看网购如何改变中国零售和物流地产市场

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仲量联行日前了关于中国电子商务市场的白皮书——《中国电子商务：网购成为消费新势力》，此报告旨在分析电子商务的兴起给中国的零售地产及物流地产行业带来的机遇与挑战，同时就开发商和运营商如何在全新的市场环境中激流勇进提出建议。

电子商务在中国的发展非常迅猛。据波士顿咨询集团估计，仅2011年中国就新增6100万网民，且4300万用户首次尝试网购。长远来看，至2020年，中国网购市场规模将超过1万亿美元，超越其他所有国家。

仲量联行大中华区研究部总监、报告作者柯志谦（Michael Klibaner）表示，当前的主流观点对零售地产市场的发展前景过于悲观，尽管一些细分市场存在风险，但零售业参与者们仍可以与时俱进、适应环境从而获得成功。与此同时，电商市场结构在向B2C（企业对消费者）不断转型的过程中，将为物流仓储行业创造发展机遇。

在发达国家，电子商务的崛起早已证明其对实体零售业的强烈冲击。在中国，尽管一些细分市场存在风险，但当前的主流观点对零售地产市场的发展前景过于悲观。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜指出，我们认为这些担忧过分夸大了电子商务的威胁，同时也低估了不同类型实体店的抵抗力。简单便捷的网购不会使实体零售业消亡，但某些零售业态确实将失去其竞争力。其中风险最大的一类要数那些低价且高度分散无品牌的大众服饰，而以这些商品类型为主要租户的低端散售型购物中心将最先受到冲击，面临大量租户被市场竞争所淘汰。

和低端散售型购物中心不同，那些整栋持有型购物中心的运营者可以采用自上而下的策略来适应大环境。综合考虑主题、定位、市场推广和技术因素，购物中心运营者能够为消费者提供不同的购物体验，而这种体验是网上无法获得的。中国以“逛街”为休闲活动的传统仍扎根于社会，实体店购物在中国仍将继续扮演一项重要的社会活动。

而对物流开发商来说，电子商务的发展毫无疑问是有积极影响的。作为中国最大的物流开发商，普洛斯（GLP）在其年报中披露，在其中国大陆可供租赁的仓库面积中，电商租赁面积的占比已从2011年中的14%上升至2012年末的20%。

仲量联行中国工业部总监司徒艺（Stuart Ross）表示，物流开发商应该意识到变革中的电子商务在未来将创造出更多的发展机遇。其中至关重要的变革当属B2C（企业对消费者）网站的崛起。以往主导中国电商市场的C2C 模式并非仓储需求的主要动因，迄今为止，电商对于仓储需求的贡献主要来自亚马逊、1 号店和其他一些B2C 网站。越来越多的零售商开始在平台网站上设立店铺，同时建立完善自有网站，零售商需要更多的仓储空间来满足线上订单需求。在线品牌和零售商们正积极扩张，并不断完善其在传统一线城市之外的市场分销能力；而作为物流开发商，则应该关注位于新兴消费集群中心的主要内地城市，并考虑在这些地区建设新的仓储设施，以顺应未来的仓储租赁需求。而线下零售商也需要通过建立更加集中的配送管理体系来完善供应链，这同样将对现代仓储空间产生巨大需求。

电商配送的另一重要趋势是一些大型B2C平台开始探索建立他们自己的物流网络，自行持有和管理仓储设施。物流地产开发商将有机会利用他们的专长与电商建立互赢的合作关系。与电商合作不但能为开发商带来优质租户，同时也会因为能够确保优质电商租户入驻而更容易从政府处获得土地。

柯志谦认为，中国已成为电商大国，而电子商务市场的发展将改变商品消费、购买、存储以及配送的方式。开发商、品牌和运营商只有走在电子商务的潮流尖端才能在改变与合作共赢中保持竞争力。