法官点评:买家对合同风险应有预见

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最近一段时间，由于政策调控，法院受理了多起相关房产纠纷，其中，中介费和定金等成为诉讼焦点。

房屋买卖是一种标的额相对较大，与买卖双方有切身利害关系的合同。作为付款义务人，购房前应对房屋买卖的相关政策有一定了解，对合同订立后可能出现的履行障碍有相应的解决方案。在上述第一个案件中，房屋中介依据双方签署的《佣金确认书》收取佣金费用实属合理。而在买家无法取得房贷时，买卖双方自行终止房屋买卖的行为，与中介公司主张的给付佣金，属于两种不同的法律关系。因此法院判令蒋方彦和刘静部分给付佣金。

交易不成，定金是否能退也是常见的房产纠纷。在第二个案件中，由于国家的房产调控具有不可测性，因此高和顾凯签订《房地产买卖居间协议》时，就应当对履行合同的风险有较为充分的预见。一旦发生纠纷，应以双方约定，尤其是书面约定为准。而根据双方约定，如高的贷款申请未获批或者发放额度不足申请额度，高应自筹资金补足这部分房款。为此，高必须承担定金被“拗掉”的后果。

理财金手指：贷款买房要留后手

如果说2010年的房贷搁浅主要是由于政策因素制约二套、三套房贷款的话，进入2011年后，由于央行不断提高存款准备金率，商业银行手里的“存货”越发吃紧，出于提高银行贷款资金回报率的考虑，无论是二套、三套放贷，还是首套房贷，贷款利率都在不断上浮，贷款难度越来越高，房贷发放周期也越拖越长。前不久有媒体披露，浙江等地多家银行已将首套房贷首付比例提高至4成，利率为基准利率上浮5%～10%，更有传闻称，在随时可能到来的新一轮调控中，首套房贷首付比例可能会提高至5成。这些情况都大大提高了买房违约的风险。

因此在当下调控非常阶段，买房人在贷款购房前一定要做好两手准备。签订《房地产买卖居间协议》前最好能先联系贷款银行，确认房贷能够足额按时发放。而为避免政策日久生变，还应尽量缩短整个房地产交易的过程，尽快让“生米煮成熟饭”，同时尽可能提高首付款比例（或另外准备一部分房贷补足预备金），以应对银行未能足额发放申请额度时带来的违约风险。

否则，一旦在签约后因贷款搁浅而无法履约，则很有可能会面临定金“拗掉”，佣金照付的尴尬境地。