对转租权在担保贷款中风险防范的分析

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摘 要：承租人承租商铺、写字楼等商业房产项目，对其进行改造后出租经营，获取租赁收益，并使原有房产价值增加，承租人有融资需求时，以租赁经营权价值为担保向金融机构申请贷款。本文从法律层面、转租权估值及信贷的角度出发，分析及探讨在担保贷款风险防范中，转租权贷款的可操作性。

关键词：转租；转租权贷款；转租权估值；风险防范

中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）03-0067-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.03.15

在当今经济活动中，投资渠道日趋广泛，随着商铺、写字楼等商业用房投资的增加，一些企业和个人投资者承租商业房产项目，对其目标定位后，进行投资装修、招商出租经营，使原房产价值增加，作为投资改造的承租人在经营过程中有融资需求时，承租方能否以转租权的形式将其增值的租赁经营权价值（即承租人权益价值）为担保获取金融机构的贷款。在此，本文从法律层面、转租权估值及信贷的角度等出发，分析及探讨在担保贷款风险防范中，转租权贷款的可操作性。

一、从法律层面上分析转租权的可操作性

所谓转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同。转租后转租人仍享有租赁权，由此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人与承租人（转租人）的本租合同，以及承租人（转租人）与次承租人的转租合同[1]。承租人以转租的形式向次承租人收取租金，与此同时向出租人支付租金，从而形成经营租赁权，即转租权，承租人以其转租的租赁经营权向金融机构申请贷款，从风险防范来说是否可行？可从以下几方面进行分析：

从物权法的角度看，租赁经营权实质上是一种不动产权利，即可将租赁经营权归结为《物权法》第223条第（七）项的法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利[2]。由于目前房产管理部门不对租赁权办理登记，只对房屋产权的抵押办理登记，我国的担保法、房地产抵押管理办法等相关法规也无租赁权抵押的规定，抵押要进行登记，而抵押登记程序是法定的，因此，租赁权的抵（质）押登记在程序上不可行。变通的方式是承租人以其承租一定期限、通过装修改造后增值的房产，取得出租方（房屋产权人）的协助，同意抵押该租赁的房产给金融机构，该房产租赁权的抵押实质是一种房产抵押，在实际中，遇到出租方拒绝的障碍可能性较大，可操作不强。对此，借款人与金融机构通过签订质押合同，双方达成书面同意，而无需登记，进而解决登记要件的问题。但是，在转租的租赁经营权确实存在价值，且承租人经营效益较好（租赁权收益稳定）下，以转租权的形式发放该项贷款，应成为可能。为此，如何安全、有效地发放该项贷款，从法律层面上可进行以下几点操作：

1.首先，要取得出租人的同意。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据商品房屋租赁管理办法第十一条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”[3]由此，承租人以其租赁经营权转租行为，须取得出租人的同意，未取得出租人的同意以转租权向金融机构贷款，该贷款无法得到保障。

2.出租方、承租方、金融机构（第三方）签订三方租赁权转租担保协议。即出租方作承诺担保，当承租方不能偿还金融机构的贷款时，由第三方行使承租方在转租期间的权利和义务。合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”，从法律行为有效性分析，承租人转租房屋，应取得出租人的书面同意。在书面同意的表现形式上，转租有两种形式。一是在本租合同中已经约定了承租人可以转租的条款；二是出租人在本租合同之外另行出具的同意书。根据合同法相关规定，当承租人非经出租人同意的转租合同在承租人事后没取得处分权或没有得到出租人追认的应属无效[4]。转租中，承租人没有取得出租人的书面同意，出租人可以解除与承租人之间的本租合同。据此，租赁权转租担保协议成立与否，均应取得出租人的同意，并三方签订《房屋租赁转租经营权担保合同》。

3.出租人与金融机构的协议转租行为发生后，转租人仍享有租赁权，同时转租人与次承租人之间原有的租赁关系保持不变。从法律关系上看，承租方以转租权作担保不影响其原有的租赁权。金融机构的法律地位可通过合同约定：承租人不履行合同，房产租赁经营权转让给金融机构，由金融机构转租给第三方，且有权从租赁物出租获取收益的方式收回借给承租方的贷款本息及违约金等。

4.转租权在本租合同发生变更或解除，影响转租合同，转租合同随之变更或解除；转租合同约定的租赁期限，应在本租合同约定的期限内。

综上所述，转租权从法律层面上是可操作的。

二、从转租权估值分析转租权贷款的可操作性

投资者将其承租的房屋进行装修改造后出租，获取租赁收益，并产生增值。那么，以转租经营权形式的承租人权益价值如何估算，其估算的准确性关系到转租权贷款能否发放，对于转租权价值的多少，需要运用房地产估价的方法来测算。

房地产估价应采用科学的方法进行分析、测算和判断，其基本估价方法是成本法、收益法和市场法。每种估价方法均有其适用的估价对象和估价所需具备的条件，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。在转租权实际估价中，在参数选择和方法运用上主要采用收益法进行估价。现以实例说明转租权贷款估值的运用。

