地产业的“债”危机

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中国房地产行业或许正在慢慢陷入不断增加的负债。

负债率成为上市房企2012最受关注的数据。中原地产数据显示，在近140家上市房企公布的2012年第一季度报表中，负债额为14288.6亿元，环比2011年年报的13772.5亿元上涨了3.7%，房企平均负债率呈现上升趋势。

而在最近的2012年一季度，伴随着贷款的反弹，上市开发商借入资金480亿元，超过2011年全年数字的两倍。

500强负债均值66%

《2012中国房地产开发企业500强测评》。报告显示，500强企业的净负债率由2010年的50.07%上升到66.59%，企业的偿债压力明显上升。

报告强调，2011年基本延续了企业现金压力不断上升、偿债能力逐渐下降的趋势，在市场调控长期化、常规化的背景下，企业财务风险正在逐渐累积，来自资金链的压力将继续成为企业寻求发展不得不面临的重要课题。

在楼市调控常规化的背景下，大型房地产企业在实现销售份额增加的同时，来自资金链的压力也继续成为企业寻求发展不得不面临的课题。统计数据显示，目前已公布年报的两市32家房地产企业负债总额高达4818.4亿元，较去年同期增长1111.88亿元。其中，21家负债额同比增长，10家负债增幅超过30%，9家资产负债率超过70%。

现金流量指标就是房企资金吃紧的突出表现。从今年一季度的数据来看，146家房企的现金流量净额为-171.99亿元，对比起去年同期，这一数据虽然有了较大幅度的改善，但在国家调控政策不放松的政策背景下，现金流问题依然是压在房企头上的一座大山。

除了帐面上缺钱，还有一点比现金流情况更严峻的是房企上市公司的庞大债务。截至今年一季度末，146家房企总负债高达1.49万亿元，其中，“万保金招”四大龙头企业的资产负债率依然维持在高位，分别为77.73%、78.92%、71.94%和70.32%，房地产板块平均净负债率高达73%。虽然说房地产是高负债运行的行业，但是，平均资产负债率这一指标也是创出2008年以来的新高。

让房企吃不消的，还有信托融资陆续到期。公开数据显示，截至5月底，今年已经有超过十几款房地产信托项目提前兑付，涉及天津信托、交银信托、中诚信托等12家信托公司。其中，中诚信托提前清盘产品最多，涉及产品数量达3款。业内分析人士指出，提前兑付是信托公司防范风险的举措，未来的市场风险谁也不能确定，通过当下的准备来防范未来可能的风险也是正常的行为。

资产负债率大幅攀升的同时，多数开发商存货周转率下降明显，库存量同比也急剧飙升。数据显示，21家公司的存货同比上升，占比为65.63%。万科A、华夏幸福等7家房企去年年底存货同比增幅超过30%。

根据中原集团研究中心的监测，截止到2012年3月底，十大标杆房企的总销售面积约400万平方米，环比和同比分别增加三成和一成，但与2011年标杆房企的月度平均销售面积相比仍有约两成的差距。根据目前市场环境分析，最乐观的预期标杆房企的去库存周期至少在一年以上。

万科的存货由上年同期的1333亿元增长56%达2083亿元。远洋地产的存货虽不多，但也有所增长，由2010年末的2.31亿增长到2011年末的4.87亿。

存货激增，迫使房企纷纷采取了“慎拿地、缓开工”的应对策略。万科、龙湖的年报均显示，2012年的新开工计划有所调低。

同时，有12家房企出现预收账款大幅下降趋势，其中冠城大通、天保基建、渝开发等企业预收账款遭遇腰斩，这意味着房地产行业分化加剧，不少房企未来盈利能力面临巨大考验。

利息支出飙升

“房地产行业现在已经得了‘三高症’，高利息支出、高负债、高库存，这‘三高’从侧面映射了房地产行业暴露出的潜在问题。”一位资深开发商如是表示。

据WIND数据统计显示，截止到3月22日午间，沪深两市共有32家房地产企业公布了2011年年报。扣除年报上未披露相关利息支出数据的7家公司，其余25家上市房企中，18家利息支出同比增长，平均增幅为80.31%；其中，7家利息支出增幅超过100%。

有分析人士认为，从上述数据来看，2011年，房地产行业的资金成本在飙升，这些钱从地产基金、信托、民间借贷等金融机构中来，来的越来越贵，风险也越来越高。

据WIND数据统计显示，截止目前，上述沪深两市年报中披露利息支出相关数据的25家房地产企业，利息支出总额为38.01亿元，较去年同期调整后数据增加5.69亿元，其利息支出总额增幅达到18%。

除此之外，上述数据还显示，14家房企利息支出增长幅度超过20%，利息支出增长率最高的是华丽家族，增长率达到772.67%；1家利息支出幅度与去年持平，仅有6家利息支出增长率呈现负值。

其中，利息支出额度最高的是万科，达到12.52亿元，同比增幅为11.26%，其利息支出额占这25家利息支出总额的33%。

有分析人士认为，虽然上市公司年报尚未全部公布，但是上述25家上市房企的利息支出额飙升已经暴露出一些行业潜在问题，比如开发商的资金成本在走高，经营压力也随之增加。

“这是符合预期的”，中投证券房地产分析师李少明表示，房地产行业的负债在攀升，负债规模在加大，资金成本也随之增加。高策地产顾问机构董事长李国平也表达了与李少明相一致的观点，李国平认为，2011年信贷规模收紧，银行对房地产行业的新增贷款发放数额减少，导致开发商四处找钱，通过各种渠道高息融资。

