国外城市地价的调节与管理

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土地作为一种稀缺资源，在人口不断膨胀、经济社会不断发展的今天，已成为一种昂贵的商品。为了抑制地价的飚升和投机行为，维持土地市场和社会的稳定，使有限的土地得到合理的使用，各国政府采取了种种办法加以调控。归结起来，国外对城市土地价格的调节和管理主要有以下几种方式。

实行土地税收制度

1对土地保有征税

该税收征收对象是土地及地上建筑物。设置此税种的目的是提高土地等不动产占有成本，提高土地利用程度，增加税收收入。

英国对保有土地征收的税，以土地上所获得的收入为征收对象，可分为中央政府征收的所得税和地方政府征收的不动产税。中央征收的所得税是依照不动产在一年内的平均租赁价格征税。地方政府对其所在地内的土地、住宅等不动产的占有者及借地人征收不动产税。征税标准由各自治团体决定，其标准原则上与租金相近。

美国对土地保有征收财产税。征税客体是包含了折旧资产的所有资产，征税标准是以市场价格为基准的评估价格，征收税率各地区不尽相同。

日本对土地、房屋征收固定资产税，同时设立特别土地保有税。对1969年1月1日以后取得的土地所有人每年按持有面积征收土地保有税，对1973年7月1日以后取得的土地则按所取得的土地累计面积征收。

2对土地转让征税

美国对土地转让所实现的资产利得征税，分为短期（保有期未满六个月）和长期（保有超过六个月），短期的资产利得与其他所得合并计算以通常税率征收，长期的资产利得分为对个人和法人征收两种。对个人，以资产利得的一半与其他所得合并计算，以通常税率征收；对法人，可以选择30%的比例税率分离征收。

英国对保有期超过一年的土地资产转让时发生的资产利得征税。对个人，把资产利得与其他所得合并征税；对法人，则以30%的税率课征法人税。

日本则对让与土地等资产所得征收让与资产所得税。

在国外的土地税制中，除了对土地保有和土地转让征税外，还开征了其他一些税种，像英国开征的土地受益捐、土地增值税，日本开征的流通税等。

建立土地储备制度

由于市场的多变性，使政府不能保证对市场土地供给总量的控制恰到好处，为此需要有一个稳定的措施，即建立土地征购储备制度来调节土地供需总量，以供给引导需求。土地市场景气时，储备部分土地，减少土地的供给总量，当土地市场不景气时，在计划之外释放部分土地，扩大土地供给。这种措施的使用，调节了土地市场，控制了土地的价格。美国和欧洲许多国家又将土地征购储备机制称之为“土地银行”。荷兰、瑞典、瑞士、美国、英国、法国、奥地利、西班牙、挪威、丹麦、比利时等许多国家都相继采取了建立土地银行的措施。

国外的土地征购储备制度创始于1896年的荷兰。当时为了解决住房紧张问题，政府通过大规模的土地收购储备，为居民提供价格低廉、经济实用的住房。在土地征购中，荷兰的市政府给予土地所有者合理的补偿，包括土地债务、建筑物和拆迁费等。土地银行购得土地后，并不立即出让，尚未详细规划好的土地需要储备起来，而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。通常政府购入的土地与出让的土地在数量上保持一定的比率。

土地银行的典型代表是瑞典的首都斯德哥尔摩。早在20世纪初期，斯德哥尔摩市政府就利用银行贷款和皇室的拨款，从分散的土地所有者手中购买土地，从而拥有巨大的土地储备，到20世纪80年代末，市政府已拥有全市土地的74%和所有未开发土地的所有权。在土地征购中，斯德哥尔摩政府对于希望征购的土地，一般是先通知土地所有者，并给出一个比较公平合理的价格，如果土地所有者不接受这个价格，那么由房地产法院来确定该土地的价值。土地银行的土地出让一般采取出售和出租两种方式。土地银行计划的实施，一般由政府所属的专门机构或政府控制的土地发展公司来执行，在斯德哥尔摩是由其市政厅的不动产委员会来执行。

为了使土地储备顺利实施，一些国家还颁布了相关法律条文。如瑞典和荷兰的立法机构相应地颁布一系列法律来配合土地储备计划，两国法律都规定政府对土地拥有优先征用权，对市政府希望征购的土地，土地所有者除了卖给政府，别无选择。

规划土地使用

制定土地利用规划是国外一些国家土地管理的重要组成部分，它能对土地价格产生一定的影响，促进土地有效利用，也是政府对土地价格进行调节的一个重要手段。

美国纽约将土地分为21类，根据土地不同的功能和对外界的不同影响程度，建立了18个用途使用组别，并分别规定了居住用途区、商业用途区、工业用途区，列举了各种使用组别所包含的各种土地与建筑使用。

