步步为营 2013刚需置业四要素

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编者注：请记者补充一条栏目配稿，栏目名“相关阅读”，内容是罗列北上广及其他已出台“国五条”实施细则的城市的细则主要内容，以及成都目前政策的相关内容。

投资价值降低，房产回归居住属性，“一家一房”的比例很可能在不久的将来大幅提高——“单房时代”，置业者在购房时需要考虑的重点，显然将与过去有所不同。为此《投资客》记者走访了一些业内专家，针对新形势下购房者需要考虑的置业重点，归纳出四大要素，并请专家们给出了专业建议。

要素一：抛弃过渡房，置业选择一步到位

对于众多刚需、刚改一族来说，如果只让购买一套房他们宁愿“一步到位”。“本来父母让我先买一套四五十平米的套一户型过渡一下，等以后有条件再换大一点的。但现在的新形势下，来来回回的置业换房不知道要交多少税和手续费，房产税还有可能开征，种种条件都在传递一个信息：买套套一的小户型过度还不如使使劲一步到位。”正在购房的张先生表示。

置业建议：四川大学经济学教授冯宗容建议，一步到位的购房模式并不适用于所有的置业者，刚需购买房产的目的是实现房产的居住功能实现个人和家庭的幸福感。若选择超出自己承受能力，则购房后生活质量会受到大幅度影响，意想不到的家庭矛盾和纠纷会因为经济问题而层出不穷。在置业资金的预算上，最好是量体裁衣，然后根据资金选择更为合适的舒居小户。“目前市场上低总价、高居住性的‘小户多房’型产品显然就适合这部分置业者。”

要素二：选择规划成熟的未来热点区域

初次置业或是二次置业的购房者，不妨将目光投向华府、大面等现在区域配套尚不成熟、但未来的规划发展指日可待的区域，业内人士建议，大开发商集中、开发规模大、片区开发速度快的区域，很容易聚敛大量人气。即使当下的配套还不够充足，但是这种区域的成熟速度非常快，配套会自动成熟。并且业内人士提醒说，与市中心的距离的远近并不能说明区域未来的成熟速度，区域的成长速度往往还是归结于品牌开发商的入驻及交通路网、生活配套等诸多因素。

置业建议：业内人士建议，初次置业或是换房型刚需往往受困于现金量及区域选择等问题，在三环内房价高企的今天，这部分刚需更应具备“高瞻远瞩”的置业眼光。以大面板块为例，现如今区域内生活配套尚不完善，但胜在房价处于价值洼地，5000元每平米的区域均价是众多置业者可以接受的区间范围，随着众多品牌开发商进驻和地铁二号线东延线贯通等多重利好的相继实现，业内人士预计，该区域内房价破8不再是镜花水月，自住投资两相宜。

要素三：各取所需，划定范围

单房时代购房更需关注房屋的几个基本要素：工作交通的便利性、生活购物的便利性、子女教育的便利性、休闲娱乐医疗卫生的便利性。购房者可以根据自己的自备资金筛选目标区域，在目标购房区域挑选中意的楼盘，在中意的楼盘中甄选合适的房产。选房过程中注意的事项按照上述的一些要素分轻重缓急，范围从大到小最后锁定。

不过对很多购房者来说，还需充分考虑房屋的增值功能。房产增值的一些要素主要包括交通、购物、教育、休闲、医疗、重大标志建筑、地铁等的现状及规划。尤其在“单房时代”，选择正确的方位，是选择住房机会成本的最好交代。

置业建议：作为成都楼市未来的发展重点，大面和华府板块的生活配套及居住环境不断改善，性价比也相对合适。置业区域中，更多要考虑交通的便捷性，比如目前主流的交通动线，以及地铁沿线的物业，会更加值得关注，而且增值潜力巨大。

要素四：结合家庭架构变化 选择宜居“小三房”

在换房成本增加的情况下，刚需购房更应该遵循这样一个原则，按需求购买。只不过以前的刚需客群，更多是按现实需求进行购买，而现在更多要考虑的是未来家庭结构的变化所带来的新需求，也就是有需求前置的概念。所以在户型上，还是更多要考虑三房。如果是首次置业者，同样90平方米的户型，选三房肯定比选两房更明智，因为多出一间房，至少省去了5年之内的换房之苦和水涨船高的相关税费。这样的置业行为不仅满足了当下，更兼顾了家庭的成长性。

置业建议：2006年“90平方米以下户型必须占70%”的强制性标准出台，至今已经7年。开发商逐渐学会如何用最小的建筑面积，做出最大的居住使用空间，为此各地产企业进行了大量的创新和尝试。传统的90平方米两房、120平方米三房的户型格局逐渐被打破。业内人士分析，正是因为有些市民考虑到家庭成长性，因此很多开发商套二改套三，也促成了众多“小户多房”业态的面世，59、76平方米的“小三居”，近年内将成为刚需群体的置业主流。