地产搭便车

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地铁沿线和地铁站的开发权伴随着巨大的利益，怎样做才能让政府、开发商和城市居民实现"多赢"？

"地铁一号线通到了莘庄--该地区的楼盘价格升幅高达千元以上；地铁二号线的通车--浦东地铁沿线的楼盘价格飙升，世纪公园附近的楼盘价格升幅超过40%。随着上海市轨道交通的迅速发展，沿线的楼盘价格也日益攀升。"这是中房指数系统主办的"房地产开发与轨道交通研讨会"上透露的信息，"据我们的调查，在上海，轨道沿线已经有近250个楼盘潜伏在那儿等待商机。"

一般说来，轨道打通可以带动房地产价格不同程度地上涨：北京轻轨开通，两侧2公里范围内的住宅涨价一到二成，广州地铁在天马服装城设站的消息一传出，商铺价格立刻狂涨30%~40%！广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%~25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%~25%。

因此，有专家认为，房地产业是除了轨道交通产业本身之外，分享轨道经济最大的产业。

楼市"轨道交通时代"来临？

专家认为，随着轨道交通的不断延伸，将使人们的居住理念发生巨大变化。眼下，城铁、地铁沿线楼盘不断受到购房者追捧，楼盘销售业绩持续走旺。有人坦言，京城楼市"轨道交通时代"已悄然来临。

据有关人士介绍，受北京城铁西线通车影响，其始发站西直门地区已经成为让众多开发商眼热的黄金地带。目前，西直门交通枢纽及其配套商业用房--西环广场工程正在全力打造融合旅游、玩乐为一体的西环广场商城。作为西直门交通枢纽商务配套工程的三幢法式风格的写字楼及一幢综合办公楼，将成为未来西直门的地标性建筑。

对城铁经济效应深有体会的是承建西直门交通枢纽及其配套商业用房--西环广场的北京金融街建设开发有限责任公司。据总经理黄旭明透露，整个工程位于西直门立交桥西北角，系西北二环节点位置，预计总投资29亿元。作为西直门交通枢纽的配套服务工程，西环广场由9.1万平方米的商业用房和8.9万平方米的商务用房构成。尤其是枢纽内大型商业配套设施的建设，将引进国际一流的高档百货、超市。

轨道交通的发展更直接带动了周边楼市的人气。据悉，北京嘉鸿房地产开发有限公司正在将轻轨回龙观站附近的一条街改造成"底商"，来满足每天将达到8万人流量的购物需求。

针对轨道交通沿线房地产项目热销现象，有关人士分析，随着北京未来几年轨道交通的快速发展，无疑将对京城楼市传统意义上的几大板块造成冲击，并将调整北京房地产市场的开发格局。轨道交通已成为北京未来发展的一个重要方向，它的发展将使更多的购房者有机会选择城市边缘的房屋为居所。住宅郊区化的趋势也将表现得更加显著，轨道交通不仅将缓解城市中心区的交通压力，分散市中心区过度密集的人口，而且极大地拉近了城郊距离，增强了购房者的心理接受感。

从广州轨道新规划方案中可以看到，轨道网络连接起了众多的新城、新区，其中多条线路集中、交汇于番禺和南沙，有些区片出现颇为频繁，比如广州新城、南浦岛、黄埔（蟹山）、黄金围、紫坭等。有专家预言，随着轨道建设，广州新城、南浦岛、黄埔等将成"地铁热土"。

据调查，广州地铁一号线的开通，带动中华广场商铺升值5%，流行前线的租金也上升了近一倍多。地铁物业作为投资保值升值的作用，很符合买家投资置业的心理。地铁二号线还在建设的时候，沿线不少地铁口上盖已纷纷建起一座座商业物业，翘首等待地铁开通带来的无限商机。从目前商家进驻的情况看，江南大道是地铁二号线效应最快最明显的商业区域，短短一条江南大道中段，就已密集了三大商业广场和三个大型超市。

轨道改写"地段"概念

"搜房"网最新的一项调查显示，50.3%的被访者购房时首先考虑周边有良好的公共交通，而作为快速、准点、大容量的交通工具，轨道交通吸引了越来越多购房者的目光。

房地产有一句套话：地段、地段还是地段。而"地段"的概念因为轨道交通的发展而逐渐开始改变。

现代人选择住宅的性价比，除了产品本身的品质和环境好坏外，交通距离是人们选择的关键因素和生活质量的重要标志。而交通距离往往包含着三层感受--不仅有第一层的地理距离，衡量的方法是多少公里；第二层是时间距离即从一地到另一地的路程如公里/小时，这个距离当然跟你使用什么样的交通工具有密切的关系，所以这个距离已经不是物理距离而是相对距离了；最后一层就是心理距离，是指消费者对一个地区和住宅产品的综合认知度，为什么在北京，亚北的房子就好卖且能卖个好价钱，而同等距离的南城和西南的房子却滞销还卖不上价？这就不仅仅是一个房子、价格和交通的简单问题了，可能关系更广泛更复杂的习惯、风水、文化、气场、政策、配套、广告等人文因素。

