸纳部分责任心强、有一定组织能力的村民加入工程建设小组，协助加强工程质量安全、建筑材料监督管理，杜绝不合格产品进场。要形成合力，加大对违规建设行为的检举和处罚力度，坚决打击偷工减料、粗制滥造等违规和不良行为，坚决弃用不诚信企业，确保建设秩序规范，确保工程质量过关，促进和谐建设。