美国房地产救市对中国的启示

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房地产泡沫是注定要破灭的，一旦破灭，新的金融危机或经济危机又将出现。

美国总统奥巴马2月18日公布了耗资最高可达2 7 5 0亿美元的《屋主可负担能力和稳定计划》。有媒体报道，这个计划就如1 8 6 2年林肯的《解决黑人奴隶宣言》，可以让美国900万房奴从困境中解放出来。

该计划的内容包括四个方面。

第一，提高美国家庭的“清偿力”，放宽按揭贷款再融资限制，帮助信用良好的房主获得“再融资”便利，以及减少大部分美国家庭的月供支出，以降低他们偿还先前房贷的难度；第二，保障美国家庭的“稳定性”，鼓励房贷机构减“月供”；第三，将房屋抵押贷款利率维持在低水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心；第四，政府对居民住房按揭贷款帮助并非是无条件的，而是放在居民自住性的住房上。对于住房投机与炒作，将受到严格的限制。

从《计划》来看，它将使400万到500万美国家庭提升“清偿力”，300万到400万陷入困境的美国家庭也将由此保住房屋。

我们可以看到，尽管这次美国次贷危机根源是多方面的，但其核心就是房地产泡沫。因此，美国的《计划》直接指向了房地产问题的核心，即如何解决那些无支付能力却已进入房地产市场的居民的偿还能力问题，如何降低居民按揭贷款的成本问题。显然，该计划对房地产救助仅是围绕着居民的住房按揭贷款做文章，而不是来救房地产企业或房地产的住房投资者。我们再来看中国。最近，中国政府也出台了不少房地产的救市政策。但是这些政策并未针对当前中国房地产销售萎缩的根源，而是臆想只要能够让房地产市场的销售增长，政策就可以无所不用其极，譬如购买住房入户口与减免个人所得税、譬如重新放开第二套住房购买的优惠政策，甚至一些地方政府还计划用财政资金来补贴购买住房者等。更可笑者，有所谓房地产行业组织（实际上是房地产企业的联盟），用所谓“报告”要求政府出台诱导居民进入高价房市场的政策。其目的何在？还不是希望让当前房地产的暴利模式能够持续下去？！

在当前全球经济出现周期性调整的过程中，房地产市场不进行调整是不可能的，这谁都无法阻止。尽管一些地方政府出台不少所谓救市政策，但是这些政策只能延后房地产调整的周期，让房地产周期性调整时间拉长，让中国经济复苏的时间推后，而所谓房地产行业组织所臆想的东西，是不可能出现的。

现在，我们不妨从反面角度来假定这些政策能够起到作用，其结果会如何呢？虽然可以让经济出现短期繁荣，但房地产泡沫必又将泛滥四起。而房地产泡沫是注定要破灭的，一旦破灭，新的金融危机或经济危机又将出现。房地产救市政策有什么意义呢？

从上述的比较中可以看到，同样是房地产救市，美国与中国有天壤之别。美国房地产救市是针对居民按揭贷款负担能力及设法保住他们持有的住房，是针对扼制房地产的泡沫。而中国一些地方政府的救市政策，则是如何让过高的房价或房地产泡沫持续，让中国居民进入高房价的市场并成为几十年难以摆脱的房奴。可以说，这种房地产救市政策如果不改变，不仅会摧毁中国的房地产市场，也会极大地影响中国经济的持续成长。这就是美国房地产救市政策对中国的启示。