谈房地产经济住房产业化意义与政策措施
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【摘要】住房产业从内容上来看，主要包括住房区的规划和住房建筑设计，住房部品的开发和生产，住房及住房区的建造、维修和改造，住房及住房区的经营和管理等。这些活动都具有直接为满足居民居住需要服务的共同性质。从过去和现在的情况来看，推行住房产业化意义重大。改革开放以后我国采取了一系列政策措施，促进住房产业化的发展。还有促进其发展的政策措施。
住房产业概念最早出现于日本。它是日本通产省于20世纪60年代末在住房建筑工业化不断发展，住房建造量持续迅速增长，许多工业企业对住房市场产生了投资倾向的背景下提出的，其范围是指按标准产业分类的各产业领域中与住房有关的各行业的总合。
1 我国住房产业化的意义
严格地说。我国住房产业的发端是80年代末90年代初的事情，它与我国住房制度改革的深化和房地产业的发展是紧密联系在一起的。住房产业是在国民经济中围绕着住房的建设和经营所进行的一系列企业和经济活动的总称。从内容上来看，住房产业化主要包括住房区的规划和住房建筑设计，住房部品的开发和生产，住房及住房区的建造、维修和改造，住房及住房区的经营和管理等。这些活动都具有直接为满足居民居住需要服务的共同性质。可见，推行住房产业化意义重大。
1.1 住房产业在国民经济和社会发展中具有十分重要的地位
住房的存在和发展始终与具体的社会形态、与社会的人紧密联系着，住房始终带有它所处的那个社会形态的社会性，它与人口、经济、法律、政治、伦理道德、社会心理等问题息息相关，成为影响政治生活、调整人与人之间关系的重要因素。住房产业是整个城镇经济发展的基础性产业――从当今的社会经济状况来看，一个城镇其经济的规模、结构、布局和水平．在很大程度上受制于该城镇房地产业发展的规模、结构、布局和水平．而房地产业的产品中，住房约占七成左右。若该城镇住房产业发展规模适当。结构与布局合理，质量好，就会较有力地促进该城镇经济发展的速度和质量。反之，就不利。由此可见，住房产业既是社会生活的基本条件，又是影响社会生产秩序的重要因素。
1.2 住房产业是国民经济的重要拉动力量
住房产业具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用，特别适合作为一个新增长点进行培育。由于住房产业具有资金、人力、技术密集的特点，发展住房产业既可以解决住房问题，促进社会安定，又可开辟就业门路，促进建筑、建材、化工、机械、轻工、森工、家电、装饰等近50个相关行业发展，刺激金融、保险、商业繁荣乃至整个国民经济的快速增长。据一些发达国家的研究人员对以往房地产业发展与国民经济之间的关系进行的测算，房地产业的产值每增加l美元，就能使相关产业的产值增加1.5～2美元。
1.3 住房产业直接关系到小康目标的实现
从1958年开始的很长一段时间内，由于“左”的指导思想的影响，片面追求生产增长速度，过分注重发展工业尤其是重工业，一味追求产量而不管经济效果，说什么要“先生产后生活”，结果不但国民经济没有发展起来，人民生活水平也受到了极大的影响，住房建设基本上处于停滞状态，使建国30年后的人均居住水平甚至低于解放初期水平，造成了住房空前紧张的局面。改革开放以后，随着生产力的迅速发展，工农业产品日益丰富，全国人民的温饱问题逐渐得到解决。但是，小康水平是一个综合指标的反映，衣食住行的内容都包括在内。
1.4 住房产业是住房科学技术转化为现实生产力的必要环节
中国有12亿人口，土地、能源的人均有效占有量远远低于世界平均水平，只有依靠科技进步，才能做到住房建设可持续发展，而住房科学技术应用于住房建设实践必须要通过住房产业这个环节。我国的住房科技的发展，已经达到一定的水平，并且每年都有大量的住房适用技术成果问世，住房产业的发展必将促使这些科技成果及时转化为为住房建设服务的现实生产力，彻底解决住房科技与经济脱节的问题。
2 我国住房产业化的政策措施
改革开放以后我国采取了一系列政策措施，促进住房产业化的发展。除了住房制度改革和组建房地产公司、开发和经营商品房外，还有如下几项重要措施：
2.1 实施住房投资体制改革，加快住房建设步伐
住房投资体制对住房建设起着关键性作用。解放后，我国的住房建设投资体制经历了改革前和改革后的两个发展时期。
第一个时期是：1950～1978年期间。这期间，城镇住房建设基本实行的是国家投资的方式，在计划经济的体制下．国家和单位统包住房建设。这种体制抑制了个人对住房的投资积极性，排斥了市场机制的作用，难以形成住房投入产出的良性循环。住房虽然有限，但需求却处于膨胀状态，而且存在着不合理占有的情况，使住房问题更加突出。到1978年底，城市人均居住面积只有3.6平方米，低于建国初期的居住水平。
第二个时期发生在1978年以后。这一时期由于改革、开放政策的实施，城镇住房投资方式也进行了改革，开始依靠社会多方面的资金建设住房，提出了发挥中央、地方、企业、个人四个积极性，加快解决城镇居民住房问题的思路：一方面允许企业从自有资金中安排一部分用于住房建设，另一方面鼓励个人投资建造自用的住房，从而使住房的投资结构和投资主体发生了重大变化。投资主体的多元化，扩大了住房建设的投资，增加了住房建设量，提高了住房建设速度。这一阶段，无论是住房建成的数量还是人均居住面积的增长量，均居于世界首位，住房投资体制的改革为住房建设注入了活力。
2.2 大力开发商品房
商品房是随着我国住房投资体制的改革而逐渐发展起来的。从80年代以来，我国城镇住房投资体制已跨人了多元化的时代，投资结构比重呈国家投资、地方投资下降，企业投资波动、个人投资上升的趋势。投资性质也发生了根本的变化，近几年，通过国家基建渠道安排的投资比重已下降到40％以下，而商品住房投资已提高到50％以上。
2.3 不断加大住房解困力度
虽然我国的住房建设取得了很大成绩。但由于多方面的原因，仍然有不少居民的居住条件还很差，成为住房困难户。为了解决这个问题，近十几年来．从中央到地方各级政府不断采取措施，加快解困步伐。这些措施主要有：把解困工作列为重要议事日程，成立专门机构，负责组织实施；动员社会各方面的力量，多渠道多层次解困；在计划、资金、规划、土地、税费等环节予以支持，采取优惠政策等。
参考文献：
[1]佚名.我国房地产的现状分析.中国建设报.2005.3
[2]尼尔.卡恩等.房地产市场分析:方法与运用.北京:中信出版社,2005