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近年来我国物流园区发展很快,热度不减。但是,无论已经建成投入使用还是正在规划建设的物流园区,在规划、建设和运营等各个方面,都还存在许多需要注意的问题。具体说来,要把握好以下七大关节点。
深刻把握宏观经济发展环境,项目地的城市产业结构与市场客户需求
踏踏实实进行实地市场调研,分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业
项目地的区位交通情况是项目战略定位的客观基础
项目的具体战略定位和规划设计
在开工前确定项目的开发和盈利模式
做好项目的后期运营管理服务是决定项目成功的保证
获得政府的相关扶持政策
一、深刻把握宏观经济发展环境,项目地的城市产业结构与市场客户需求
在进行物流园区项目选择时,首先要考虑的不是政府政策,也不是投资者的实力,而是市场需求是否支持项目发展。
物流园区项目的宏观把握有三个要点:
1.宏观经济环境分析
一般来说,宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。
三个层面:即全国层面、省市(地区、区域)层面、本地层面。
两条主线:即总体经济和物流行业,包括现状、结构、特点、问题、趋势等。
2.当地城市产业结构分析
一是了解当地城市主导产业的构成,以及支撑主导产业的重点企业分布。
二是当地物流产业发展情况,包括发展现状、未来规划、相关优惠政策。
3.市场需求分析
具体分析当地物流需求是什么?
如果是产地物流,那么主要企业是谁?主要产品是什么?
如果是销地物流,那么主要需求企业(消费者)是谁?需求什么?需求多少?
如果是中转地物流,那么本地的相关物流集散设施和渠道是否满足物流中转需求?
二、踏踏实实进行实地市场调研,分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业
考察宏观市场需求后,还要实地调研项目周边市场竞争的状态,寻求可供选择的差异化策略。
物流园区项目的实地调研,一般也是要从三个方面进行:
1.周边主要产业(工业、科技)园区
即对项目所在地一定半径区域内的各类产业(工业、科技)园区情况进行分析研究,包括这些园区的发展目标、功能布局、未来规划,入驻企业、优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求,也可能与项目产生竞争。
2.周边同类物流园区及其入驻企业
包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场,以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈,进行优劣势对比分析,从而形成实地市场调研报告,供项目决策参考。
3.潜在客户需求
具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查,了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户,要进行逐个的“地毯式”调研,为项目后期招商积累客户。
三、项目地的区位交通情况是项目战略定位的客观基础
城市的区位与交通,是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说,区位交通是客观存在、难以改变的。因此,要给予足够的重视。
1.区位优势
具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质(是工业城市,还是商贸城市)、目前的经济总量以及发展趋势、人口规模等。
宏观上,了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用,是核心枢纽,还是辅助从属?
微观上,要具体了解项目地周边四邻情况,即项目所在区域的控制性规划,周边相邻的都有什么项目规划。
2.交通优势
根据项目初步判断和项目周边的实际情况进行分析。
公路,即临近项目地的高速公路、国道、省道以及其他规划道路。
铁路,特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类。
港口,了解当地港口集装箱、散杂货、特种码头等情况,保税监管的情况。
机场,一般附加值高的货品会关注机场货运。
在交通优势分析中,一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况,也会考虑多式联运的可能性。
四、项目的具体战略定位和规划设计
物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果,主要是忽视前期的战略定位,结果就是先天不足,无法满足客户需求。
把握物流园区项目的战略定位,主要是以下三个方面:
1.具体的战略定位
即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源,确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区?如果做货运型物流园区,是单纯的公路港,还是公铁联运、铁海联运等?要具体化,市场针对性要强。
战略定位包括市场定位(细分市场在哪里)、客户定位(具体是哪些企业入驻)、产品定位(建筑形态是联排商铺、大型仓库还是独栋办公)、品牌定位(市场形象如何)等。
2.主要功能确定以及分区的空间布局
项目的主要功能,包括办公、交易、加工、仓储、配送、信息、金融、配套服务等。
