探究消费力角度下的商业地产项目规模定位

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摘 要：基于我国城市化建设的发展以及社会经济体系的改革，商业房地产在我国地产行业中占有越来越高的地位。随着商业房地产的高速发展以及经济市场的多元化需求，商业地产项目定位已成为商业地产开发与建设的重要影响因素。项目规模定位作为商业地产项目定位中的重要组成部分，对商业地产开发商与投资商的有效运行具有重要意义。本文基于商业房地产项目定位概念以及商圈理论基础，从消费者的消费力角度出发，通过建立模型，对商业地产项目规模定位进行了探讨与分析。

关键词：消费力角度；商业地产项目；规模定位

随着我国城市化进行的不断推进，我国房地产行业得到了迅猛发展。加之市场经济体系的多元化改革，商业房地产在地产行业中所占的比例逐渐加大，商业地产开发呈现了规模化发展状态。在此发展背景下，商业地产项目的规模定位得到了行业越来越多的重视。从消费的消费能力出发，科学合理的商业地产项目规模定位，有利于保证商业投资的实效性，为商业地产开发商与投资商开发项目与资金投入的优化发展提供依据，满足市场发展与人们的日常需求。现阶段，对于商业地产项目的规模化定位，我国理论界还没有建立完善而系统的概述，因此对商业地产项目的规模化定位的探讨与分析具有重要现实意义。

一、相关概述分析

1.商业地产项目定位

商业地产是基于房地产开发与建设的基础上，开发而建设的用于商业目的房地产。商业地产项目定位，则是在基于商业地产的基础上，从对消费者进行调查到对市场宏观环境、竞争环境以及商圈实际情况的综合分析，再到设计符合消费者需求以及市场变化的商业地产产品的定位活动。科学、合理、准确的商业地产项目定位，是保证商业地产开发经济性、实用性、科学性的重要影响因素，是商业地产开发与施工前期必不可少的准备工作。

商业地产项目规模定位是商业地产定位模式中的一种，重点在于对商圈规模、需求、供给、融资与管理能力等进行综合考虑后进行商业地产开发，决定商业地产项目规模定位的主要因素在于运营能力、商圈、消费者及市场需求以及品牌。

2.消费力理论分析

所谓的“消费力”主要是指，消费者在基于自身收入情况、生理或心理需求、欲望以及观念等因素影响的基础上，利用消费资源与环境而产生的消费能力。由此可见，消费力是消费者在消费活动中的一种能力体现，在一定程度上受消费者自身因素、消费环境因素与材料因素的影响。“消费力角度下的商业地产项目规模定位”中的消费力则主要是指商圈范围内，消费者对于商业地产项目的需求以及消费能力。在新形势下，消费力已成为影响商业地产项目经济效益与开发力度等重要因素，是商业地产项目规模定位中重要的决定性因素。

3.商圈理论分析

商圈是规模定位中的核心决策因素之一，商业理论主要指在既定范围内，围绕商业商品和商业服务的中心区域向周围扩散并对消费者具有一定影响性的区域。商业地产项目规模定位，需对商圈内的消费力进行全面分析，才能保证商业地产项目开发的成功率。

二、消费力角度下的商业地产项目规模定位

1.商业地产项目规模定位模型构建

第一，建立假设：首先，结合商业地产内涵以及商业地产项目规模定位主要内容，确立模型选用的规模定位类型。笔者选用单体规模定位类型，即定位一家商业店面的营业用地面积大小与空间容量。其次，在已知商业地产项目的商圈范围内，进行消费者消费力相关信息调查、统计、整理与分析，并获得所需信息（消费者数量、经济收入与支出情况、知识水平等）。与此同时，对商业地产项目商圈范围内，市场形态进行调研分析，明确商圈内行业类型与面积比例。

第二，基于假设构建模型：利用渗透率概念，探索消费者消费行为在商圈内商业地产项目中实现的概率，从而明确消费者的消费能力。渗透率，即指消费者依据本身以及家庭对商品实际需求的基础上，产生的预期消费行为在服务产地具体体现的概率。与此同时，为降低市场调研中存在的误差，可通过构建商圈吸引力数据模型，利用距离项目最近的同类项目所占机率，计算所需数值，并利用计算得出的数值替代渗透率，从而得出单体地产项目的营业面积。

2.商业地产项目规模计算

商业地产项目规模计算，是商业抵偿项目规模定位中的重要环节，通常需对商业地产项目开发的可行性、单体项目规模区间以及商业物业最佳规模与最佳规模区间进行计算与分析，用以得出商业地产项目的规模定位，并保证其定位的全面性、准确性与科学性。其中，在对其商业地产项目开发可行性进行计算时，通常利用商业零售的饱和度以及商圈剩余体量进行分析与判断，用以为商业地产项目开发的盈利能力以及项目规模提供理论支持；而单体项目规模区间计算，则是基于上述模型构建的基础上，对商业地产项目的单体规模各业态规模区间进行的一种计算，用以明确商业地产商圈整体消费力的影响以及商圈核心项目消费力的影响作用；商业物业最佳规模与最佳规模区间，主要是基于模型计算与单个业态规模区间计算的基础上，分析并得出的基于消费力角度下的最佳商业地产项目规模。

3.商业地产项目规模定位可行性建议

基于上述分析，在进行商业地产项目规模定位时，可从以下几个方面出发，提升商业地产项目规模定位的准确性、科学性与实效性。

首先，商业地产项目开发商以及投资商在进行商业地产项目规模定位时，应注重消费者的消费能力。从消费力的角度对商业地产定位进行思考与规划，结合调研与分析结果，确立商业地产项目商圈规模、地产项目属性、商品性质以及供给量，用以保证商业地产定位的科学性、规范性、合理性。

其次，在基于消费力角度的基础上结合商圈理论，对商业地产项目的规模定位进行检验与细化，包括商业地产项目中心区域（经济区域）的确立，商业地产商圈的大小、承载能力和扩建能力，从而进一步推动商业地产项目规模定位的有效发展。

此外，结合商圈理论、消费者理论、相关概述以及实际模型与计算，构建商业地产项目规模定位模型，并给予全面、准确计算与探讨，从而提升商业地产项目规模定位的科学性、可信性和稳定性。从而改善现阶段商业地产项目开发的满目性现象，改善商业地产发展环境。

三、结论

总而言之，消费力对商业地产项目规模定位具有一定的影响作用，在进行商业地产开发过程中，应对消费者消费能力以及影响消费能力的因素（城市规划、竞争情况、消费者收入水平等）进行调研与分析，用以保证商业地产项目规模定位的准确性、全面性、科学性。与此同时，由于规模定位是一个相对复杂的过程，因此，在进行规模定位时，应对其他影响进行分析与确立，从而提升商业地产项目规模定位的有效发展，增强地产项目开发的成功率。

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作者简介：方（1995- ），男，汉族，湖南岳阳人，湘潭大学环境与资源学院在读学生，证券学研究方向