“刚改”新区

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“首都第二机场，您知道吧！”这几乎是大兴楼盘销售人员一致的开场白。站在区域巨幅示意图前，孙村在售楼盘销售人员，将最多、最诱人的说辞着重在这一“重大利好”上：要修高速公路、要开通地铁交通、航空经济辐射区等等。

目前孙村在售项目寥寥无几，且多以低密度、低容积、高舒适度的改善型产品定位自居。由于其处的南中轴线作为北京南部“展示轴”，其周边的土地出让和开发显得更加谨慎。业内预测，随着首都第二机场的建设推进，一个低容积率的楼市新版块，未来几年时间内，很可能在孙村逐渐形成。

土地出让节奏加速

12月初，记者到达孙村，这里显露出一派萧条的郊区面貌，周边几乎没有新开发规模居住区的模样，鲜见施工围挡和楼盘招牌。但是，在今年北京市的土地招拍挂的出让市场上，孙村正在获得前所未有的热度。截至今年11月底，大兴区在2013年成交的7宗宅地当中，有3宗位于孙村组团。

“算天价地吗？”11月11日，任志强在微博上评论孙村土地的一则新闻时，如此写到。而这则新闻正是当天华远集团以12.1亿元的总价，拿下了孙村B-17地块的开发权。业内人士测算后惊讶发现，这块土地的纯商品房楼面价已经达到17227元/平米，甚至超越了区域在售楼盘的前期成交价格，可以称为“天价地”。

同一天，首创置业以10.2亿元拿下孙村另一块宅地，配建5万余平米自住型商品房。

记者看到，华远和首创拿的地块，位于区域目前在售项目金融街・金色漫香郡和首地浣溪谷中间，属于孙村的核心区域，位置尚佳。业内人士猜测，纯商品住宅的销售价格至少要2万元/平米，开发商才能勉强“保本”，这两个地块项目的入市时间可能在明年年中。

今年孙村的另一宗宅地交易发生在2月。今年2月28日，孙村组团三期B-07地块二类居住用地项目地块，以12亿元、配建公共租赁住房面积1万平米的条件成交，联合拿地的开发企业分别是中国水电建设集团和金地集团的旗下公司。拿地8个月后，这个地块上的项目中国水电・金地格林云墅已经亮相，正在择机入市。

孙村还有多少土地入市？中国水电・金地格林云墅营销总监王艺凝告诉记者，孙村在明后年至少还有30多宗土地等待入市，土地的供应量非常大。

虽然今年土地卖的很火，但是在此之前，孙村土地的新闻甚至要追溯到五年之前，当时金融街建设开发有限责任公司，成为区域的“首拓者”，拿下了孙村第一块宅地，也成了当时的“大兴地王”

。

2007年9月18日，金融街以12.03亿的天价，在金地、龙湖地产、首创、城开等众多大牌开发中力拔头筹，拿下孙村住宅用地。成交价高出底价近3倍，比第二名的报价高出近2.4亿元，平均楼面地价4674元/平米，创下了当时大兴平均地价的最高纪录。 当时一片荒芜的空地，居然成了地王，金融街被称为“勇气可嘉”。 2010年金融街・金色漫香郡正式入市，此后多次开盘。

加入“自住房”版图

在金融街“首拓”之后，在很长的时间里，孙村只有这一个项目在售，区域规划中的大量住宅土地“蛰伏”，工业用地是土地成交的主流。然而，从金融街当年“勇气可嘉”地拿“地王”，到如今众多房企争相“抢地”，孙村的地价已经翻了几倍，开发建设正在提速。

从孙村土地出让的情况来看，未来的“孙村板块”或许将有一个鲜明特点：保障房的区域特色浓重。而今年北京市大力推出自住型商品房，提出今年落实两万套自住房土地供应，明年供应5万套的目标，并通过大量配建自住型商品房的土地出让，迅速形成了自住房的“供应版图”。孙村组团，就被纳入这个版图之内。

