商业地产三重境界
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在经过了几年的发展之后，大规模获得商业地产性质土地的潮流在逝去，地产“养”商业的理念已经过时，面对电商的冲击、同行的竞争，中国商业地产的经营思路正在发生巨大改变。
半年来，先是万达做出了“2013年4季度以后开业的万达广场二楼全面取消服饰业态，力争不招零售业态，2015年前把已开业的72个广场二楼业态调整完”的部署，接着是大悦城爆出“大数据显威力”的独特竞争力，而万通戏剧节则以别样的文化艺术气息塑造自己的品牌形象……
随着经营思路的改变，商业地产营销手段也在不断更新。演唱会、歌剧表演、“都市农场”搬进了购物中心；雕塑、名画、多媒体艺术作品装点购物中心的各个角落；读书沙龙、观影、糕点制作、陶笛吹奏、万圣节的鬼怪屋等互动活动充斥着空间。“这样下去，以后购物中心不就成为娱乐场所和酒楼了吗？”这句话虽然表达的不甚准确，却清楚地道明了一场围绕“增强体验，聚集人气，带来收入”核心思维的持久战已然拉开帷幕。
大幕拉开，中国商业地产不同的经营状态一点点呈现在人们面前。仔细分析，可以发现：而今的商业地产初步形成了3种境界：一小部分企业经过多年的沉淀或者依托特殊位置，形成了独特文化和意境；一些品牌房地产企业靠着不断创新和对新技术、新媒体的领悟，独辟蹊径，展现出一个个精彩案例；而更多的则是还处于摸索的路上。 路上的困惑
打开中国商业地产的版图，首先我们看到的是中国商业地产项目风起云涌的开发。5万多项目，这个出自易铺网的数据，显示出中国商业地产发展的如火如荼。虽然其中不乏好的案例，但大多数项目还在路上，有的刚刚开发，有的刚刚步入运营期，有的则已经深陷困局。
由于北上广深这样的一线城市土地有限，一些新的商业地产项目大多处于二三线城市，且大多位于新兴商圈。据世邦魏理仕的数据显示，二线城市2013～2016年的零售物业供应中，有接近50%位于新兴商圈。
对于商业地产项目的衣食父母――品牌商而言，这本该是个好事――大量的新增零售面积的确提供了更多的选择空间，也符合快时尚品牌目前快速扩张的特点。“但这有可能从供应端推动快时尚品牌过早、过快地在一线城市以外进行‘周边化’式的发展。而有些新兴商圈由于发展时间短以及基础设施配套滞后等原因，在短期内并不足以为众多快时尚品牌提供足够大且具备购买力的消费人群，或引致店铺经营不善的局面。” 世邦魏理仕执行董事陈仲伟在接受《商业价值》采访时说，“尤其在考虑到具备管理和销售经验的人力以及物流资源有限的情况下，低效率的扩张将挤占品牌的商业资源，甚而可能对品牌形象和价值产生负面影响，不利于品牌的可持续发展。”而一旦这些已经逐渐成为购物中心主力店的快时尚品牌身处困局，中国的商业地产将前途黯淡。
易铺中国董事长陈建明在之前接受记者采访时也谈到了这一点。“在全国性商贸城的投资中，不少商铺寥无人烟，更无生意。一些地方的商业地产，白天冷冷清清，夜晚只有灯光闪亮。有的项目甚至没见钱回来，又被拆迁。”陈建明指出，目前国内三四五线城市出现大量简单效仿的“似曾相识”项目，已经成为一些三四线城市灰暗的风景。规模近45万平米的宁夏穆斯林商贸城简单模仿江浙商贸流通项目，因为缺乏市场支撑，始终处在困苦的边缘，无论是招商还是营销都深陷困局。而据《商业价值》的观察，即使是在北京黄金地段，也存在空置的商业地产项目，东直门外的国盛时尚购物中心就是一个案例。
记者无法逐一探究这些深陷困局的项目的名字和总体面积，但中国企业进军商业地产的脚步却远远并未止步。不久前，有媒体称，沃尔玛在华购物中心投资开发项目已正式启动，预计未来两到三年的开发周期内，以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力店的首批沃尔玛购物中心将有望面世。虽然沃尔玛购物中心或许能够突破沃尔玛以往单一大卖场的模式瓶颈，但对于沃尔玛来说，已经错过了在一二线城市拿地扩张的最好时机，目前仅凭借大卖场的单一优势获取土地较为困难，只能去三四线城市寻找机会。又或者去寻求合作？
我们无法去预测每一个商业地产项目的前途，在新的商业地产经营思路中，以往的运作模式几乎无可追寻，模仿其他同行吗？适合其他企业和项目的模式，未必就适合自己。每个企业都有自己不同的基因，每个商业地产项目都是独一无二。所以，计划是一回事，项目最后落地是一回事，项目能否运营下去是一回事，把属于自己的品牌下的项目集中管理又是一回事。面对未来太多的不确定， 太多的项目要想成功，只有一条路，这就是：打破模仿的思路，结合自己的项目特点，不断创新。 各领这几年
在房地产企业转型商业地产的过程中，许多企业几乎都面临这样的情况：它们所开发的项目，大多处于一个城市新的区域。那里没有太多的历史沉淀与文化底蕴，那些区域周边居住的大多是中青年人群。在这样的区域下做商业地产，时尚几乎成为房地产企业唯一的选择，而扩张的驱动下，把一个项目成功的经验复制再复制，就成为迅速扩张的必经之路。值得关注的是，一些企业在扩张与复制的脚步中，从一开始，就注入了创新的基因，也正是这一基因，才使得中国的商业地产史上涌现了许多可圈可点的企业和案例。
作为商业地产的老大，万达的创新或者改变对同行有着不小的影响力。在研究出订单模式之后，挟国际品牌以令其他商家，万达的商业地产发展之路可谓一帆风顺。2009年之后，众多品牌房企纷纷转型商业地产，但能出其右者却屈指可数。然而，2年之后，电商的发展却给商业地产商们来了个迎头一击。电商的便捷购物方式、便宜的价格逐渐使得一些商业地产商感受到商场人流冷清、商户退租以及商铺空置的寒意。万达作为领头羊反应迅速，2012年2月万达传出进军电商的消息，2013年，万达又做出了去零售化的决定，专注并加大儿童业态的研究，加码文化产业，甚至传出“万达不玩房地产了”的说法。
而自去年开始，大悦城系、北京APM、蓝色港湾、国瑞城购物中心和新光天地等大型购物中心均在进行品牌调整或升级改造。部分卖场清退了部分服装店，将更多面积改建成了餐饮区、游戏厅和儿童早教、钢琴培训等特色服务区。在这些变化中，值得关注的是购物中心主力店的变化。“以前，百货店和超市是购物中心的主力店。但现在这种情况已经发生了改变。越来越多的案例发现，业主将快时尚品牌作为‘准主力店’来取代传统的低坪效租户，如百货店和超市。比如广百已经退出成都、武汉、深圳等城市，东方广场也在去百货化引进快时尚品牌。”陈仲伟在接受《商业价值》采访时说：“从商场运营商的角度来说，快时尚品牌具有‘需求面积大、聚拢人流快’等优势。商业地产项目也希望依仗快时尚品牌的号召力来吸引更多的高租金商户。而快时尚品牌95%的收入来源于实体店。”