小产权房需要制度出口

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小产权房虽然很便宜但却遭到政府的全面禁止。然而，如果我们打开视野，从现行的土地制度打开缺口，我们发现小产权其实需要的只是一个制度出口

近日，建设部下令全面禁止小产权房，并表示不给小产权房办理土地证和房产证。面对建设部的禁令，一些学者采取了更为开明的看法，他们认为,对小产权房的简单禁止是难以奏效的，“禁”不如“疏”，那么，政府禁令是否就能有效遏止小产权房，如何有效疏导小产权房，小产权房今后何去何从呢？为此，我们邀请了北京理工大学胡星斗教授进行讨论。

暴光房价真实成本

中国联合商报：什么是小产权房，小产权房为什么比商品房会便宜很多？

胡星斗：所谓小产权房是指购买在农村集体土地上建设的房屋，由土地所有权的乡镇颁发的权属证书。由于这样的证书没有经过相关部门的许可,被认为是不合法的。但是要知道，小产权房大约只有2000-3000元／平米，有的地方只卖1000-2000元/平米。这个价格只有大产权房的1/3到1/4。为什么小产权房能那么便宜呢？就是它没有上缴国有土地的出让金，减少了各种政府的行政税费，所以就很便宜。而土地出让金和各种土地税费通常在整个房价构成中占很大比例。

中国联合商报：小产权房便宜却遭到政府的全面禁止，你觉得这个问题的核心是什么？

胡星斗：我认为这个问题的核心就是政府减少了收益。你可以看到，小产权的价格构成已经包括了房屋的建造成本、政府上缴的土地收益和政府管理费用，这些和大产权的主要构成要素是很接近的。

中国联合商报：小产权房虽遭到政府禁止，但却受到了人们的欢迎，这个暴露了我们房地产行业的什么矛盾？

胡星斗：它至少说明了这几个问题：第一，政府从土地收益太多，政府的各种税费太贵，我们可以算出，给政府上缴的土地出让金大约占用了全部房屋成本的30-40%，而土地其他税费加起来就达到了房价总构成的50%左右。

第二、房地产行业的确存在暴利。现在小产权把房屋的真实成本都给我们暴光出来。房屋的真实建造成本其实是很低的，为什么最后卖那么高的价格呢，就是地方政府的土地收益和开发商的利润太高了。

还有就是开发商为了获得高额利润，倾向于像地方政府贿赂，那么又产生了钱权交易，这些都打入了房价成本里面转嫁给了购房人。如果政府能减少土地税费，政府采取措施控制开发商的暴利，相信房价就会降低很多。

宜疏不宜堵

中国联合商报：小产权房除了可以降低房价之外，它是否还有别的作用呢？

胡星斗：我认为小产权房的意义没有那么简单，我把它放在了国家的整体现代化这个战略高度来看待。中国经济基本上是城乡各自独立发展，人为地制造了了城乡的二元结构，制造了城乡之间的藩篱。城市人拒绝农村人，不让农村人进城，不给他们户籍。同时，农村人也在拒绝城市人，不让他们来农村买房居住，这种城乡二元结构阻止了城乡的双向交流。这种情况的长期存在造成了中国的城市像欧洲，而农村像非洲的景象。

中国联合商报：你的意思是，发展小产权房可以促进城乡的流通？

胡星斗：小产权房让城市人进入农村，不但打破了这种城乡二元结构，我认为还实现了真正的城市化。现代意义上的城市化的重要特征就是城乡之间的各种要素市场的自由流通，如土地、资金、人才、技术等等，这样的流通的要素市场才是真正的现代的城市化。

我们看到西方是农村穷人大量进城，居住在城市的中心；而城市的富人居住在远离城市的乡村别墅。其实，小产权房就可以起到打通城乡交流的目的的，比如允许城市人到农村去置业，大量的农村人口也可以进入城市，这样就可以打破目前的土地制度，户籍制度以及城乡差别。当然，这个就要看政府的管理水平了。

中国联合商报：城乡流通是否也可以起到抑制高房价的作用？

胡星斗：大量的人口涌入城市，自然就造成了城市的拥挤，造成房价高涨。小产权房把人口分散到农村，这样大城市的供求关系就得到缓解，自然房价就会不断的下降。同时，由于人口可以自由流动，带动了商业、经济的发展，城乡差别也减小了很多，居民也就可以买得起房子了。国外的就是这样情况，于是造成了他们的房价是居民收入的3-5倍，而中国这个比例却是10-15倍。中国的城乡二元结构造成了有钱人到了城市，没钱人进入小城市和农村，中国人口是单向的流动。只有农村人到小城市，小城市人到大城市，而不是大城市和小城市、小城市到农村人口之间的互相交流。如果让城市人到农村去，再改善交通条件，随着互联网技术不断发展，人口流动的越来越远离城市，到更远的地方居住、办公，那么大城市房价就会降低很多。

集体土地使用权应允许交易

中国联合商报：小产权房的法律地位是否需要进一步明确？

胡星斗： 其实，我认为政府简单禁止是需要考虑的，禁止不如疏导，不如让它合法化。当然，这个合法化是需要条件的，就是土地还需要补交土地出让金，补交土地使用税费和其他各种合理税费。同时，做好城市的规划设计，在保护好耕地、保护好环境。当然，对于乱占耕地、违章的建筑就要拆迁，但是手续齐全的就应该保护和支持。

中国联合商报：你认为补缴土地收益和税收之后可以合法，那么上缴上来的这些资金您认为应该如何安排呢？

胡星斗：这些土地出让金应该分成几个部分，大部分在停留农村集体里，让农民分享这个红利，让农民为自己的土地所有权而获益；小部分应该是上缴国家财政，作为政府的土地所有权费用政府的管理费用，如果政府没有得到好处，财政就难以支撑了。当然，这些出让的资金应该少些，否则就变成目前大产权房的那种高房价局面了。

中国联合商报：小产权房目前还没有合法，那么，是否合法的困境在哪里呢？

胡星斗：其实，小产权房根本涉及的是土地所有权和使用权问题，而这些问题是意识形态问题。我们目前把集体土地国有化，经过土地储备中心整理、储备后上市交易，这些造成土地的高价。其实，不如让集体土地也可以自由的交易，让购房人可以和集体之间进行交易。虽然土地使用证不是全国的国有而是集体的，但无论怎样都属于国家的。我们让集体土地国家征用而不让土地集体流转，这让全国百姓承受了太多的负担。

中国联合商报：突破这种意识形态的途径在哪里？

胡星斗：我们的思想需要解放，对土地制度，土地的出让制度、交易流转制度进行创新，允许土地可以在集体所有制和农民所有权的情况下交易使用。如果这样的话，小产权房就可以从非法变成合法的，完全可以对农村土地使用，对农村的土地流转立法，以法律的形式给以保护。

我们可以出台管理条例，让人大立法，在做好耕地保护的同时，进行环境评估，这种条件下就应该允许小产权房合法，让农民也分享土地的收益，这对于农村、农民和乡镇和地方政府、购房人都是有好处的。