公允价值在投资性房地产中的应用及影响
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摘要:会计计量是财务会计的核心问题,它涉及到企业生产经营的各个阶段和各个环节。而传统的会计模式是以历史成本计量为基础的,随着经济的发展,这种传统的历史成本计量模式的缺点越来越突出,要求对其进行改进乃至彻底改革的呼声越来越高,在这一大背景下,作为历史成本计量替代模式的公允价值模式应运而生。
关键词:计量;公允价值;会计计量
中图分类号:F230 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)26-0148-02
我国财政部在2006年2月的新《企业会计准则》中,将公允价值计量属性定义为:“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额的计量。”作为一种新的计量,公允价值计量为知识经济时代大量涌现的无形资产、衍生金融工具提供了更加合理、更加有用的会计计量模式,公允价值计量已成为国际会计准则乃至国家会计准则的重要选择。公允价值由于其高度的相关性,越来越受到投资者和债权人的重视。在国际会计上公允价值的运用势不可当,这在一定程度上代表了国际会计的发展方向。因此,公允价值的运用程度和范围也就成了衡量一个国家会计国际化的重要标志。
我国企业会计准则对计量属性的选择经历了一个比较曲折的转变过程。2001年以前的会计准则在债务重组、非货币易、投资、收入等准则中不同程度地使用了公允价值的概念。但在2001年,会计准则进行了一次大的修订,而这次修订的主要内容也是针对公允价值的,其中对债务重组、非货币易、投资准则进行的修订,主要是减少了公允价值的使用。2006年2月,我国财政部新的企业会计准则中则又一次广泛涉及了公允价值计量,较多地提出了公允价值计量的要求,比如在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交易等方面都有具体的应用。
《企业会计准则第3号――投资性房地产》提出,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且同时满足下列条件:第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格以及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计,此种情况下可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
二、公允价值计量对投资性房地产的影响
《企业会计准则第3号――投资性房地产》对投资性房地产引用了公允价值计量模式,认为投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得,应当采用公允价值计量。公允价值模式比较符合投资性房地产的特性,能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。这意味着采用公允价值计量,不但可以因为物业重估增值而增加企业当期利润,而且还因为投资性房地产不需计提折旧或进行摊销而减少主营业务成本。而商业零售类的上市公司,大多数持有投资性物业,其主要收入来源是商铺的出租,而现在如果选择公允价值计量模式对商业物业进行核算,对其损益将有重大影响。投资性房地产采用公允价值计量能体现其真实价值与未来盈利,从而使报表信息参考价值提升。
(一)公允价值计量应用的优点
公允价值的运用,使企业资产价值更接近真实值,我国会计准则对投资性房地产一直采用“成本入账+折旧”的会计核算方法,近几年来在房地产资产大幅增值的背景下,大多数投资性物业的账面净值相对市场价值已明显低估。采用公允价值计量对持有投资性物业的上市公司的利好最主要体现在使公司的隐性资产显性化,使其资产更接近真实值,将使投资性物业比重较大的上市公司净资产账面值得到较大提升。公允价值计量对以投资为目的持有的房地产计价,与国际准则基本接轨,更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值。此外,公司的资产增值信息更透明,利于公司在资本市场获得正确的定价,从而也利于公司融资、并购和规模扩张,借助资本市场的力量获得发展。另外,与国际会计准则相比,我国新会计准则体系还充分考虑了我国的国情,对公允价值的运用进行了审慎的改进,如投资性房地产中就明确规定,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息,能对公允价值做出合理的估计,才可以运用公允价值计量属性。
(二)对上市公司产生的影响
执行新准则后,满足一定条件按公允价值计价时,不计提折旧或进行摊销,使费用减少、利润增加;此外,将资产负债表日投资性房地产的公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,在房地产升值的情况下,也将使利润增加。投资性房地产重估增值部分虽然直接计入公司当期损益,但实质上这部分利润并未真正实现,如果对增值部分征收所得税,则意味着大多数企业将因为重估增值而增加现金流出,对公司来说未必是有益的。在成本法下,虽然要提取折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但可起到抵税的效果,减少企业现金流的支出,从而将价值保留在公司内,有利于股东利润;然而,由于公允价值计量模式不需要对投资性房地产计提折旧或摊销,也就失去了抵税的效果,实质上对股东利益不利。
投资性房地产引入公允价值计价将对有条件适用此方法的公司业绩产生较大影响。由于过去投资性房地产以历史成本计价,多数账面价值大大低于其公允价值,采用公允价值模式后,因我国目前房地产持续活跃,房地产价格普遍上升,公允价值将普遍高于账面价值,因此公司账面利润将大幅上升,资产、所有者权益也将较大幅度增加。但是,因采用公允价值计价引起利润上升,将可能增加企业所得税。因此,对部分房地产公司来说,如果不能避税,他们有可能仍然选用历史成本计价模式。我们可以看到,公允价值计量模式是把双刃剑,由于房地产市场的风险较大,在地产价格下跌时,有关公司的业绩也会大幅下降。
任何一种计量属性,都是对资产或负债价值的一种度量,而且均以交易价格或市场价格为基础。不同之处在于:成本是基于实际的交易价格确定的,而其他计量属性则是基于假设的交易及能够达成的交易价格确定的,不同的计量属性对资产或负债价值的反映的准确度不同。在多变的企业经营环境中,公允价值计量能够更好地履行资产计价和收益决定的功能,比较真实地反映企业的财务状况和经营成果。公允价值作为一项计量技术,既可以用来提高会计信息质量,也可以用来扭曲会计信息质量,而这取决于企业管理层的道德素质和社会诚信水平。公允价值计量的实践,有助于提供同企业业绩及未来发展状况更相关从而对财务报告使用者更有用的信息。
Analysis of the use and affect of the fair value in the investment real estate
HAN Mei-chun
(Qingdao Haier international trade co.,ltd.,Qingdao 266101,China)
Abstract: The measurement is the core of the financial problems, it comes to enterprise production and operation of each and every link, and the traditional pattern in history is the cost of measurement based, with economic development, the traditional mode of a historical cost more for the improvement and thorough reform of higher and higher is it a background, as a historical cost alternative models were fair value of the model should be carried out.
Key words: measurement; fair value; accounting measurement