房价难以下降的秘密

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【摘要】“居者有其屋”的口号不知喊了多少遍，但居高的房价还是让大多数人望而却步，房价一直以来都紧扣大家的心弦，可是这根价格弦从来就没放松过。本文从税收制度﹑市场经济﹑市场供需等方面来分析房价为何如此坚挺。

【关键词】房价；税收体制；市场经济；供需影响

2012年是充满变数的一年，大蒜价格杀了个回马枪，“蒜你狠”又成了人们舌尖上的话题，与此同时，鸡蛋变成了“火箭蛋”，价格更是一飞冲天，房价更是一直固守自己的阵地，千年不降。

2012年3月14日，国务院总理回答记者问题时说到：“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”当听到这样的回答时，很多人都会有这样的疑惑：房价为何屡调不降，是调控不到位还是有其他因素的阻碍？在我看来，房价下行困难的原因已经成为不能诉诸的公开的秘密。

一、从税收制度方面分析

房地产行业是缴纳税费的大户，其中需缴纳的税约为12项，费用大致包含56类，房价中大概包括70%的房产税和相关费用，10%的建造成本，10%的其他支出，10%的利润。通过分析不难看出：税费的比重最高，权重最大，所以税费无疑成为了房价上涨的最大推动力。

房地产行业为国家税收做出了不可磨灭的贡献，在缴纳税费比例不变的情况下，房价下降就意味着利润的减少，利润减少就会打击房地产商的积极性，长此以往，房地产行业将会每况愈下，这就会对税收收入造成潜在的威胁，为了保住房地产行业贡献的这块儿“肥肉”，国家调控只能慎之又慎。

1994年我国实行分税制改革以后，建立了市场经济条件下中央与地方财政分配关系的基本制度。分税制是按税种划分中央和地方收入来源的一种财政管理体制，分税制实质上就是为了有效地处理中央政府和地方政府之间的事权和财权关系，通过划分税权，将税收按照税种划分为中央税、地方税(有时还有共享税)两大税类进行管理而形成的一种财政管理体制。在分税制中，税源集中、收入较多的税种为中央税，税权归中央，比例约为75%；税源比较分散，收入较少的税种为地方税，税权归地方，比例约为25%。尽管分税制实现了中央与地方自收自支，自求平衡，但“中央持大，地方占小”的结构却造成了地方财政收入拮据的困境。地方政府作为行政事业单位，不像企业单位有生产经营收入，其主要经济来源就是税收收入，如今在中央占据税收绝对优势的情况下，为缓解财政压力，地方政府只好忍痛割地，将土地使用权卖给房地产商；为了实现中央下达的各项指标，地方政府又必须筹措经费，于是又将目标指向土地，并不断提高土地出让价格，这样便形成一条价值链：土地出让价格上升——房地产成本上升——房价上升。

二、从市场经济方面分析

近几年，房地产行业发展的如火如荼，在2009年更是达到高峰状态，房地产行业已日益成为我国经济的支柱产业，已经发展到“牵一发而动全身”的程度。房地产行业涉及领域广泛，对实体经济和虚拟经济都有所囊括。其中，实体经济包括钢铁行业，建筑施工，建材行业，家具制造业等，虚拟经济包括证券业﹑银行业﹑资本市场﹑货币市场和外汇市场等。实体经济具有有形性和主导性，主要提供基本的生活生产资料，房价的下降会使实体经济受到冲击，进而波及社会的基本生产和生活，其影响可见一斑；虚拟经济具有高流动性﹑不稳定性和高风险性，它对房价下降的感应更是立竿见影。所以，为了保证社会经济稳定发展，政府是不敢轻易撼动高房价的。

市场经济又称自由市场经济，它是一种经济体系，在这种体系下，社会生产流程完全由自由价格机制引导，在市场经济里没有一个中央协调的机制引导其运作，市场会通过产品和服务的供需关系来实现自我组织。中国的市场经济是具有中国特色的社会主义市场经济，它不是完全意义上的市场经济，它是政府协调与市场自发作用相结合的市场经济，其中，政府调控主要通过经济手段﹑法律手段和行政手段来实现，然而，由于中国的经济发展程度和法律健全程度不高，经济手段和法律手段的运用成效并不大，于是行政手段干预便排到了前位，这种手段的应用在房价调控方面尤为突出。政府对房价限制实际上是一种打压式的降价，这种行为经常会形成“房价上涨——政府抑制”的模式。因为只看到了价格上涨的表象，并没有进行本质的分析，所以它的效果是短暂性的，现在政府可以实行严紧的政策，但以后政策放松了，房价便又会爬升。

三、从市场需求观察

保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。为了改善人民群众的居住条件，促进房地产行业健康发展，政府加大力度加强保障性住房建设。在高房价压力下，越来越多的人将目光转向保障房，但保障房不一定能够拉低房价：首先，保障房只占房地产市场的小部分，与商品房相比，它还是无足轻重的；其次，多数保障房并未落入老百姓之手，而是被一些人利用灰色手段所占有，最终可供老百姓选择的还是商品房。因此，保障房在现行条件下还是不能对虚高的房价起到釜底抽薪的作用的。

房子是人们的生活必需品，具有一定的刚性需求，是最大的民生。我国城镇化进程正是方兴未艾，一些小城市城镇化甚至才刚刚开始，商品房需求总量是巨大的，但是土地供给是有限的，因此人们对房地产的需求从长期看是刚性的。房地产商早就认识到这一点，因此他们不愁房子卖不出去。可能有人会说房子卖不出去房产行业不会亏损吗，但我们应该知道的是，前些年这些房产商已经赚足了利润，即使现在行业不太景气 ，维持基本的生存应该是不成问题的。

四、其他方面

房地产是资金密集型行业，其正常运作需要以大量稳定的资金为支撑，近几年大规模的银行信贷为其提供了坚实的后盾，从而导致房地产价格膨胀；银行大规模信贷使市场上流通的货币增加，远远超过正常需求，这成为通货膨胀的一个驱动因素。在通货膨胀的经济背景下，房价也难逃上涨的厄运。

综上所述，为了促进房价合理回归不动摇，促进房地产行业长期健康稳定发展，我们必须对现有的税收体制和市场体制进行改革，优化和完善土地政策，只有这样才能实现“居者有其屋”，从而解决我国最大的民生问题。

参考文献：

[1]《能否以保障性住房建设抑制高房价》.李拉.产权导刊.2009年12期

[2]《银行信贷对房价的影响研究》.孙豪明.当代经济管理科学.2011年6期