昆明楼市走过惊心一年

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回顾2009年的楼市，可以用“市场太火、房价太高”来形容，从起初刚性需求的释放，到投资客大量入市，炒热了楼市，也炒高了房价。一季度少人问津、二季度开始回暖、三季度蓄势爆发。“房价”、“抢购”、“火爆”成为了2010年楼市的关键词。

2009年楼市的火爆让很多人始料未及，相关统计数据显示。昆明的房价也有较大幅度的上涨，那么，2009年房价究竟是如何涨上去的?让我们盘点房价上涨全过程。

[关键词：延续低迷]――季度房价仍在下跌

2008年，受金融危机波及，昆明楼市和全国一样，面临着较为严峻的形势。尽管2008年底，为了刺激购房消费，国家和云南省都相继出台了系列优惠政策。但政策影响并没有及时反映到市场，因此，2009年一二月份，昆明的楼市并未展现出开门红的势头，成交量下降幅度较大。根据国家发改委公布的数据显示，2009年1月份，昆明的房价同比下降了2.2％，成交量仅为2498套。

没有好的开门红，2009年一季度，昆明的楼市仍在“寒冬”中徘徊。当时，业界对于2009年的楼市有两种不同的声音，一种是房价仍将继续下跌，另一种则是房价将保持稳定水平，或有小幅波动。不论是哪种声音，均对2009年的楼市并不乐观。

关键词，开始止跌――房价从新建住房开始止跌

昆明房价的止跌是从2009年3月份开始的，尽管房价各项数据呈现下跌之势，但根据国家发改委公布的数据显示，2009年3月份，昆明的房价在同比下跌3.2％的情况下，新建住宅价格同比上涨了5.4％，环比上涨了1.1％。房价的回升，加之3月份昆明房屋成交量超过了3198套，一时间在业界激起了一丝波澜――“小阳春”来了。

事实上，2009年楼市的回暖是从二手房开始的。国家和云南省都出台了刺激楼市的优惠政策，关于云南省促进房地产健康稳定发展的意见中明确，在2009年12月31日前，个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，不负担营业税和个人所得税。加上放宽了普通商品房契税减免征收范围等政策，在这项对二手房的利好政策刺激下，2008年11月开始，二手房市场就有回暖之意。

【关键词・初现回升】――二季度量价节节攀升

根据昆明市房产信息网的统计数据显示，2009年4月份成交4883套，5月份成交5593套，6月份成交5248套。二季度，昆明的楼市成交量上演了春天来临的一派好景象。云南财经大学房地产与土地政策研究中心和昆明风之铃市场咨询机构联合的报告认为，昆明楼市二季度较一季度有小幅上扬，来自昆明市房产信息网的数据显示，与2008年同期相比，2009年上半年昆明楼市成交情况仍呈弱势，成交量降幅约为13‰但环比2008年下半年，2009年上半年成交量增幅约为4％。

此时，楼市成交量逐步释放，开发商对市场预期向好，一些因2008年楼市不好而推迟面市以及正好处于推盘节点的新盘项目接二连三上市，老盘再加上新盘。昆明楼市的营销活动可谓热闹非凡，撞击消费者眼球。

二季度，成为了昆明的房价走势变化的关键节点，不仅价格略有上升，楼市中刚性需求的消费者数量不断放量增加，成交量也不断上升。导致楼市量价齐升的原因在于，受国家降低首付、调低利率、减免营业税等回调措施以及近期下调项目资本金比例等利好政策累积的共同作用。

[关键词・快速提升]――地王频出小户型领涨房价

每年的七八月份本是楼市的传统淡季，但全国的楼市却呈现出一片繁荣的景象，房价逆市走高。从2009年上半年的逐渐温和回暖，到成交量、成交价爆发性上涨。那时，全国各地“地王”频出，由于投资预期向好，大批投资者也涌入楼市。一时间，全国大多数城市都“涨”声一片。楼市的火爆出乎大多数人的意料。

在那段时间。新开楼盘连夜排队购房、开发商开始卖认筹卡等情形又开始频繁出现。不仅没有了大力优惠促销，为了推高房价，不少开发商也不乏有意制造供不应求的局面。分批次推出楼盘，造成恐慌情绪。捂盘、惜售重现楼市。

这一切市场变现都源于市场火爆，房价上涨。随处可见的是新楼盘一开盘就被抢购一空，几个月来，开发商几次上调房价。在一些位置较好的楼盘，有的楼盘基本一个月一个价，有的涨幅每平方米甚至超过了2000元。

2009年楼市的火爆，业界总结为刚性需求的释放带动投资需求的大量入市，但无论是自住，还是投资，小户型无疑成为了最佳选择。根据国家发改委的数据显示，2009年8月份，昆明小户型住宅价格同比上涨了8.6％，而在接下来的几个月。小户型价格仍在继续上涨，涨幅超过了10％，位居全国前列。

在售楼盘中，尽管单价更高，但小户型仍比大户型卖得快。从去年初以来，昆明主城区内的小户型产品的销售一直十分旺盛，其中，售价高的在1万元／平方米左右，低的也在4500元到5000元之间，且小户型领涨了昆明房价。

政策梳理

2009年前11个月，国家和地方出台的房地产宏观调控政策较少，这段时间主要是对2008年已出台各项楼市优惠政策贯彻和落实。

云南省开建农民工廉租房小区，昆明市作为农民工保障性出租房建设的试点，已分别在主城四区启动了1000套农民工保障性出租房的建设。2010年年底前，1000套出租房将全部投入使用。

2009年12月9日，国务院常务会议明确，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。其他住房消费政策继续实施。

为遏制部分城市房价过快上涨，2009年12月14日国务院常务会议出台了“国四条”，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

2009年12月17日，财政部等5部门《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。《通知》明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，而首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。

2009年12月23日，财政部和国家税务总局对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中规定：购买不足5年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税；不足5年的普通住房转让，差额征营业税。

关键数据

截至2009年11月底，云南省的214个廉租住房建设项目进展顺利，全省已建成廉租住房约2万套；累计完成投资33.44亿元，占全年计划投资额的65.6％。

2009年1至11月份昆明楼市成交面积619058l平方米，比2008年同期4614056平方米，增加34.17％。

2009年1至11月份昆明楼市成交金额3278557万元，比2008年同期2132034万元，增加53.78％

2009年1至11月云南省房地产开发企业完成投资643.06亿元，同比2008年增长了36.5％。

云南省2009年前11个月的商品房销售面积达到1723.07万平方米，销售面积增长30.2％，商品房销售额达到493.86亿元，同比增长39.1％。