各功能区的主要经济技术指标以及相互关系。比如,每个功能区多大面积,将来计划有多少家企业入驻,平均每家企业的办公面积,仓储面积和停车需求如何。
功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象,也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。
3.具体规划设计
包括建筑形态(外观和内部)、道路规划(人车分流)、景观绿化等。
总之,具体规划设计既要考虑租售经营的需要,也要具体照顾物流作业的技术需要。
五、开工前确定项目的开发和盈利模式
众所周知,物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入;而现代物流园区要成为第四方物流服务平台,需要向入驻企业提供增值服务。因此,确定园区项目的经营模式,才能形成园区建设与运营的良性发展。
1.土地规划
(1)土地性质
物流园区用地一般属物流用地,因自身配套服务需要(国家规定物流用地比照工业用地),可以根据实际情况申请部分市场(商业)用地。
(2)土地价格
与当地政府具体洽谈,协议确定,需要走招拍挂流程。
(3)规划条件
商业配套部分保持在20%-30%为宜。(在三、四线城市,建议商业用地比例为40%-60%,以强化销售,回笼资金,降低风险。)
2.开发原则
正因为物流园区项目占地面积大、建设周期长,而且招商、培育市场也需要一定时间。因此,建议物流园区项目的开发原则为“统一规划,分期开发;滚动发展,分块管理”。
3.经营模式
物流园区的具体经营模式有三种,一是全部持有出租,二是全部销售,三是租售结合。
因物流园区投资大,全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售,也难以对入驻企业(业户)进行管理。因此,采取租售结合的模式是最佳的选择。
租售结合模式下,投资者持有部分的具体比例保持在20%-30%为宜。
4.项目后期运营的收入结构
除了房屋租金(含物业费)外,还有业务整合收入(入驻企业产生新的业务需要),信息服务、金融服务收入(为入驻企业和相关企业提供),以及其他收入。
六、做好项目的后期运营管理服务是决定项目成功的保证
物流园区项目的成功,市场调研是前提,战略定位是关键,运营管理服务是保证。
做好物流园区的后期运营管理服务工作,就是要“1+1+1”,即建设一个体系――园区公共服务体系,搭建一个平台――物流信息服务平台,打通一个链条――供应链金融。
1.园区公共服务体系
一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理,为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。
二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册,税务登记、银行开户代办,统一开具发票,办理行政许可(开展物流业务的行政审批)等。争取引进相应的工商、税务、银行机构以及政府行业管理部门入驻园区。
三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业,园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务;也可以推荐社会机构长期合作。
业务整合服务。为入驻企业提供业务信息,提供辅业务服务(如配送、装卸等),使得入驻企业集中核心业务成长。
2.物流信息服务平台
包括两方面,一个是外部的公共信息服务;另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统,既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要,也会降低这方面整体的投资和费用。
3.供应链金融服务链条
物流金融服务包括贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。拿仓单质押来说,单个物流企业做,贷款额度一般在货值的30%-50%;而园区做,最低为50%,有的甚至高达70%。
七、获得政府的相关扶持政策
物流产业列入国家十大产业振兴规划,物流园区作为重点工程,可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。
1.国家产业政策导向和资金支持
物流园区项目在当地政府(发改委)办理立项手续后,要争取列为省重点工程项目。一是可以顺畅解决土地指标,再就是向当地政府和国家有关部门申请扶持资金。
2.当地政府的具体有关政策
(1)土地政策
土地价格在挂牌前签订协议确定。一般比市场价要低很多,甚至零地价。要根据谈判情况,看项目对拉动当地经济发展的贡献度。
(2)规费政策
项目开发建设过程中,市区两级行政事业收费减免。据了解,各地一般按照建筑面积收费在几百元不等。
(3)税收政策
无论建设期和经营期,园区项目缴纳的税收,地方(市区两级)留成部分至少可以做到“免2年再减半征收3年”,一共是5年的优惠政策。有的地方可以做到5年内全免。特别要提醒的是,入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业(商户)来说很重要。
(4)其他政策
如政府代办项目手续、行业规范管理(政府下发文件,要求相关企业进驻,便于招商)以及实际的财政资金支持等。
作者系北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理