例如：A公司将B公司拥有产权的商业用房面积为15000m2租下15年，约定第一年的月租金平均为30元/m2・月，以后每年租金上调4%。A公司投入资金对该商城进行装修改造，装修改造期为半年，装修改造费用为1000元/m2，均匀投入，装修改造后即可租赁经营。目前市场上同一商圈类似房地产的月租金为70元/m2・月，年租金增长率为6%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%，报酬率为10%，A公司现在欲将其租下并已进行投资装修的商城，以其租赁经营权益价值向金融机构申请担保贷款，则A公司作为承租人权益价值的估值如下：

承租人权益价值即租赁权价值，是按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值[5]。运用数理公式可表示为：承租人权益价值=承租人收益价值-装修改造费用-租金支出，其测算：

4.承租人权益价值=承租人收益价值-装修改造费用-租金支出=7，862.97-1，464.48-5，119.82=1，278.48万元

上述转租权的估值是采用收益法估价，在实际运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率要根据风险程度合理选取（不应偏低），预期升值收益或不确定的收益应较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。尽管转租权的估值是房地产估价人员从专业的角度测算，但金融机构从事信贷业务，有必要了解该业务的流程及测算过程，不应认为估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，而疏于理会，在缺乏房地产相关知识，对方法运用和参数选择上存在不足，判断有误，也会产生一定的信贷风险。

从上述可知，转租权存在价值，其价值可运用房地产相关技术方法测算出来，实质上为转租权贷款提供了参考依据，那么，可否从信贷角度出发分析转租权贷款的可操作性。

三、从信贷角度分析转租权贷款的可操作性

转租权担保贷款涉及金融机构、出租人、承租人（即转租人）及次承租人之间的关系，信贷人员除了从一般信贷的角度考察承租人的基本情况、外部信息查询、经营实体、借款用途及还款能力分析等经营状况和资金情况进行细致调查外，还应着重从以下几方面调查分析：

1.承租人品质调查。由于转租权不具有房产的抵押登记属性，承租人与出租人及次承租人的合作经营关系，依循双方的契约。承租人是契约双方的纽带，既要以承租人的身份履行与房屋产权人之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与次承租人之间的转租合同，转租权的价值可以说是在此基础下产生的。但是，如果承租人未严格履行与出租人签订的租赁合同，如未按期支付租金等遭到出租人的解约，或者承租人有可能因其它原因收到次承租人的高额租金后即逃走以及存在利用转租权贷款逃废债务可能等情况，因此，承租人的品质调查就显得尤为重要，承租人的道德品质如诚实度、信誉度等是其主观偿贷意愿的思想保证，只有对此先决条件调查好，才能有效防范贷款风险，使之降至最低点。

2.核实出租人土地证、房产证等相关产权资料及次承租人的经营状况，测评风险度。在信贷调查过程中，由于审查管理不严格，信贷员往往注重承租人基本的调查，而忽视对出租人产权资料的真实性以及出租后次承租人经营状况的核查。出租人产权不全（如有土地证无房产证）、不明晰、存在共有状况或已做房产抵押登记等，将直接或间接地影响转租权贷款的发放；其次，承租人投入资金装修商业房产、定位，并招商出租经营，目的不外乎获取稳定的租金收益，相反，如果商业房产定位失误、租金过高或市场不景气等原因，造成次承租人经营效益欠佳，那么，出租人未达到预期的租赁收入，转租权的价值就会降低，因此，只有在出租人产权清晰、合法，次承租人经营效益较好的情况下，承租人转租权贷款的发放才有可能。

3.担保调查及担保方式。针对项目为转租权贷款，进行担保调查时，不仅注意对客户抵（质）押物状况、抵（质）押率、变现处置难易程度等各项因素进行综合分析，测算贷款的风险度，而且还要核实借款人的担保能力、抵押资产实际变现能力。在实际操作中，担保方式应根据借款人情况，不限于以下：一是以借款人承租商业房产的租赁经营权为该笔贷款提供质押担保；二是借款人在金融机构开设监管账户，用于租金收缴指定账户，实时监控账户资金进出；三是以企业法人及其配偶为该笔贷款提供连带责任保证担保；四是以承租人投入装修的中央空调、电梯、机电设备等机器设备为该笔贷款提供抵押担保；五是以承租人向出租人缴纳的商业房产保证金单据留置等，上述操作是为保证担保法律效力和足值变现，避免转租权贷款出现信贷风险。

每笔贷款都会存在不确定的风险，转租权贷款亦如此，如何防范、规避与控制各种风险，以上仅是从法律层面、转租权估值及信贷的角度分析及探讨转租权贷款在担保贷款风险防范中的可操作性。在实际转租权贷款操作过程中，会出现不同的情况，为此，金融机构要针对不同的项目，采用不同的风险控制方式，规避可能出现的信贷风险，从而最大限度地保证信贷资金的安全。

参考文献：

[1][4]刁其怀.论转租中对第三人的保护[D].成都：四川大学，2004.

[2][3]物权法律司法解释判例小全书[M].北京：中国法制出版社，2010：56、83.

[5][6]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2011：106、226.