改造旧区引领时尚,诱发创意新商机

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随着珠三角地区城市化进程的深入推进，城市中心区内的那些已经使用了二、三十年的旧厂房，已经成为严重影响城市观瞻的建筑，与周边日益现代的商业氛围和高尚住宅区显得格格不入；同时，由于这些企业的生产规模的扩大，这些旧厂房也已经满足不了实际的生产需要，生产设备和流水线也正被逐步迁出城市的中心区，遗留下来是一大批与土地利用价值、城市总体规划等不相符的旧厂房。本文就某旧厂区改造工程的实例，探讨城市改造中的一些设计新思路。

---改造前

2006年中山市南下歧关西路一块旧工业区的三角地，占地18亩，北临南下市场，东靠车水马龙的歧关西路，南倚城市快速干道博爱路高架桥。经过精心的策划，这群不起眼的三角地上的旧厂房，蜕变成时尚娱乐中心，改造诱发出一场充满创意的新商机。发展商最初的设想是要在该地块兴建高层住宅小区。按照《城市规划法》，若要在旧区新建高层，建筑高层主体的边线需要从道路边线退缩至少8米。如此一来，12000平方米的地块，经过三面临街退缩后，可用于建筑的地块面积就可能只剩下1万平方米左右了；再加上三面环绕着喧哗的道路和纷扰的市场。若建造成住宅区，可塑性低，商业价值有限。而若想将该地块建成一个高端的优质住宅区，在如此喧闹的三面临街的小地块里做设计，似乎是不可能的。综观种种客观的因素，通过详细的分析、资料的收集和凭借过去我们成功把旧厂房建筑改建为酒店项目的经验。决定作出一个大胆的尝试，对原工业区的建筑进行保留、改造，打造一个新的商圈。这种直接利用原有工业厂房进行改造的方式，避免了拆除旧厂房所带来的大量建筑垃圾，更符合绿色环保的理念。把该地块三面临街的喧闹重新包装，穿上华衣，变作繁华，把三角型的旧工业区地块改造成集饮食、娱乐、休闲、购物为一体的商业旺地，将该地块所蕴藏的巨大商业价值更好地发挥出来。

地理位置分析

三面环绕嘈杂的城市主干道，对住宅区是个不利的因素。但作为一个休闲的场所，其意味着“交通便利”却是无可比拟的地理优势，也是发展为一个商业项目必不可少的关键要素。

岐关西路沿线作为中山主流商圈，其商业发展潜力是其他地区无法取代的：作为岐关西路、博爱路、中山路几条主干道的交汇处，同时也是石歧区，东区，南区，三区汇聚之地。周边聚集了雍景园、豪逸华庭、维景湾、恒信花园、翠闲庭、俊轩庭、优雅翠园等多个高档住宅小区为该商业板块提供一批稳定且具优质购买力的消费人群；益华商圈作为一个商业化程度较高的区域，高地价、高铺租集合了众多的高档百货、饮食、美容、美发、健身行业，但却缺乏留住人气的娱乐休闲项目。我们希望通过南下新码头等一批新型商业街的兴起，成为强劲的后续发展新动力，为整个益华商业圈不断注入时尚新元素。中山的娱乐业过去一向偏重在西区发展，其实作为中山城区中心的岐关西路，更具潜力。这里除了占据地利，一河两岸的生活气氛，还是中山外籍人士居住最集中的一个区，容易打造气氛。我们之前设计的维景湾澳大利亚风情商业街已经成功营造了一种感性气氛，与之连成一片的新码头项目则包含了众多独具创意的娱乐新元素，同时集合了酒吧、KTV、桑拿、瑜珈、公寓式酒店、概念超市、网吧、高尚食府等互补内容，成为益华商业圈的有益补充。 在岐关西路两旁的地产新项目推动下，使整个商圈南拓。也是南下新码头成功开拓的关键所在。

文化街区与旅游地产的双赢

岐关西路一直是中山连接港澳的历史重要商贸旺地。南下新码头所在地，过去是农贸产品集散及货运码头，后来是厂房，现在蜕变成时尚娱乐中心。刻意利用遗留下来的工业感和历史感，重现中山本土文化的。南下新码头占地18亩，总建筑面积2.2万平方，总投资7600万。2006年底开始规划设计及改造，2007年底竣工并投入使用。由三座各具风情的建筑组成，将中山传统南洋风建筑与充满工业感的简洁厂房中西合璧、新旧结合，把80年代建造的多层混凝土框架结构的轻工业厂房，利用其层高较高，室内空间开敞，内部空间灵活，改造成具有广东特色的南洋风格的骑楼、工业时代的简约厂房、怀旧的商贸时代的码头雕塑，风格各异的酒吧，独特的围合式建筑环绕着的中心广场，形成城区南部一道独特的景观。

动感迷人的夜晚，以中山历史文化特色旅游产业促进商业运作，极具象征性的灯塔、船锚雕塑。以中山籍音乐家吕文成命名的文成广场将呈现中山的民俗艺术。南下新码头提供了一种商业地产的双赢的模式：地产开发商投资经营，获得商业回报；政府则推进旧城改造，并由商业、旅游和地产的开发促进了区域整体的发展；公众和游客也获得了一个本土特色的观光休闲之处。

