影响未来房价走势的关键因素

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当前的宏观经济研究，绕不开对房地产市场与政策的整体思考。房地产政策和市场的走势，可能影响实体经济和总体的价格水平运行，继而影响宏观经济政策的变动。

影响房价的因素

首先回到预测未来的起点：如何看待当前房价的稳定和回调?

住房，作为一种特殊的商品，既具有一般的商品属性，同时具有资产属性。所以，我们考虑对住房的两类需求：自住需求和投资性需求(投机性需求实质上就是投资性需求，不作区分)。

从住房市场供求来看，影响当前房价变动，主要有以下几个方面：

供给方面

一是，新建住宅供给：短期内，没有什么变化；中期内，根据政策对交易环节监管的要求，供给可能增加。长期内的住房供给，还依赖于当前政策性住房建设和民间投资的住房建设进度。

二是，市场存货住宅供给：这方面的供给来自于投资者持有的资产性住房。政策变动，可能改变部分住房投资者的预期，预期房价下降或风险加大导致共供给曲线右移。当然，如果房地产公司之前也有这类存量房，也可以作类似考虑。 以上都是从量上来看。 但是，供给增加并不见得房价就一定下降，还得看供给曲线是什么样子，短期内供给曲线可能是一个射线，即不到一个价格水平(利润水平)，宁愿不卖也不降价。０这依赖于投资者(或房地产公司)对未来房价的预期、对房价变动的时间区段估计以及投资者(或房地产公司)资金充裕状况。

需求方面

一是，自住性需求：在现实需求和未来预期的作用下，一部分人仍然会购买住房，而大部分人会选择暂时观望。随着时间的推移，暂时观望抑制的自住性需求将会恢复。总体上，如果拉长一点时间区段(比如一年)，在此次政策作用下，原先均匀的需求分布可能变成前低后高。 二是，投资性需求：在当前政策下，不管未来房价如何变化，住房投资的风险无疑是加大了，短期内，这方面的需求受到了极大的抑制；但是，随着时间的推移，如果住房供求的基本面没有发生根本性的改善，住房价格上涨的预期很可能重返，此时的投资性需求可能爆发，因为在当前如此高调的政策调控下，都没有把房价打压下去，房价调控政策将失去信誉。

未来房价走势

由此，我们可以做如下判断：

当前住房价格平抑或回调，有观望导致的对自住性需求的抑制，也有投资性住房需求的戛然而止与投资性住房存量供给的突然增加，但主要是投资性住房需求受到抑制和供给突然增加的作用；也就是说，目前房价变动仍然体现的是住房的资产属性。

中期内(2010年4月－12月)

住房供给会增加(既有政策原因，也有住房建设自身的周期因素，去年新建的住房将陆续在下半年完工；另外，投资性存量住房供给(曲线)，可能恢复正常)，自住性住房需求肯定能达到平均水平，投资性住房需求看政策力度和宏观经济的其他方面，存在不确定性。

政策方面的不确定较小，除非房价再次发力倒逼更严厉彻底的政策出台。最大的不确定性来自于通胀水平：如果通胀呈高企态势，在汇率粘性、利率粘性和热钱流入的作用下，高通胀成为现实可能让投资性住房需求再次抬头。所以，中期房价走势存在一定程度的不确定性。

长期内(2011年1月-9月)

住房供给取决于当前住房投资的状况，包括政策性住房投资和商用住房的民间投资(这里面，进入自主开工阶段的住房投资建设，也是有效的，因为存在支付预付款的购买行为，相当于实际的住房供给)；而投资性存量住房供给水平虽然仍然取决于多方面的宏观经济因素，但总体来看，可以认为是恢复到正常水平。

自住性住房需求将会恢复或超过正常状态，投资性需求依赖于市场预期，这个预期取决于作为商品属性的住房供求关系。即，自住性住房需求恢复正常水平，住房供给将起决定性的作用。

由此可见，长期内起决定作用的是政策性住房和非政策性住房的投资和供给。这两个方面的供给，政策性住房仍然看中央财政会有多少支持力度，或者中央财政体制愿意给以多少政策体制上的支持(比如，发行地方债、与民营机构合作等)。 而非政策性住房的投资和供给，则取决于房地产企业的现金流、资金成本以及对政策的预期。政策变动频繁，直接干预的力度过大，可能会使房地产企业投资时显得谨慎。

当前情形下，利率是资金成本的一个方面，信贷约束是提高资金成本的另一个方面，房地产企业可能通过共它途径筹集资金(如发债、民间融资渠道、出让股份等)。

房地产企业可能多卖房得到资金多买地，从而多做房地产投资；可能少卖房少买地，并收缩房地产投资。平均来看(有些企业自有资金多，有些企业自有资金少，假定平均看起来，不多不少：即，有自有资金，但在现有政策约束下(信贷、资本市场发债都可能受到管制)不大敢大肆扩张)，不太可能多卖房少买地，或者少卖房多买地。

假定房地产公司预期未来房价仍将高涨起来，买地是个占优战略；假定房地产公司预期未来房价将难有起色，卖房是占优战略(如此讨论的假设前提是：即便当前房价受到抑制或回调，卖房仍有较高利润；不管什么房地产企业，拿地是体现其长期市场价值的关键因素，没有土地，房地产企业就没有未来)。所以，在资金约束下，我倾向于判断房地产公司的占优战略是卖房拿地。 这里面的重要假定是，平均来看，房地产公司需要卖房才有足够的资金来拿地。但这个假定可能不成立，因为当前房地产企业的自有资金是非常充裕的。所以，综合起来的结果是，多拿地，相对少地卖房。如果政策不严厉，这种情形会更严重。也就是说，现实情况可能是相对少卖房，土地还是照样拿。

拿了土地，是否立即进行投资，以及投资进度是快是慢，这依赖于对房价的预期。而这里面的不确定性仍然来自于政策性住房的供给和通货膨胀。

综合起来看，我们可以看到，影响未来房价变动最关键的因素有两个：政策性住房供给以及通胀的幅度。