基于SPSS的“十二五”期间海口市住房需求总量预测和住房供应结构控制
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【摘要】针对传统住房市场需求预测模型的不足，应用SPSS构建住房市场需求总量预测模型，建模数据采用海口市2001～2010年共10年的统计数据，2011～2015数据为模型检验数据。通过实证分析，结果表明基于spss的预测模型具有较好的适用性和较高的预测精度，可以确定特定时间区段的住房市场需求总量，进而为科学、合理地进行住房供应结构控制和市场投资提供参考。
【关键词】住房市场需求；住房规划建设；保障性住房；住房供应结构控制
一、引言
自2006年下半年国务院开始启动各城市（包括县城）政府要及时编制住房建设规划以指导住房建设至今，已将近5个年头，但从目前的住房建设规划编制中关于住房需求预测的方法从理论到实践尚无成熟模式，主要沿用的方法有两种：一是根据人口增长率与历史供应量预测；二是根据“十一五”规划的人口与人均居住面积预测。这两种方法比较典型的有：熊晓炼（2006）结合影响住房需求因素，应用人均居住水平预测法对住房需求总量进行预测[1]。施建军、张琳，（1999）、刘戈、刘尔烈（2002）在应用人均居住水平预测法的基础上，主要考虑居民住房消费支出比例、恩格尔系数和居民住房购买力等因素来预测住房市场需求[2|3]。上述两种方法虽然在计算方法上简单易行，但这两种方法多为单因素分析，难以对住房需求结构变化有全面的把握。本文在上文所述的预测方法基础上，充分考虑影响住房市场需求的主要因素，应用SPSS构建住房市场需求回归预测模型，并结合目前国家保障性住房的相关政策标准，对海口市今后5年各类住房需求总量和住房供应结构进行实证分析，以期对我国城市“十二五”期间住房建设发展提供参考。
二、影响因素的分析和建模数据的收集与相关数据处理
1.影响住房有效需求的因素
通过对海口市住房市场历史资料的分析与现状的调查发现，影响住房有效需求的因素主要包括：（1）人均国内生产总值（AGDP）和人均可支配收入（AI）；（2）人均现有居住面积；（3）人口总量（PO或PC）与城镇化水平（PU）；（4）其他因素，如住房制度以及消费心理等。
2.建模数据的收集与相关数据处理
（1）建模数据的收集：建模数据采用海口市2001～2010年共10年的统计数据，见表1。
（2）相关数据处理：相关数据处理主要根据《海口市城市总体规划（2011～2020）》[4]的相关数据，采用时间序列和相关分析两种方法，对海口市2011～2015年影响住房有效需求量的4个主要因素进行进一步预测。预测结果如下：海口市2011～2015年5年间，全市城镇化水平平均年增长率为1.8%，至2015年底为75%；人均GDP平均年增长率为0.08%，至2015年底为43620元；人均可支配收入平均年增长率为7.5%，至2015年底为24004元。
三、基于SPSS的海口市住房市场需求预测
1.海口市住房市场需求预测模型的构建
根据表1，应用SPSS17.0统计软件对海口市2011～2015年的人均居住面积进行回归分析，本文采用逐个纳入法和向后回归法两种方法分别进行单因素和多元线性回归分析，并建立相应的回归模型为：模型1～4为单因素回归模型；模型5为多元线性回归模型。
（1）单因素回归模型
AS=-1079.386+0.549T （模型1）
式中：AS为人均居住面积；T为年份，T=2001，2002，2003，…，2015。该方程的拟合效果较好，判定系数R2为0.871，这表明因变量人均居住面积AS变异性中的87.1%可以被自变量时间年份T解释。
同理，模型2～4的回归方程如下：
AS= 7.049ln（AGDP）-49.202 （模型2）
式中：AS为人均居住面积；AGDP为年人均国内生产总值。判定系数R2为0.887；F统计量值为62.761，其P-值（Sig.）为0.000，即估计回归方程在总体中是显著的。
AS = 5.595 ln（AI）-30.990 （模型3）
式中：AS为人均居住面积；AI为年人均可支配收入。判定系数R2为0.791；F统计量值为30.231，其P-值（Sig.）为0.001，即估计回归方程在总体中是显著的。
AS = 20.161ln（PU） -61.123 （模型4）
式中：AS为人均居住面积；PU为年城镇化水平。判定系数R2为0.879；F统计量值为66.517，其P-值（Sig.）为0.000，即估计回归方程在总体中是显著的。通过计算验证，以上4个模型拟合度较好，可以据此进行预测。