行业十年最差年景

140%、132%、148%，这是近三年绿城负债率数据，和行业平均70%的数字相比，绿城翻倍的高负债率考验的却是其腾挪资金的能力。而最有效也是最快捷的方式就是转让项目。

4月中旬，绿城常务副董事长兼行政总裁寿柏年表示，绿城不排除各种融资方式，正在并将继续通过引进多方位的战略合作伙伴、出让部分项目、合理控制成本等各种方式，努力降低负债率，使其逐步回归合理水平。虽然通过转让项目，暂时解决了绿城的资金危机，但依靠转让优质项目而获得资金又能否降低绿城的负债率呢？

“短期来看，绿城或许可以通过转让项目和土地获得一定的资金，缓解负债率，但长远还是要紧盯销售和其他融资渠道。”全国工商联房地产商会理事陈宝存告诉媒体。

而正当绿城激进地转让项目之时，国际两大评级机构标准普尔和穆迪相继下调绿城的债信评级，理由是绿城今年面临着200亿元短期债务（包括约45亿元信托贷款）再融资的压力，而其2011年年底的现金余额仅为59亿元。

在调控环境下，像绿城一样往年房企依靠高房价、高成交周转现金流的方法已经一去不返了。数据显示，2009～2011年期间，房企的平均负债率为65.8%、70.2%、72.1%，2012年一季度接近73%，创历史新高，房企资金情况明显恶化。

北京中原市场研究总监张大伟分析认为，去年严厉的调控导致房企筹钱的多条通道不断被封堵，一批地产企业陷入困境。调控周期下，现金为王，上市房企需要降价换量，虽然目前银行对首套房购房贷款出现了下调利率，但是开发贷等依然偏紧。

数据显示，受持续的宏观调控影响，上市房企的营业收入及利润率等各项指标增速出现下滑，其中，从2009年至2011年，上市房企营业收入同比增长率三年来变化明显：从78%到58%，再到2.49%。而2011年全年更首次出现上市房企总体利润负增长。

公开资料显示，即便在2008年金融危机前后，中国房地产业整体营业收入也保持了30%左右的年增长。2009年和2010年，沪深上市房企营业收入增速分别为78.20%和58.37%。营收负增长情况只在个别房企中出现。而今，全行业的营业收入个位数增长、总体利润的负增长，尚属近十年来的首次。

“由于短期借款、一年内到期的非流动负债的增加和经营现金流量的大幅减少，大多数房企资产负债率水平高，短期偿债能力有所下降，将使上市房企财务风险明显上升。”张大伟表示。

房企涉足海外融资

上市房企面临的融资瓶颈，令不少房企各出其招扩大融资渠道及规模。其中，海外市场就是性价比较高的融资渠道。至今，A股四大房企“万保金招”中已有3家开始了在香港买壳融资的行动，从而取代国内日益增长的高成本贷款。在行业观点看来，为了应对房地产融资难题，海外市场将成为上市房企融资的不错选择。

近期，万科收购香港一房地产项目的举动引起了行业的关注，这也是万科试水国际化迈出的重要一步。5月14日晚，万科公告称，待南联地产重组完成后，公司将以10.79亿港元收购永泰地产所持有的南联地产73.91％股权，收购价格5.6197港元/股。

资料显示，南联地产于1996年7月在开曼群岛注册成立，主营业务包括地产投资及物业管理，仓库业务及投资控股等，其控股股东为永泰地产。永泰地产直接和间接持有南联地产股份比例为73.91％。

事实上，万科并不是海外融资“第一只吃螃蟹的人”。无独有偶，5月14日，招商地产也宣布成功收购香港上市公司东力控股。此外，在去年6月，金地集团宣布拟收购香港上市公司至祥置业，最终未能成功。也就是说，除保利地产外，至今A股四大房企“万保金招”中已有3家开始了在香港买壳融资的行动。

事实上，整个房地产行业早已经把融资的手伸向海外。据不完全统计，去年上半年内地房企海外融资数量突破1000亿元，几乎是2010年海外融资总量的2倍。标准普尔一项报告也称，去年上半年拥有市场评级的内地房企已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，而2010年房企海外发债规模不过88亿美元。

“去香港融资，到海外借钱”已成为内房企自然而然达成的共识。随着人民币贸易结算计划的不断推进，香港离岸人民币债券市场不仅为中国内地开展业务的外资企业开辟了一条融资渠道，还为受困于融资困难的国内企业提供了一个低成本融资的机会。

事实上，因为香港市场融资成本低廉，不少压力重重的内地房企早已将目光锁定在香港。根据香港联交所近期数据，截至4月底，在香港上市的内地企业共1516家，市值20.23万亿港元，占香港证券市场总市值的58.7%。

据悉，自2009年7月中国启动跨境贸易人民币结算以来，截至2011年底，香港银行体系人民币存量从不足560亿元上升至5885亿元，最高时超过6200亿元。目前，人民币存款已成为香港除港元和美元之外的第三大货币，是境外最大的离岸人民币资金池，香港也逐渐成为内房企越来越看好的资金来源地。