解读REITs基金
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近期reits基金备受投资者关注。究竟什么是REITs基金?
导语:在中国香港,REITs主要通过香港交易所进行交易。投资者可以像买卖股票般买卖REITs,与直接投资物业相比拥有较高的流通性。
房地产一向是香港人偏爱的投资项目之一,但直接投资房地产需要动用大笔资金。香港地少人多,许多人穷尽一生的积蓄也未必能购得一合意的房屋居住,更枉论以此作投资。2005年,香港参照海外的经验成立了首支房地产投资信托基金(REITs),让普通人也可透过集体投资计划的模式投资于房地产项目。从此,投资者仅用小额资金便可投资于房地产,分享由房地产市道畅旺而来的投资收益。
REITs的起源与优势
REITs最初的成立可追溯至19世纪末的美国。然而由于1930年代起美国税制的改变不利于REITs市场的发展,REITs并未能兴旺起来。1960年美国颁布了《房地产投资信托法》和修改《国内税收法典》,确立了REITs的一些税务上的优惠(避免了双重征税),REIT投资市场逐步建立起来。至90年代以后,主要成熟国家或地区与部份新兴市场如英国、法国、加拿大、澳洲、日本、韩国、中国香港、马来西亚等均开发了林林种种的REITs供投资者选择。目前全球REITs的总量约为500支,总市值则近5155亿美元,其中美国交易的有约190支,占全球总市值的45%左右。
在中国香港,REITs主要透过香港交易所进行交易。投资者可以像买卖股票般买卖REITs,与直接投资物业相比拥有较高的流通性。然而,在市场环境因素影响下,投资者需主意REITs的价格可能会较资产净值出现溢价或折让。另一方面,REITs的出现为零售投资者创立了一个可作小本投资、风险较低且收益稳定的投资管道,让普通人都可轻易分享到房地产业成长的成果。此外,REITs的投资组合内多拥有各不同租务年期与租户类别的物业,投资者可藉此以小本分散房地产项目的投资风险。
从资本市场角度看,房地产企业过往的融资模式主要透过银行贷款、上市和发债等方式进行。REITs市场的开发为房地产业提供了一新的融资管道,让企业们有多一个融资选择。
REITs的发展
现时,中国大陆并未有正式的REITs推出,但相关的筹备工作正密锣紧鼓地进行中。事实上,早于2001年,类似REITs的融资工具已经在中国出现。当时央行与银行正收紧信贷资金,结果催生了大量的信托融资运作,为房地产业融通资金。但其后在政府加强监管力度和市场环境因素等等的影响下,REITs的展望一直陷于低潮,发展步伐缓慢。直至2008年中国经济在金融海啸冲击下,房地产行业于年底步入低潮。之后,中央政府推出积极性货币政策及财政政策支持经济,并提出要开展房地产信托投资基金试点工作,为REITs的未来发展铺路。至2009年初,中国央行指定联华信托与中信证券为REITs的试点单位,又选取北京、天津、上海等地进行试点调研,并与银监会和证监会等部委进行立法探索和筹备。相信REITs在国内推出指日可待。
虽然大陆并未有正式的REITs推出,有国内企业却已于数年前成立了离岸的REITs在海外上市。当中有广州的越秀集团在2005年整合了其旗下资产后于12月在香港交易所上市。随后2006年12月嘉德置地旗下的“中国零售房地产信托基金”(Capita RetailChina Trust)亦于新加坡的交易所成功上市,成为中国第二支离岸的房地产信托基金。
在香港,继2005年香港的领汇房产基金在交易所主板上市后,现时香港共有6支REITs在交易所进行交易,表现颇为不俗。它们分别为:
投资风险
投资当然涉及风险。REITs的回报受旗下物业价值、物业市场表现及其它经济因素影响。基金所持的物业价格升跌会影响基金价格,而物业市场则受环球及本地经济变化、租务市场的竞争、政府增减土地供应及修订物业税等因素影响。此外,由于信托型的REITs须于交易所上市,其价格会像股票一样受供求影响,可出现高水或折让,而不一定反映资产净值。
派息方面,REITs的派息率通常并非保证,如果基金在营运上亏损,便可能不派息。此外,租务年期和租户类别除了对回报构成影响外,对能否提供稳定现金流以应付利息及派息支出也十分重要。例如较短期的租约会增加物业空置及租金波动的风险,如果大多数租约同时到期,这方面的风险便会相应增加。另外,若REITs租户结构及租金收入集中于个别重要租户或行业,这些客户的流失或生意逆转,对REITs的收入及现金流都有一定的影响。
作为投资者,作出每项投资前都应先了解它们所牵涉的风险。各香港上市的REITs都必须在销售文件上披露有关的风险。各位投资者在作投资决定前可先参阅相关文件。
TIPS:
什么是REITs?
REITs通常被称之为房地产投资信托基金(在国外,REITs亦可采用公司制成立),属于不动产证券化的一种类型,由受托的专业管理机构向投资者发售信托份额募集资金,并以之投放于房地产及相关权利,并将投资收益按信托份额分配给投资者而成立的信托。以香港为例,香港证监会认可的REITs必须以信托方式组成,即须把最少90%的除税后净收益,以股息形式定期派发给投资者。至于投资信托的内容,REITs主要透过拥有及管理可带来收入的房地产项目(但不能参与房地产发展活动),包括购物中心、写字楼、酒店、工业厂房、学校、医院、停车场、度假村及服务式住宅等,为投资者争取及提供定期收入。
(香港御峰理财研究部供稿)
插排:
REITs市场的开发为房地产业提供了一新的融资管道,让企业们有多一个融资选择。