（2）多元线性回归模型：我们考虑了人口数量因素， 运用计算机运行SPSS 17.0，采用向后回归法对表1中最近6年的数据进行多元线性回归分析，即回归分析人均居住面积（AS）与人均国内生产总值（AGDP）、人均可支配收入（AI）和总户籍人口（PO）之间的关系。从SPSS 17.0运行的结果中可以看出，在向后回归分析法过程中，按照我们设定的标准，最佳多元线性回归模型应当是包括人均可支配收入和总户籍人口数两个自变量的模型，即：
AS=-0.00005382 （AI）+0.091 （PO） +8.465 （模型5）
式中： AI为人均可支配收入，PO为总户籍人口数。判定系数R2为0.993；F统计量值为208.511，其P-值（Sig.）为0.001，这个P-值也是很小的，即估计回归方程在总体中是显著的，可以据此进行预测。
2.海口市城镇居民人均居住水平预测结果
在以上推算与假定的基础上，应用上述1～5个模型，对海口市2011～2015年人均居住面积进行预测，然后取1～5模型预测平均值，预测结果如表2所示。
由表中预测结果可见，5种模型的预测数据基本一致，可以根据以上预测结果和人口增长有关数据，测算出今后5年每年海口市住房市场的有效需求，即每年需要新增加的住房的居住面积。衡量居住条件的指标，除了人均居住面积以外，还有人均住房使用面积和人均建筑面积两个指标。需要说明的是，居住面积也称套内使用面积；住房使用面积也称套内建筑面积；建筑面积也称总建筑面积。根据历史资料，人均住房使用面积（AUS）和人均居住面积的比值通常取1.28；人均建筑面积与人均住房使用面积的比值通常取1.22。根据调查，海口市人均建筑面积和人均住房使用面积的比值也以每年1%的速率逐年增加，所以，根据这些比例关系，可以对2011～2015年的人均住房面积有效需求进行预测，见表3。
3.预测年新增住房需求量
新增住房需求量分为两部分：一部分是每年新增人口对住房的需求量；另一部分是已有人口由于人均居住面积增加而增加的需求量。下面分别对两者进行计算。
（1）新增人口对住房建筑面积需求量
根据表1，对2011～2015年的城镇人口数进行预测（取城镇人口平均增长率为6.81%），新增人口结果见表4，则可以计算出新增人口的新增建筑面积需求量，见表4。
（2）已有人口增加的住房建筑面积需求量
由公式ΔS2011=TP2010×（AS2011-AS2010）计算，式中ΔS2011为2011年已有人口增加的建筑面积需求量；TP2010为2010年的城镇总人口，AS2011、AS2010分别为2011、2010年的城镇人均居住面积。同理可得2011～2015年的已有人口增加的建筑面积需求量，结果见表5。
（3）住房建筑面积的总的增加量
住房建筑面积的总的增加量等于新增人口对住房的建筑面积需求量和已有人口增加的建筑面积需求量之和。计算结果见表6。
需要指出，这里的住房有效需求，并不等于一年中商品房的销售量。由于这里计算住房有效需求所应用的公式为：（新一年的城镇户籍人口数×新一年的人均居住面积）-（前一年的城镇户籍人口数×前一年的人均居住面积），计算的结果是海口市每年净增的住房居住面积。而实际的各类住房销售面积，还要考虑包括危改、还迁等其他因素。以危改为例，海口市从2000年开始的成片危陋平房改造工程，至2005年共拆除危陋平房125万m2，平均每年拆掉25万m2的住房。而随着危改工程的继续和市政建设的开展，海口市的拆迁工作还将继续进行，这就意味着海口市还将拆除大面积的住房。因此，对于各类住房的销售量，除了要考虑净增住房面积外，还必须考虑到所拆除的面积。按照海口市的规定，危改的“还迁比”约为2.4～2.6，户均还迁房屋建筑面积约为50m2。综合考虑这些因素，各类住房的销售面积会比有效需求的建筑面积更大些。
1.住房供应结构体系和理想的住房供应结构
（1）住房供应结构体系
住房供应结构体系是指在考虑住房需求者可支付能力的前提下，为不同收入家庭提供不同类型住房的住房供应方式，如供应高档商品房、普通商品房、经济适用住房、廉租住房和公共租赁房等不同类型住房[5]。通常，对高收入者供应商品住房，对中等收入者供应适度优惠的商品住房，对低收入者供应保障性住房。
（2） 海口市理想的住房供应结构