近期孙村出让的宅地，基本上都有大规模的限价房和自住商品房配建，使得纯商品房的建筑面积大大压缩。例如，11月11日，华远集团所拿的孙村土地，总建筑规模为14.85万平米，但需配建9.2万平米自住型商品房、配建4.46万平米限价房。也就是说，纯商品房的建筑面积仅剩下1万平方米左右，该地块的保障性住房的配建规模，达到总规模的90%。

同日成交的首创地块，建筑控制规模为11余万平米，配建5.1万平米自住型商品房的面积，配建规模也超过六成。根据出让规定，孙村目前形成的约14.4万平米的自住型商品房供应，未来入市的销售限价是13000元/平米。

“我肯定会去申请的，13000元/平米的价格，在大兴很难找了。”对于自住型商品房的孙村项目，在此居住的张胜也早就关注了，他名下已经有一套住房，“摇不摇得中，那是运气；万一真的摇中了，就是赚到了。”

仅三项目在售

虽然土地市场供应呈现逐渐增多趋势，但现在孙村区域仅三个项目在售。

“现房热销，23000元/平米”的巨幅广告牌，树立在磁各庄南站的路口处。往里300米，就是金融街・金色漫香郡的售楼处，目前这个项目只剩不到四十多套尾房，户型都是120平米以上的三居。这个已经入市长达三年的项目，马上就要清盘了。

金融街・金色漫香郡项目在2010年开盘入市的时候，单价贴近1万元/平米，并在之后的两三年时间内多次开盘，价格没有太大的起伏，直到今年才出现了一轮价格的上扬。因为目前该项目是现房销售阶段，价格站上了历史高位。2.3万元/平米的报价，是目前南六环沿线上楼盘的最高报价。

离这个老项目不远处，是首地浣溪谷，也是孙村今年入市的唯一期房项目。2011年 8月，首都机场地产集团有限公司竞得该地块的使用权。直到今年5月，首地浣溪谷一期入市了6栋商品住宅楼，成交均价为15700元/平米，产品是低密度花园洋房。

由于价格的明显优势，经过短暂的蓄客期，就已经积累了2：1的选房比例，400余套房源在开盘当天就全部售罄。然而一期结束之后，首地浣溪谷选择了“缓出货”。记者致电售楼处了解到，项目二期开盘时间推迟到明年或者后年，准备现房销售。

孙村今年还亮相了一个类别墅项目，中国水电・金地格林云墅。10月中旬，该项目开始排号，产品为叠拼别墅和花园洋房。据项目销售介绍，洋房产品一期入市量不大，但蓄客情况非常好，“开盘可能会比较抢手”。这个项目地块是在今年2月拿地，取证入市的时间可能将在今年底或明年初，入市开发节奏也算比较快。

属意低密度

在楼市的版图中，孙村在近年一直是“低价的刚需区域”为人们所认知，金融街・金色漫香郡多年销售的万元水平，为孙村吸引了大量刚需购房人群。然而，随着孙村地价的飙升，孙村房价的上涨预期，甚至赶超了同在六外环的天宫院。记者发现，目前孙村在售项目多以低密度、低容积、高舒适度的改善型产品定位自居。

“我们项目的的总货量是200余套叠拼产品、1000余套花园洋房。首期开盘就拿出了120余套叠拼，几乎全部压上去，就是希望能在孙村区域打响‘别墅生活社区’的居住概念。”王艺凝说道。

作为区域内第一个含有类别墅产品的项目，将叠拼别墅“打头阵”，这个项目正在尝试将板块引入更加中高端的改善型楼市版图之中。

同时，由于区域最近地块成交的纯商品房楼面价已经达到了1.7万元/平米，明年孙村的房价很可能突破2.5万元/平米，赶超天宫院板块的上涨速度。

然而，有业内人士质疑，孙村未来房价会受到新出让土地影响，但由于配建保障房规模较大，成交规模和价格上涨会受到制约。如果孙村未来被定位为自住型商品房的重点供应板块，区域的定位将发生改变。

对此王艺凝持不同的看法，她告诉记者，孙村在明后年的土地供应量非常大，未来有多少自住型商品房比例尚不确定。而且按照规划，南中轴周围土地的容积率都在1.5左右，适合打造低密度的产品，孙村或许将成长为南城改善型刚需的新兴板块。