日本在全国土地规划的基础上制定了城市地区、农业地区、森林地区、自然公园以及自然保护区的土地分类利用规划。城市地区的规划是基本部分。城市地区的规划首先是确定城市规划区，然后再把它分为优先发展的市区和调整区，再在此基础上决定功能区。

法国城市土地利用规划中规定了允许的用地功能、禁止的用地功能，对用地的分类不仅仅以用地功能类型为依据,而且考虑功能、区位、密度、形态特征、开发方式等多种因素。

一些国家对土地利用强度进行了控制，主要包括用地的大小、建筑覆盖率、院落的大小、居住密度、建筑物的高度与体积等。法国对出入口与道路、建筑物与道路的空间关系、建筑物与相邻地块建筑的空间关系、同一个地块上建筑物之间的空间关系、建筑密度、建筑高度、建筑外观、容积率、停车、开放空间和绿地等作了规定。1961年，纽约市采用楼面容积率和鼓励性区划,规定如果开发商在其基地内提供公共广场等开放性空间,则容积率可以增加20%。美国西雅图有一个开发实例,按正常条件,许可的建筑物层数为27层,由于开发商建设提供了低收入住宅、公共空间、交通设施等,许可的楼层提高到55层。

规范城市开发制度

一些国家通过对城市土地进行投资、改造和建设，对提高土地使用效率，引导土地利用方向，以及调节价格起到了积极的作用。通常采用的方法有：通过围海造地、围湖造地等方式，开拓和增加城市用地；对废弃的、闲置的土地，通过改造变成城市用地；改变土地用途，把土地由低效利用变成高效利用，投入资金进行基础设施建设；对一些衰落的城市中心或城市中某一地区进行新的投资和建设。

在美国，城市开发一般采取两种方法：一是城市政府成立官方或半官方的开发机构，负责土地开发的规划与设计，制定开发政策，再将具体开发项目承包给私人开发商；二是完全由私人开发商建设开发,城市政府一般同大开发商打交道。如果为成片开发，通常由大的开发商再把开发项目承包给其他开发商或建筑公司。英国从上个世纪80年代以来，则通过建立企业区和公营城市开发公司进行城市再开发。在企业区内和一定期间内免征固定资产保有税、建筑物资本支出所得税，以促进区内经济的发展，减少荒废土地。公营城市开发公司属于国家直接管理机构，可直接组织土地、基础设施、实业与住宅开发。

管理和监督土地交易

政府对土地交易进行管理和监督，可以及时了解土地交易情况，全面地掌握土地交易的动态，打击制止违法投机行为，调控地价。

这方面做的比较有特点的国家有日本。日本按照《不动产登记法》，通过对土地进行登记，以整理地籍，确定产权，便利交易，并将登记材料向社会公开，让公众自由查阅，同时对土地交易进行严格的管理。

首先实施土地申报制。土地交易双方，在交易发生前需将所交易土地的数量、位置、用途、价格等指标向町村申报，经道府土地审查委员会审批后才能进行交易，审核时主要是看土地的使用是否符合规划要求，价格是否合理等。

其次实行土地交易许可证制度。日本把那些投机过度，地价上涨太快的地区设定为土地限制区，在限制区发生的任何土地交易活动，都要向地方政府提出许可申请书，由审批者从地价水平和土地利用目的两方面进行审查。

再次是强化监视手段。日本于1987年设立了土地交易监视区制度，凡是地方政府认为地价上涨太快，影响土地合理利用的地区，便可依法设立地价监视区，一切土地交易必须按监视区规定标准和要求进行申请。除此之外，日本严格规定同一宗地两次交易的最短时间间隔期，不允许提前进行第二次交易。

加强金融调控

土地价格的昂贵和土地的保值增值功能，促进了房地产信贷市场的活跃，同时，房地产信贷政策和倾向又对土地房屋的价格产生影响。房地产金融关系到城市居民的安居乐业，其信贷规模对房地产活动有直接影响。因此，干预房地产金融成为政府调节土地市场价格的重要手段。

在国外，根据政府参与方式和参与程度，可以将房地产金融划分为不同的市场类型。但不管何种市场类型，政府都设有参与和调控市场的房地产金融机构，一般是公营、合作或互质的。如美国政府的房地产金融机构，主要以管理、调节和提供担保为职责，执行国家住房发展政策。日本地价从1960年前后到1990年出现了三次暴涨高峰。日本政府除了放慢国民经济增长速度外，还通过紧缩银根，促使银行对地产界的贷款采取谨慎态度，使日本地价1991年8月出现自1975年来的首次下跌。

由此可见，国外政府对城市土地价格的调节与管理是通过实行土地税收制度、土地储备制度、规划土地使用、城市开发制度、管理和监督土地交易、加强金融调控等措施多手段、多角度进行的。