国务院于2010年1月颁布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提出：“商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。”这标志着我国已初步建立起较为完善的多层次城镇住房供应结构体系，住房供给分为4个层次：高档商品住房——适于高收入者；普通商品住房——适于广大中收入者；经济用房和公共租赁房——适于广大低收入者；廉租住房——适于最低收入者。这个阶段海口市住房商品化的理想层次结构见表7所示。
2.住房供应结构的总量控制与平衡
根据[2006]37号文件中新建住房的供应结构“90/70”比例，住房规划需要调整平衡的对象主要包括5类：即高档商品房、普通商品房、公共租赁房、经济适用房和廉租房。公共租赁房、经济适用房和廉租房的套型面积原则上要求100%为小户型，即：成套建设的公共租赁房，单套建筑面积要严格控制在60m2以下；经济适用房户均建筑面积应控制在60m2以内；新建廉租住房应当将单套的建筑面积控制在50m2以内。笔者建议高档商品房和普通商品房户均建筑面积分别控制在160m2和80～100m2以内。由于有总量小户型面积比例70%的刚性要求，而公共租赁房、经济适用房和廉租房的面积相对较小，平衡的能力相对弱，为了便于管理，原则上要求新增商品房小户型比例必须达到70%。在公共租赁房、经济适用房和廉租房开工的前提下，如果有节余的指标，在保证年度小户型70%比例的前提下，新增重点商品房项目小户型比例可适当降低。根据表6的住房需求总量和表7的结构比例，计算得出海口市“十二五”期间各类住房供需结构的总量控制与平衡见表8。
从表8可以看出，海口市“十二五”期间各类住房的有效需求总量324751套，总建筑面积2440.21万m2，其中，高档商品房15251套，总建筑面积244.02万m2；普通商品房140312套，总建筑面积1220.11万m2；公共租赁房48804套，总建筑面积292.83万m2；经济适用房81340套，总建筑面积488.04万m2；廉租房39043套，总建筑面积195.22万m2。
五、结论与展望
本文应用SPSS建立回归模型，根据国家现行政策标准，并结合现阶段理想的住房供应结构，预测得出海口市今后5年各类住房需求总量，结果表明基于SPSS的预测模型具有较好的适用性和较高的预测精度。但实际上，从住房保障的政策性出发，本文预测所依据的数据缺乏对海口市住房保障人口信息档案和家庭年收入信息档案的正确把握，它不能精确反映较短时期内的住房供需的变化情况。因此，在实际工作中需要通过对住房保障人口信息档案和家庭年收入信息档案具体分析，这样可以更加有效和准确地掌握最真实的住房需求。
从海口市今后5年中城镇住房市场需求的预测结果表明，海口市的住房市场具有很大的发展潜力。根据统计分析，住房建设投资随着人均国民生产总值的增长而增加，直到人均国民生产总值达到8000～10000美元以上时，才开始减少。而且当一个国家或地区的人均国内生产总值达到1000～3000美元时，是解决居民住房问题的关键时期，这一时期房地产业是最活跃的产业。世界各国的经验也表明，在人均GDP超过1000美元、住房面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。因此，在“十二五”期间，海口市的住房市场将会有较快的发展。
根据海口市住房和城乡建设局的统计数据显示，“十一五”期间，海口市共建经济适用房13757套和廉租房5010套，部分住房困难家庭居住条件得到改善。但从上文预测的结果可以看出，住房保障力度远远不够。为了有效落实“十二五”期间新增5万套（户）保障性住房的紧迫任务，要优先落实保障性住房建设用地供应以及多渠道筹措资金，加快廉租房、经济适用房、公共租赁房和限价商品房建设，推进旧城区（城中村）危旧房改造和旧住宅小区综合整治，完善廉租住房租赁补贴制度，构建分层次、多渠道的住房保障体系。
参考文献
[1]熊晓炼.长沙市城镇住宅需求预测模型与分析[J].消费经济， 2006，（4）： 42|44，66.
[2]施建军，张琳.1998|2010年城镇住宅需求总量预测[J].数量经济技术经济研究， 1999，（9）： 3|7.
[3]刘戈，刘尔烈. 2001|2010年天津市城镇住宅需求量预测[J].天津大学学报， 2002，（6）： 122|125.
[4]海南省人民政府. 海口市城市总体规划（2011|2020）[S].2011.
[5]黎兴强.住房建设规划编制理论与技术体系研究[M].光明日报出版社，2010：210.