专家认为，传统的所谓"地段"概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度。地区周边是否有轨道交通或高速公路，这是目前房地产开发选址的一个关键因素。位于北京轻轨13号线旁的时代庄园，为了解轻轨对房地产的影响，公司总经理李长山专程去美国体验"轻轨"的魅力。

北方交通大学交通学院副院长申金升指出，轻轨的发展将使更多购房者有机会选择城市边缘的房屋为居所，住宅郊区化的趋势将表现得更加显著。中国环境科学研究院专家李康也认为，轻轨开通后，将改变沿线尤其是站台旁土地利用性质和土地利用效应。

利好虽大难掩忧

在轨道交通中，大部分是地上的轻轨和城市铁路，因此噪音问题，油然而生。为减少噪音，政府将投入几千万元，令相关的环保公司喜上眉梢，但对大批的居民来说，轨道给他们带来的不仅有房产的增值，还有可能是恶劣的声环境。一般情况下，噪音如果超过50分贝，人的神经系统就会受到影响。因此轻轨沿线的房地产开发项目要保持必要的振动缩减距离。

据了解，为了减小噪音，北京轻轨使用的办法是，采用无缝钢轨，减少钢轨接头；采用弹性扣件连接钢轨和枕木，缓和车轮对轨道的冲击；设置声屏障等。此外，一些专家认为，轻轨附近的建筑规划，应该是面临轻轨的第一排建筑为非住宅用途，住宅则应该规划在第二排以后。对于购房者来说，如果在轻轨旁购房居住，可以优先考虑与轻轨之间有足够数量、足够高大的建筑物作屏障的楼盘，最好朝向也与轻轨相背。而对于开发商来说，如果解决不好噪音问题，随着人们对环境的要求越来越高，必将对未来的发展埋下隐患。

专家提醒投资者，轨道交通建设同城市商品住宅开发的有机结合，必须要立足现实。目前轨道交通线路带动周边房产升温的现象，主要是房地产商自发形成的。在许多地方，轨道交通线路周边商品住宅的大量开发，周边人口快速增长，高峰时段已有超出轨道交通线路运能的趋势，而目前正在建设的项目，将进一步使这一已显拥挤的轨道交通线路更趋拥挤。这样，将来这条线路周边的居民一定会有所增加，周边居住质量也会有所下降，届时房价的走向就很难预测会继续走高，如果选择投资在这些线路附近开发房地产项目，要获得较高投资回报就相对比较困难。所以，房地产开发企业在了解轨道交通项目的同时，必须要能够预计到将来的房地产项目可能存在的风险，正确把握投资风险与投资回报的关系。

能实现多赢吗？

TOD是指"以公共交通为导向的发展模式（TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT）"。其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400~800米（5~10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的"混和用途"。城市重建地块、填充地块和新开发土地均可用来建造TOD。

香港的土地资源极其有限也极其宝贵，受这个条件限制，政府大力发展地铁和巴士等公共交通。而香港的地铁赚钱，这在世界上都是少有的，一个重要原因就是香港政府在发展轨道交通的同时结合周边物业共同发展。具体做法是在为建设地铁集资时采取出售周边物业的方式，将地铁站点附近的土地出售给开发商进行开发。由于公共交通的发展必然导致人们出行方式的"步行化"，而步行化又必然要求开发商在打造TOD的时候注重广场、花园、商服、天桥等公共设施的建设以吸引和方便居民搭乘地铁，所以在一定程度上开发商代替政府进行了城市公共设施的建设。香港政府也采取了一定的政策优惠，比如说如果开发商可以将退红线增加一米的话，政府会允许开发商提高容积率并增加建设面积。

随着市场资源的自然配置和房地产开发商开发理念的成熟，加上政府的有效引导，使TOD模式在香港发展得十分成功。其中非常典型的案例是"太古城（TAIKOO SHING）"。据了解，太古城是由香港太古集团在80年代初随着地铁的建设而发展的。最初是对站点附近的太古船厂的改造，住宅建成后又发展了一些配套设施，后来开始有计划有目的的建设商场、公园等设施，至今已经做了几期。由于整个街区的不断完善和发展更新，太古城目前已经成为香港住宅市场的"晴雨表"，同时也是TOD模式成功发展的典型。