地产融资渠道将趋松

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三年前上市再融资的闸门关闭，加上开发贷额度的受限，资金成本的提升虽然倒逼房企加速去化回款，对避免地块过多闲置存在积极意义，但是催生了“影子银行”等融资渠道积累较大风险。从长期看，阳光化募资是大势所趋，预计明年上半年房企再融资将有实质推进，而海外REITs模式可提供轻资产模式优势，且使得风险更为分散化，政策的渐进放开也将成为未来发展的趋势。所以从总体上看，我们认为，地产融资渠道在2014年将逐步趋松，大中小型开发商将通过各种不同的方式来实现资本募集。

房地产再融资方面，继新湖中宝8月1日晚间抛出近三年来首单房企再融资方案后，在4个月之内，30多家房企争相再融资预案，涉及投资项目也从“旧城改造”扩展至商品住宅和商业地产，甚至还包括旅游地产。据不完全统计，截至11月底，已有36家房企正式抛出再融资方案且用于投资地产项目，涉及资金总计约为1040亿元。我们在统计过程中发现，抛出再融资预案的中小房企占大多数，大型房企相对较少，这是因为中小房企融资渠道相对较窄，尤其是获得低息资金的难度较大。目前多数房企再融资方案的进程都处在“股东大会通过”阶段，而有些企业则获得了当地国资委的同意。12月5日，万方发展（000638.SZ）公告披露，公司关于重大资产重组申请材料在当天获得中国证监会的受理。这意味着房企再融资再进一步，超千亿地产再融资真正开闸，已只是时间问题，第一宗地产定增再融资案，若不出意外，有望于明年春节后获批。

11月30日，证监会《关于进一步推进新股发行体制改革的意见》，IPO重启箭在弦上，预计明年1月约有50家企业完成程序并陆续上市。从证监会最新披露的首次公开发行股票审核工作流程及申报企业情况看，目前在A股排队上市的房企仅有大连万达商业地产一家，拟在上海证券交易所上市，目前正处于初审中。但万达能否成为IPO开闸后的首家上市房企，目前仍充满悬念。此前，富力地产和首创置业两家拟回归A股的房企，分别于今年4月12日和5月31日终止了审核。根据证监会披露的信息，上述两家房企均为主动撤回申请。除了IPO，还有部分房企尝试借壳上市，2013年下半年先后出现绿地集团有意借金丰投资实现集团整体上市，蓝光地产欲借壳迪康药业登陆A股等等，他们有希望成为和万达商业地产争夺明年首家上市房企的有力竞争者。

除了在国内A股市场融资，不少房企在2013年选择了海外融资。今年1至11月，包括万科在内的40家上市房企融资总额约为2080亿元，同比增长85.7%。除了发债，目前龙头地产商万科、招商地产、金地集团、万达等都搭建了海外融资平台。四季度以来，景瑞地产、毅德控股、时代地产等房企赴港上市，明年将会有更多的国内中小型房企选择赴港上市，因为非上市的小型房企想要通过借壳、IPO等方式登陆A股市场依然不太现实。