6国经验 11期

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倒按揭源于荷兰，但这种方式对荷兰人并不感兴趣，基本没有市场。倒按揭发展最成熟、最具代表性的是美国。事实上早在20世纪60年代，美国就开始试水以房养老模式，随后欧洲国家、日本、新加坡等国纷纷效仿。

美国：政府主导 提供担保

美国的以房养老项目由联邦政府住房及城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）主导。该项目最大的特色是政府主导。政府为贷款提供担保，金融机构无需担心无法收回贷款。主要面向62岁以上的单身老人或夫妇。申请门槛不高，只要没有拖欠联邦政府任何债务，并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房，就符合条件。申请者用来抵押的住房也没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价，并且以提出申请的夫妇中年纪较小一方的年龄为准，参考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其发放相应的贷款，直到申请者永久性迁出、将抵押住宅出售或去世为止。

申请人在世期间享有对抵押住房的所有权，去世后房屋收归HUD，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。此外，在老人去世后，子女有权在支付了银行付出的贷款和利息后，继承产权；但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

这项计划推广多年来，也出现了一些问题。最主要的问题是由于需要支付各项规费，使得前期各项成本过高。与其他贷款方式相比，这种模式的利率较高，一般为9.5%，几乎是其他贷款利率的2倍。办理过程中申请人要交纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。等到合同期满，房主可能会所剩无几。

德国拿到钱住进高端养老院

目前德国的老龄化程度已列欧洲第一，而人口老龄化给养老保险体制带来极大冲击。老年人如何养老已成为德国社会关注的焦点。在德国养老的形式有许多，在家中居住靠社会养老金度日的形式最普遍。此外，以房养老的方式也深受欢迎。有的德国老人把房子出租给年轻人，利用房租来维持自己的退休生活。由于德国人支出的房租约占个人全部支出的1/4～1/3，因此通过出租房子养老也是一种很有效的方式。也有的老年人出租一部分房子收小部分费用，年轻人则帮助老年人干些家务，也缓解了“空巢”而产生的孤独感。

荷兰：以房养老成明日黄花

荷兰的倒按揭，其实就是将房子的剩余价值提前套现。通过倒按揭，老人们可以以房产作抵押向金融机构贷款，金融机构会对房产的现价、借款人年龄、生命期望值等因素进行评估，然后一次性或分批向老人支付钱款。老人则可以一直留在房子里居住直至去世。金融机构还会给贷款金额设一个上限，一般是总贷款金额不超过房产价值的75%。一旦贷款金额达到这个上限，借款人要么必须偿还额外的贷款，要么必须提前卖房。

倒按揭如今在荷兰几乎已成为明日黄花。自2008年经济危机爆发以来，由于房价下跌、风险过大，银行对这项业务不再充满热情，很多金融机构干脆不再提供倒按揭产品。在这种情况下，那些希望以房养老的老人也没有了可以将房产价值提前兑现的选择。据荷兰住宅业主协会网站介绍，荷兰约有30万户养老金收入低的老年家庭，他们的大部分财产往往就是他们的房子。为解决这一问题，该协会连同银行、保险公司、养老基金、公共房屋公司在政府的支持下成立了一个“以房养老工作组”，致力于想出更好的以房养老点子，然而到目前为止还没有很好的方案出炉。

新加坡：可一次性抵押

在新加坡，55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄老人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住的老人提供一种乐龄公寓，这类公寓通常面积在40平方米左右，价格低廉，一般只需五六万新元即可购买。此类公寓使用权一般为30年，可延长使用期但不能转让和继承。

此外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。

英国：房子无使用年限

英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量。英国的以房养老主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

日本：政府、机构皆参与

日本从1981开始引进以房养老的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。

日本以房养老主要针对退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每3个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后3个月内，由担保人负责一次性偿还。