房地产市场化改革探析

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摘要：未来我国城镇化住房需求将继续保持快速上升趋势，房地产的健康发展对于经济的健康发展具有重要作用。本文在分析房地产现存问题的基础上，指出政府调控不能从根本上解决问题，从长期战略来看，应采取市场化战略，发挥市场在资源配置中的基础性作用，确保房地产市场健康发展。

关键词：房地产市场；市场化改革；房地产调控

中图分类号：F293.3；F224

从长期需求来看，伴随着城市化进程的加快推进、城镇人口的增加和居民收入水平的提高，未来我国城镇住房需求将继续保持快速上升趋势，其中80%的家庭住房需求有赖于商品房解决；与此同时，人口流动性的提高也带动公共和私人租赁房市场比重大大上升。在此背景下，必须坚持市场配置为主、政府调节为辅，确保房地产市场健康发展。

一、我国房地产市场现存的深层次问题

经验证明，市场资源配置的效率主要取决于两个因素：统一市场的建立和公正、平等、自由的市场竞争。虽然近年来我国城乡房地产市场各有发展和完善，但在体制上仍存在与上述两项相背离的症结，造成城乡房地产市场仍存在严重的矛盾和隐患。

（一）频繁、缺乏稳定性的房地产调控政策可能抑制正常的消费需求

首先，应该认识到房价上涨的总体趋势具有其合理性。

1998年房改取消福利分房，而住房保障体制建设缓慢，使得住宅需求集中转向市场。同时，20世纪80年代的“婴儿潮”逐步进入工作和家庭组建阶段，加之传统的对家庭住宅的观念以及国内二级房屋租赁市场的不健全，“80”后的住宅需求近年来集中爆发。①

有研究综合城镇新增人口住宅增量需求、城镇住宅改善需求、城镇住宅折旧需求等要素保守估计，城镇住宅仅满足“刚性”和“改善性”需求年均增长率就应达到5%～7%，而过去10年来城市新建住宅仅相当于存量的4%～5%②，加之住房供应的“结构性短缺”，还有相当一部分城市中、低收入者和新增人口有旺盛的购房需求。

但是近年来过度频繁反复、缺乏一致性和统一性的政策调控使得很多当期真实需求转化为观望状态，造成市场的畸形。此外，从市场经验来看，有经济实力的家庭或个人选择房地产作为保值、投资工具也具备合理性。综合以上两点，政策在打击“投机”时必然会殃及居民对住房正常的消费和投资需求，不利于房地产业在扩大内需、改善人民群众居住条件、推动国民经济稳定增长等长期发展方面发挥积极作用。

（二）城镇保障性住房建设相对落后

近年来，在政府的重视和推进下，保障性住房建设取得了较大进展，但也存在一些问题。

第一，保障房总量不足且总量目标与区域结构存在不匹配。尽管2011年中央下达1000万套城镇保障性住房和棚户区改造的任务指标，并计划在“十二五”期间将这一数字提高到3600万套，使得全国保障性住房覆盖面达到20%，但截至2010年底，我国仍有2000多户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭的住房不成套，设施简陋，其中1000多万户居住在棚户区中。与此同时，每年1500多万的城镇新增人口使得新就业职工和常住外来人口的住房困难问题也很突出。③

除此之外，建设目标在自上而下执行过程中与实际需求可能存在不匹配。以浙江为例，作为人口流动大省，整个建设规模却只有10万套。

第二， 保障房质量有待提高。一方面，现有很多地区保障性住房项目选在离市中心较远地区，配套基础设施落后，建设后迟迟不能入住，或入住后生活很不方面。另一方面，部分地区的保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别严重的还使用不合格建筑材料，存在质量安全隐患。

第三，保障房运营管理机制存在不足。首先，保障性住房类型设置过于复杂，导致保障资源分散，与“保障最困难群体‘基本需求’”的核心目标有所偏离，很多保障资源仍然被用在帮助已经解决衣食住行的群体购买经济适用房和限价商品房等方面。

其次，家庭和个人住房、收入以及金融基础信息不足，核定有一定难度，部分地区出现骗租、骗购情况。同时退出机制不完善，不能反映家庭收入的动态变化，引发群众意见。

第四，保障房建设筹资征地压力大。随着保障性住房建设任务逐年增加，地方面临的资金筹措和征地拆迁压力也大幅度加大：中西部地区资金压力更大些，有些地区则是未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。

（三）城乡土地管理二元分割体制造成“接合部”发展困境和小产权房的长期存在

长期以来，我国在土地管理上实行城乡二元分割制度：农村土地属农村集体所有，城市土地属国家所有，城乡土地所有权及使用权不可自由交换，农村集体土地必须先经国家相关部门征用才可以拍卖批租形式进入市场，使得城乡土地市场、土地价格和土地规划管理均呈现割裂状态。

由于农村土地所有者并不拥有完整土地产权，根据我国现行土地管理法，不经政府的城乡间土地交易均属“越权交易”，不受法律保护。但是以政府为主导的发展资源配置往往倾向大城市或中心城区，在城郊、城乡结合部、行政区划交界处往往治理缺失，治安、卫生环境、基础设施建设混乱，也是土地“越权交易”现象频繁且屡禁不止的地区。

小产权房就是这一问题的典型代表。按照国土资源部2010年的统计，国内小产权房的面积达66亿亩，相当于10年来的房地产开发总量。④国土资源部同期重点清理小产权房的公告，希望在城市化进程进一步加速前对小产权房加以遏制。

但是应该注意的是，小产权房问题的难度在于它并非单纯的违法建筑或违法转让问题，而是历史问题和现行制度缺陷的产物：城乡土地所有制差异使得农民无法平等分享国民经济发展和城市化带来的土地增值收益，出现“同地不同价”现象；城市现有住房供应结构不能满足中低收入群体购买力和购房需求（供给增速与需求增速存在约1～2个百分点的缺口⑤）。加之保障房、经济适用房制度设计和建设尚不完善，这部分“刚性”住房需求只能由“小产权房”“城中村”满足。不认识到这一市场形成的基础，武断地取缔反而会造成新的社会问题。

二、房地产制度的市场化战略