我国高尔夫房地产发展现状分析与展望
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摘 要:分析比较了中国与世界其他国家,尤其是美国的高尔夫房地产开发状况,提出土地所有制属性、房地产开发模式及类型和国家用地状况是影响高尔夫房地产开发的相关因素。从我国国土资源实际情况出发,在考察目前我国高尔夫房地产开发状况的基础上,探讨了高尔夫房地产在我国发展的相关策略和措施,以期为政府机构和高尔夫相关人士提供参考。
关键词:高尔夫;高尔夫房地产;开发;模式;现状;发展
关注全球高尔夫运动的发展,其发展史迄今为止已有500多年的历史,是一项具有古老文化底蕴的运动。伴随这项运动发展的同时,高尔夫产业及其连带的各相关产业也孕育而生,并逐渐形成各自成熟的产业链,包括高尔夫俱乐部、高尔夫制造业、高尔夫服务业、高尔夫房地产业、高尔夫旅游业等。
高尔夫产业在我国的发展也是如此,但同时,与高尔夫发展相关的问题也不断提出和得到相关人员的重视。本文将主要针对高尔夫房地产发展状况及存在问题进行分析研究,从我国国情、经济、土地政策等角度,从理论上探讨我国高尔夫房地产的发展之路,并针对其合理的开发及利用进行论述,希望能为我国今后高尔夫房地产业的发展提供参考。
一、类比世界不同国家高尔夫房地产状况
(一)世界各国高尔夫房地产开发状况
在高尔夫运动发展史上,美国也逐渐成为世界高尔夫运动的沃土,并发展成世界高尔夫第一大国。各国的高尔夫房地产开发状况是与各国的土地政策、经济状况(GDP、人均国民收入)、土地面积、人口数量等要素紧密相关的。由《The north American golf report》的数据显示北美地区2000年以前高尔夫球场的年增长率为24%。以下笔者对世界五个国家的高尔夫发展情况进行了比较分析,五国国情和高尔夫总体状况比较见下表。
(二)根据上述资料可分析出美国现在的高尔夫房地产已形成成熟的发展模式,并已达到充分利用高尔夫球场开发房地产项目,并与高尔夫球场建设发展相协调;加拿大是典型的地广人稀的国家,其高尔夫房地产开发受到人口限制,国家具有开发的经济基础和土地面积,但更大的是存在房地产消费市场的限制;日本国土由大量的山体构成,国土面积的67%被森林覆盖,不适合发展农业和居住,因此高尔夫房地产项目的开发也具有很大的局限性;韩国也同时是受到土地紧缺,人口密集等因素的限制,近年来,韩国打球的人数飙升,球场价格消费不菲,国内市场存在严重的供需矛盾,因此许多韩国高尔夫爱好者将目光投向了球场费用比较低廉的东南亚、中国等地区,所以高尔夫房地产开发的局限性也很大;中国国土资源丰富,同时人口众多,同样存在人多地少的问题,但由于人口众多而具有广大的潜在住房消费市场,单纯从经济、市场的因素考虑,我国与加拿大、日本、韩国等国家相比是相对适合发展高尔夫房地产开发的,然而我国目前高尔夫发展的实际情况为:目前我国京、沪、粤是高尔夫运动最普及和发展最成熟的三个地区,其高速的经济发展和迅速崛起的高尔夫产业遥相呼应;沿海经济发达地区作补充;东北、西北、西南等地区则相对较少,少数省份甚至没有高尔夫球场。而对于高尔夫的发展,国家国土资源部已从2003年就曾出台了限制高尔夫项目用地的通知,禁止乱用耕地,对今后高尔夫球场及高尔夫房地产的建设制定了用地标准,这并不是对我国高尔夫发展的限制,而是为进一步推动高尔夫健康的发展。鉴于我国土地政策的特殊性、较薄弱的经济实力、高尔夫消费区域性差异大的特点,笔者认为应该清醒的认识中国高尔夫房地产的开发及发展不能盲目扩大,仅单纯从数量、形式上和国外进行比较。
二、我国高尔夫房地产发展状况分析
(一)国内高尔夫发展现状概况
1984年广东中山温泉高尔夫乡村俱乐部高尔夫球场的建成,拉开中国高尔夫行业发展的序幕。经过二十多年的发展,凭借中国社会经济的发展和繁荣,中国高尔夫行业逐步发展成型。到2005底,全国已建及在建的高尔夫球场总数已有400多个,遍及26个省(区、市),全国高尔夫人口已达50万,并将平均每年增长20%左右。
(二)高尔夫房地产开发及运营模式
目前的调查结果表明,我国大部分地区高尔夫房地产的开发状况主要是与高尔夫球场绑定发展的,这基本是模仿国外高尔夫房地产开发及运营模式,不仅在开发上效仿国外的形式,在类型上也同样仿造国外,即开发项目多为大型的高尔夫庄园、高尔夫别墅、高档公寓的建设。根据中国别墅网的在销别墅统计可知北京地区目前在销的别墅项目中不少于一半都是依托于高尔夫球场开发的,或是借助于周边的高尔夫球场开发,这种现象也是我国目前大部分地区高尔夫房地产开发投资的一贯模式。