错位经营复合互补

南下新码头以精品购物、公寓式酒店、KTV、酒吧、餐厅等多功能为一体的休闲及文化创意区。

随着人民生活水平的提高，对停车位的需求量不断增长。由于该项目为一个旧区改造项目，土地资源有限，要解决停车问题是设计上的一大难题。为此我们考虑通过经营类别的不同,对车位需求量的差异，来解决不能满足的车位需求量。以大量资料的分析作依据，随着社会的发展，酒驾醉驾的严肃处理，晚上自己开车去酒吧的日子，必将成为历史，通过错位经营模式，形成日夜间车位需求量不同。籍着日夜间车位需求量的不同这一特点，把日间的内广场的停车场，成为了晚上超大LED荧幕下一个疯狂、欢乐的露天酒吧广场。晚上露天酒吧广场，变成日间超市，餐厅的停车场。同一区域白天和晚上有不同功能，不同区域的功能又互补。有新概念的餐厅也有风格各异的酒吧和快餐；有KTV也有游艺机和桑拿，一应俱全，与附近街区错位经营。巧妙地利用错位经营，日与夜之间资源上的交错共享，使有限资源的合理使用得到了最好最大的发挥。

改造：从酒吧街到酒吧圈

酒吧作为一个城市不可或缺的时尚文化标志，近年在城中不同片区蓬勃生长。

一般城市的酒吧街，都是一条街两侧分布，人群气氛不集中。南下新码头的创新之处，是利用地块原有三角形结构，保留原有两栋旧厂房，拆除一栋旧厂房，原址新建一栋新建筑，做出中山首个围合庭院式布局的酒吧区。 采用 “先减后加”的手法。减是减去外部环境中的杂乱、冗余、无价值或低价值的部分。拆去一栋旧厂房，增加一座新建筑,以提高总建筑面积；原来“粗大笨重”的厂房，厂房高大的空间被分割成很空间丰富的单元造型，增加植栽、景观小品、修葺河岸等塑造更好的外部环境。对沿河及沿高驾桥的立面首层保留原框架退缩外墙，改造为最能反映广东特色的“骑楼”。旧厂房鉴于其自身的原功能所决定，其立面整齐有序，但单调乏味，局部长度超100米，要从一个旧工业区过渡为一个商业项目，必须从气氛入手，改造气氛环境再造。通过大量的国内外资料收集，我们决定对立面进行分段处理，形成对比相互映衬，使整体立面形成富有韵律感和节奏感，从视角上达到缩短长度的效果。把沿河立面分为五段，新增造型钢架上作钢丝网抹灰贴红砖，对窗线花饰等作整体考虑，配幕墙玻璃处理。局部采取“减法”，保留原框架，外墙面进行退缩，形造出一个空中露台。把原长方形的窗户配合立面，也进行分段改造，使单一的形式，变得多样化。沿高架桥立面，有别于传统的改造方式，以简洁的手法对旧立面进行修改，通过增加大型广告架及霓虹灯招牌等，加重商业气氛，同时随着广告内容的季度性的更替，也为建筑不断带来新鲜感。新建建筑体楼顶更创新引进环保节能大型三面LED液晶屏的大型四面广告架。日间为平面喷画广告，夜间变为LED多媒体广告，既达到节能效果也符合环保概念。

作为一个商业项目，随着社会发展的趋势，除了要考虑建筑的美感，还要考虑交通，交通的便利与否是决定一个项目成败的关键要素之一。我们对原有厂区的交通道路网进行梳理，进行断头路连接、路面拓宽，修葺河岸，原有的旧建筑与旧建筑之间的空地，改建成独特的围合式建筑环绕着一个5000平方米的中心广场，配套停车场及大型文体活动广场。巧妙地利用错位经营，使每一寸空间都得到更好的发挥和利用。日与夜之间资源上的交错共享，日间的停车场变为晚间的大型文体活动广场。除了围合式布局汇聚人流，新码头有三个中心广场，除了摆设座椅，同时还设立了两台巨型液晶大屏幕，可以同时直播区内活动、英超足球比赛、有利大型文体活动举办。.

三栋建筑互相呼应，修葺沿河建筑的岸边，重新塑造新视野， “一河两岸”新景致，使酒吧街围合成极具时尚气氛的“酒吧圈”。

---改造后

古老的白石涌在这里流淌了千万年，印证了这里从早期农贸码头到近代工业区，再到今天的商业娱乐中心的转变。目睹了张通晨刻“迎阳”二字的历史一幕；古时中澳船坞货物交往的川流不息；民国华洋合建歧关车路的树影尘烟；几代中山人民艰苦创业的真实故事。历史在这里留下了多少印记，留下了多少回忆，也就留下了多少神往。

2009年这个由旧厂房工业区环保改建成的娱乐新天地，在成为石岐新时期“石岐八景”之一的同时，也渐成一个体现中山特色文化的餐饮、娱乐、购物、休闲、旅游的时尚城。过去中山单一的酒吧消费模式彻底改变。借助紧靠东区商圈起始点的岐关西路，以及其依靠承接历史渊源、优越地利和悠久的繁华景致等特点，南下新码头被旅游文化部门作为重点旅游娱乐项目立项进行重点开发，构建成为中山集商业和旅游为一体的标志性项目，并以其独特的气质和深厚的文化内涵深受社会各界的充分肯定。以新概念的设计手法与现代的工艺，以一个点来带动整个面，南下新码头的成功改造，使整个益华商业圈不断注入时尚新元素，成为强劲的后续发展新动力，带动片区经济的良好发展，重现旧建筑的商业价值。

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