(三)高尔夫发地产发展的限制因素
国外高尔夫房地产发展的实际过程表明,只有在经济发达、土地广阔、人均相对土地面积多的国家高尔夫房地产可大力发展,并且根据国情还会出台相关的政策支持,如美国规定凡超过2万人的社区,如果没有规划高尔夫球场,这个社区的建设规划将不会被批准等;而在经济较发达,但人均土地面积少的国家其高尔夫的本土发展会受到用地的限制,因此高尔夫房地产也就受到了一定发展限制。
以目前我国高尔夫房地产发展状况看,我国高尔夫房地产的发展将被以下两点因素所制约:一是完全照搬的高尔夫房地产投资及运作模式,这种将房地产与高尔夫球场建设绑定的项目开发及别墅类、高档公寓类的房地产开发不符合我国人多地少、重视农用地保护耕地的国情,如今我国国土资源部也已连续出台了禁止别墅类房地产开发的政策,所以这种完全遵循的国外的高尔夫房地产开发模式已经受到了限制;二是土地因素的限制,目前我国高尔夫地区分布和国内地区经济发达程度是相适应的,在忽略经济因素和消费人群的因素外,考虑到我国当前的用地政策,土地将成为高尔夫房地产发展的重要限制因子。
(四)高尔夫房地产的发展势态
上世纪90年代以来高尔夫运动在我国的发展非常迅速,查阅我国高尔夫在20年间的发展形势,2000年是我国高尔夫迅猛增长的转折点。再从全球高尔夫的发展势态和高尔夫房地产的发展势态可分析出,高尔夫的经济效益、环境效益、社会效益预示着我国高尔夫运动及高尔夫房地产未来的发展具有客观必然性。我国未来高尔夫的发展是必然的,同时随着高尔夫运动的普及,高尔夫多元化的发展,高尔夫房地产的开发、投资也必将是房地产上的投资热点,并且发展前景看好。
三、探讨我国高尔夫房地产今后的发展
(一)在我国已有高尔夫球场的环境基础上发展高尔夫房地产投资及开发
随着高尔夫在我国的不断发展,和球场开发绑定的房地产开发也更将成为地产投资商的一个投资热点。而国土资源部2003年2月8日下发过《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部(国发[2003]45号),其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类、高尔夫球场用地供应。” 2006年年底国家发改委把别墅类房地产开发列为限制项目。
这一系列政策的出台使我国目前的高尔夫别墅类房地产的发展受到了制约,同时更是给了我国高尔夫房地产投资商一个思考问题的机会。笔者通过调查分析,建议我国高尔夫房地产的开发应该在我国现已拥有的高尔夫球场的基础上进行高尔夫房地产的开发,并按照国家规定的规划用地格局、用地类型、用地范围、用地面积等进行开发,主要针对已建成球场,在其周围一定范围内合理的条件下进行开发。
(二)根据我国国情发展形成具有中国特色的高尔夫房地产开发运营模式
我国属于典型的人多地少的国家,而且国民经济、人均消费水平跟世界发达的国家都存在一定的差距,但今后随着我国高尔夫运动的快速发展和普及,高尔夫人口的增加和人均消费水平及对居住水平要求的提高,我国房地产市场必将越来越走俏,那么依托高尔夫球场的高尔夫房地产的开发也需要形成一个具有中国特色的开发运作模式。与国际成型的高尔夫绑定开发模式不同,笔者建议我国高尔夫房地产开发模式应该做以独立项目形式,普通商品房住房类型的高尔夫房地产为主,以此针对我国广阔的住房消费群体,这些消费群体主要为广大的中产阶层、白领阶层,他们既要求生活品质、对居住环境要求高,又能成为高尔夫运动的潜在消费群体。
(三)科学发展,走集约型用地的方向
集约型用地目标就是以减少占地面积、增加建筑面积为原则,把开发高尔夫别墅、高档公寓的开发类型转变为更为经济的多层商品住宅建筑,适应我国房地产市场,增强项目开发的实用性。
(四)高尔夫需要科学、严格用地
1.建议尽快出台高尔夫建设的行业相关法律、法规;制定、规范用地标准。
2.政府规划用地格局,将高尔夫球场用地纳入土地利用总体规划的管理体系,作为重要指标进行宏观调控和规范管理。
3.对球场用地及球场周边房地产用地和实施方案进行严格审地、监督程序。严格限制高尔夫球场与房地产绑定的用地审批。
(五)与高尔夫运动大众化发展相辅相成
在高尔夫球场周边、高尔夫练习场周边投资房地产住宅建设,可把大众与高尔夫结合得更加紧密,推动高尔夫运动大众化发展的同时增加高尔夫环境住房市场的消费群体和高尔夫运动的潜在消费群体。
参考文献:
[1]李相然.试述我国国土规划的现状与发展趋势.国土与自然资源研究,1995,(2).
[2]韩烈保.关于高尔夫球场建设管理的意见与建议.
[3]高尔夫研究委员会: